Contratto immobiliare

Per iscritto

È un requisito legale in tutte le giurisdizioni che i contratti per la vendita di terreni siano in forma scritta per essere esecutivi. I vari Statuto delle frodi richiedono contratti per la vendita di terreni per essere in forma scritta. In Sud Africa, l’Alienation of Land Act specifica che qualsiasi accordo di vendita di beni immobili deve essere in forma scritta. In Italia, ogni trasferimento di beni immobili deve essere registrato di fronte a un notaio per iscritto.

La prassi comune è quella di uno “scambio di contratti”. Ciò comporta la firma di due copie del contratto di vendita, di cui una copia viene conservata da ciascuna parte. Quando le parti sono insieme, entrambe di solito firmano entrambe le copie, una delle quali sarebbe conservata da ciascuna parte, a volte con una consegna formale di una copia da una parte all’altra. Tuttavia, di solito è sufficiente che solo la copia conservata da ciascuna parte sia firmata solo dall’altra parte. Questa regola consente di “scambiare” i contratti per posta. Entrambe le copie del contratto di vendita diventano vincolanti solo dopo che ciascuna parte è in possesso di una copia del contratto firmato dall’altra parte—vale a dire., lo scambio è detto per essere “completo”. Uno scambio per via elettronica è generalmente insufficiente per uno scambio, a meno che le leggi della giurisdizione convalidino espressamente tali firme.

Un contratto per la vendita di terreni deve:

• Identificare le parti: il nome completo delle parti deve essere sul contratto. In un contratto di vendita, le parti sono il venditore(s) e acquirente (s) degli immobili, che sono spesso chiamati i principi per distinguerli dagli