Condo Review Step Step by Step

Per quelli di noi che hanno lavorato nel settore dei mutui abbastanza a lungo per diventare confortevole e familiarità con tutto il gergo e acronimi, può essere difficile ricordare che cosa è stato come sentirsi sopraffatti e incerto circa il processo di mutuo. Siamo alchimisti moderni che possono trasformare un 1003 e alcuni stub di paga in una nuova casa per una famiglia. Le conoscenze e i processi che utilizziamo per farlo possono sembrare altrettanto arcani e occulti ai nostri mutuatari come i rituali degli antichi alchimisti devono essere sembrati a un semplice contadino. Eppure, all’interno di questa società di conoscenza segreta, esiste un campo di competenza che confonde e intimidisce anche i professionisti dei mutui più esperti. I sottoscrittori senior scoppiano in sudori nervosi. I processori esperti sviluppano mal di testa e devono prendere un’altra tazza di caffè. Questo labirinto di dubbi e confusione è la revisione del progetto, in particolare i tipi di proprietà condominiali e cooperative. Speriamo di poter fornire alcune informazioni su come rivedere un progetto condominiale.

Siamo alchimisti moderni che possono trasformare un 1003 e alcuni stub a pagamento in una nuova casa per una famiglia.

Uno degli aspetti più confusi della revisione di un condominio sta cercando di determinare quale tipo di revisione è richiesto per il prestito soggetto. La guida di vendita di Fannie Mae elenca diversi tipi di recensioni per i condomini, ma i più comuni sono la revisione limitata e la revisione completa. Cosa rende un prestito idoneo per un tipo di revisione limitato? Se una revisione limitata può essere eseguita dipende dai parametri del singolo prestito, non dal progetto stesso. La logica alla base di una revisione limitata è che il prestito stesso è un rischio abbastanza basso che la revisione del progetto non ha bisogno di essere il più rigoroso.

I tre parametri che determinano se un prestito è idoneo per la revisione limitata sono:

• Posizione
• LTV/CLTV
• Doppia

Per le proprietà in tutti gli stati, ad eccezione della Florida, il massimo LTV/CLTV per ogni tipo di occupazione è:

• Occupato dal Proprietario – 90% LTV/CLTV
• 2 ° Casa – 75% LTV/CLTV
• Investimenti – 75% LTV/CLTV

Per la proprietà situata in Florida, il massimo LTV/CLTV per ogni tipo di occupazione è:

• Occupato dal Proprietario – 75% LTV/90% CLTV
• 2 ° Casa – 70% LTV/75% CLTV
• Investimenti – 70% LTV/75% CLTV

Nuovi o già Affermati?

Tieni presente che se un progetto è “Nuova costruzione”, non è idoneo per una revisione limitata. Richiederà una revisione completa, indipendentemente dai parametri specifici del prestito. Quindi, come fai a sapere se il tuo condominio è considerato “Nuovo” o “Stabilito”? I recenti aggiornamenti delle linee guida hanno reso questo più complicato, ma ti danno anche più spazio per far funzionare il tuo progetto.

Per essere considerato “Stabilito”, deve essere vero quanto segue:

• Il progetto deve essere completo al 100%, comprese tutte le unità e gli elementi comuni
• Il progetto non può essere oggetto di ulteriore graduale o l’annessione
• Controllo di HOA deve essere stato consegnato ai proprietari di unità
• almeno il 90% del totale di unità nel progetto sono stati trasportati (in vendita o in appalto) per unità di acquirenti…

Ma qui è dove lo spazio di manovra arriva in…

• Un progetto può essere considerato come una “Stabilito” con meno di 90% di unità vendute per unità di acquirenti, purché le unità invendute vengono mantenuto dallo sviluppatore come unità di noleggio.

Tuttavia, se si intende utilizzare questa definizione di “Stabilito”, quindi insieme ai primi tre elementi sopra (100% completo, nessuna fase aggiuntiva, controllo di HOA capovolto), deve essere vero anche quanto segue:

• Le unità di noleggio dello sviluppatore devono essere pari a meno del 20% delle unità totali nel progetto
• Tutte le tasse HOA devono essere pagate in corrente nelle unità detenute dallo sviluppatore
• Non ci possono essere valutazioni speciali attive o in sospeso nel progetto

Ora che sappiamo di che TIPO di revisione abbiamo bisogno (limitata o completa), possiamo passare prossimo passo.

Unisciti alla nostra lista di lancio e ti terremo aggiornato.

Fase due: Rivedere il questionario

Il questionario condominio è il documento di revisione principale. Può essere compilato da un rappresentante dell’associazione del proprietario della casa, dalla società di gestione della proprietà o da un’altra parte che abbia familiarità con il progetto per rispondere accuratamente alle domande. L’unica persona che non può completare il questionario è il mutuatario.

Generalmente, i creditori avranno il proprio modulo di questionario standard che inviano per essere completato e restituito. Fannie Mae ha le proprie versioni che possono essere utilizzate se non si ha accesso al proprio modulo.

Il modulo lungo FNMA può essere trovato qui: https://www.fanniemae.com/content/guide_form/1076.pdf

La forma abbreviata FNMA può essere trovata qui: https://www.fanniemae.com/content/guide_form/1077.pdf

Il questionario ci fornisce informazioni sul progetto, come il numero di unità e i pagamenti mensili delle quote, ma la sua funzione principale è determinare se il progetto ha caratteristiche che lo renderebbero non idoneo per il prestito secondo Fannie Mae.

Cosa rende un progetto ineleggibile?

Fannie Mae ha una lunga lista di cose che possono squalificare un progetto di condominio dall’ammissibilità. Qualcosa da tenere a mente è che a differenza di una residenza unifamiliare, una proprietà situata in un progetto condominiale può essere rifiutata per motivi che non hanno nulla a che fare con l’unità oggetto di finanziamento. Ecco alcuni degli esempi più comuni di caratteristiche non ammissibili:

• Progetti con obbligo di iniziali o periodiche, la quota associativa per l’utilizzo di strutture ricreative, come il country club e campi da golf, di proprietà di terzi (tra cui lo sviluppatore o generatore)
• Progetti gestiti e gestito come un hotel o motel, anche se le unità sono di proprietà individuale
• Progetti non incidentali operazioni di business di proprietà o gestiti dall’HOA tra cui, ma non limitato a, un ristorante, spa e centro benessere
• Progetti in cui il HOA è chiamato come una festa per contenziosi in corso, o per i quali lo sponsor o lo sviluppatore si chiama come un partito al contenzioso che riguarda la sicurezza, la solidità strutturale, abitabilità, o un uso funzionale del progetto
• Progetti in cui una singola entità (individuo stesso, l’investitore gruppo, associazione, o società) possiede oltre il seguente numero totale di unità nel progetto:
• Progetti con 5-20 unità 2 unità
• Progetti con 21 o più unità – 20% del totale di unità
• Lo spazio totale che viene utilizzato per il non residenziale o commerciale, non può superare 35%

Passo 3: Revisione del documento di progetto

Abbiamo finalmente raggiunto l’ultimo passaggio, conosciamo il tipo di revisione e se il soggetto è nuovo o stabilito. Da qui abbiamo bisogno di finire guardando questi componenti chiave del processo.

Il budget

Nonostante la lunga lista di caratteristiche potenzialmente non ammissibili che possono emergere quando si esamina un questionario, uno dei motivi più comuni per cui un condominio deve essere rifiutato è un budget inaccettabile. Il problema con i bilanci condominiali è quello che si finisce per ottenere dal HOA è così selvaggiamente imprevedibile. È possibile ricevere un budget professionale, chiaramente etichettato da una società di gestione immobiliare che mostra tutte le entrate e le spese, compresi i trasferimenti di riserva richiesti. Quelli sono i migliori! Oppure potresti ricevere la migliore ipotesi del pensionato-HOA-presidente su ciò che potrebbero spendere per il prossimo anno scritto a mano in corsivo illeggibile senza contabilizzare il reddito previsto o i trasferimenti su un conto di riserva. A volte sembra che la persona che crea il “budget” non sappia nemmeno cosa sia effettivamente un budget

Anche se il budget è ben fatto e facile da leggere, l’obbligo di riserva potrebbe essere inferiore. Fannie Mae richiede che tutte le revisioni complete includano un budget con almeno il 10% del reddito annuale di mantenimento accantonato nel conto di riserva. Ci sono alcuni work-around che possono essere utilizzati per ottenere la percentuale un po ‘più alto se sono un po’ breve, ma se il prestito ha bisogno di una revisione completa, il bilancio può essere una sosta difficile. Alcuni HOA hanno già un saldo così elevato nel loro conto di riserva che non pensano di dover contribuire con un 10% completo. A Fannie Mae non importa. Un saldo del conto di riserva di billion 1 miliardo non capovolgerebbe il requisito del budget 10%. L’unica eccezione alla regola del 10% è se l’HOA ha uno studio di riserva corrente (completato negli ultimi 3 anni), eseguito da una società esterna, che mostra che il loro attuale contributo di riserva è sufficiente.

L’assicurazione

Tutte le recensioni di condominio, limitate e complete, includono una sorta di requisito assicurativo. Il pezzo di assicurazione è, di gran lunga, la più grande fonte di progetti declinati (e mal di testa!). Comprendere e interpretare il gergo del settore assicurativo è sufficiente per far girare la testa senza cercare di verificare che le politiche soddisfino le linee guida di Fannie Mae. Di seguito è riportata una panoramica di ciascun tipo di politica richiesto e alcune informazioni su ciò che lo rende accettabile.

Politica di proprietà principale

Ogni politica di proprietà, indipendentemente dal tipo di revisione, deve includere quanto segue:

• 100% costo di sostituzione copertura
• Copertura per i danni del vento
  • Presente in Particolari o in forma più Ampia copertura
• Edificio Ordinanza & Legge di approvazione
  • Obbligatorio su tutte le politiche, dove è disponibile dalla compagnia di assicurazione
• Rottura degli impianti di approvazione
  • Richiesto per progetti di grandi dimensioni, costoso, caldaie centrali o sistemi di climatizzazione (HVAC

Alcune bandiere rosse a guardare fuori per un master politica della proprietà sono:

• Co-assicurazione
  • Costi HOA una penale se sono sotto-assicurato nel corso di un evento di perdita di
• Pool Politiche
  • Gigante politica di copertura importo suddiviso tra più di affiliati HOAs

Responsabilità Generale della Politica

la copertura di Responsabilità è necessaria solo per le revisioni complete, e deve avere un ammontare di copertura di almeno 1 milione di dollari per ogni occorrenza. L’unica cosa difficile circa la politica di responsabilità è che Fannie Mae richiede di confermare che la politica include “Separazione degli assicurati”. Questa è una formulazione standard nella maggior parte dei moduli di polizza di responsabilità generale, quindi potresti incontrare qualcuno in un’agenzia di assicurazioni che non sa cosa stai chiedendo e si confonde cercando un’approvazione separata sulla politica. Ho trovato il modo più semplice per confermare la sua presenza nella politica è chiedere: “Il modulo di responsabilità generale include la separazione del linguaggio degli assicurati?”

Politica di fedeltà

Questa politica può andare sotto diversi nomi: Fedeltà, Crimine, Disonestà dei dipendenti, ma tutti significano la stessa cosa. Fidelity copertura è un’altra politica che è necessaria solo per le revisioni complete, e anche allora, solo per i progetti con più di 20 unità. L’importo della copertura richiesto dipende dal fatto che l’HOA / società di gestione abbia o meno alcuni controlli finanziari specifici in atto:

• Separare i conti in banca sono mantenuti per il lavoro di conto e il conto di riserva, e la banca in cui sono depositati i fondi invia una copia di estratti conto mensili direttamente al HOA
• La società di gestione mantiene separati i record e i conti in banca per ogni HOA che utilizza i suoi servizi
• La società di gestione non ha l’autorità per disegnare i controlli, o per il trasferimento di fondi, il conto di riserva di HOA
• Due membri del Consiglio di Amministrazione deve firmare assegni sul conto di riserva

Come almeno uno di questi controlli è in atto, l’importo minimo di copertura fedeltà richiesto è pari a tre mesi di valutazioni totali per il progetto. In caso contrario, la politica di fedeltà deve coprire il totale di tutti i contanti a disposizione per l’HOA (conti operativi e di riserva). Se l’HOA è gestito da una società di gestione immobiliare, tale società deve essere coperto dalla politica, sia attraverso un pilota agente di gestione o come un ulteriore nome assicurato.

Politica di inondazione

L’assicurazione di inondazione è richiesta solo se il condominio si trova in una zona di inondazione, e quindi abbiamo solo bisogno di vedere la copertura per l’edificio in cui si trova la nostra unità soggetto. La quantità di copertura di inondazione richiesta è il minore di:

• 80% del costo di sostituzione indicato sul RCBAP
• L’assicurazione massima disponibile dal NFIP (che è $250.000 per unità nell’edificio)

Documenti legali del progetto

Quindi, cosa succede se il tuo condominio è di nuova costruzione? Cos’altro hai bisogno di rivedere in quel caso? Fannie Mae richiede una revisione dei documenti legali del progetto o Patti, Condizioni & Restrizioni (CC&Rs). Questo documento può essere un po ‘ confuso se non sei abituato a leggere legalese, ma c’è un elenco di elementi specifici che devi trovare per soddisfare Fannie Mae.

• Diritto di primo rifiuto – Non tutti i progetti avranno il diritto di primo rifiuto, quindi è la prima cosa da controllare nei documenti. Se non è menzionato, grande! Passare alla fase successiva. Se il progetto si riservano il Diritto di prelazione, sarà necessario verificare che non compromettano i diritti di un creditore ipotecario o il suo mandatario per:
  • Precludere o prendere il titolo di una unità di condominio ai sensi dell’rimedi del mutuo
  • Accettare un atto di assegnazione o in luogo di preclusione, in caso di default di un debitore ipotecario
  • la Vendita o la locazione di una unità acquisito dal creditore ipotecario o il suo mandatario
• Diritti dei creditori ipotecari di una comunicazione Scritta – Il creditore ipotecario deve avere il diritto di tempestiva comunicazione scritta di:
  • in caso di condanna o di incidente di perdita che colpisce un materiale parte del progetto o l’unità di fissaggio suo mutuo
  • Ogni 60 giorni di morosità nel pagamento delle valutazioni o spese dovute dal proprietario di un’unità su cui si detiene il mutuo
  • decadenza, annullamento, o modifica del materiale di qualsiasi politica di assicurazione mantenuto dai proprietari di casa’ associazione
  • Eventuali proposte di azione che richiede il consenso di una determinata percentuale dei creditori ipotecari
• Creditore ipotecario Diritti Confermati – I documenti legali possono non dare alcun partito priorità sui diritti del primo creditore ipotecario dell’unità in caso di pagamento di proventi assicurativi o premi di condanna per perdite all’unità
• Modifiche ai documenti-I documenti di progetto devono includere disposizioni per quanto segue:
  • Modifiche di negativi significativi natura creditori ipotecari essere concordato con i creditori ipotecari che rappresentano almeno il 51% dei voti di unità di poderi che sono soggette a mutui
  • Qualsiasi azione per terminare lo status giuridico del progetto dopo la sostanziale distruzione o di condanna, si verifica o per altri motivi deve essere concordato da parte dei creditori ipotecari, che rappresentano almeno il 51% dei voti dell’unità poderi che sono soggette a mutui
  • Implicita approvazione può essere assunto quando un creditore ipotecario non riesce a presentare una risposta scritta proposta di modifica entro 60 giorni dall’ riceve adeguata comunicazione della proposta, a condizione che la comunicazione sia stata recapitata per posta certificata o raccomandata, con ricevuta di ritorno richiesta.

Conclusione

Rivedere un condominio è, certamente, un processo complicato. Ci sono un sacco di parti in movimento e un sacco che può andare storto, ma può essere masterizzato. Speriamo di aver contribuito a fornire alcune informazioni e alcune indicazioni passo passo su ciò che va in una revisione del condominio e reso il processo un po ‘ meno spaventoso.

Quali sono le prospettive?

Perché UberWriter parla di recensioni condominiali? Non fate analisi del reddito? Sì, ma stiamo trasformando le recensioni di condomini e progetti proprio come abbiamo fatto l’analisi del reddito. Se vuoi saperne di più e ottenere sulla nostra lista di accesso anticipato, lascia la tua email nel modulo sottostante. Non ti spammeremo, ma ti terremo aggiornato sui nostri sviluppi per questo nuovo prodotto.

In questo blog vi abbiamo presentato due dei nostri nuovi membri del team: Lisa Geloso e Crystal Pickering. Con l’esperienza combinata di oltre 30 anni nel settore dei mutui e un focus sulle revisioni dei progetti, hanno conoscenze e competenze necessarie per insegnarti il sistema perfetto di recensioni di progetti condo e coop. Se non possono arrivare alla terra di “progetti ammissibili”allora nessuno può!

In avanti.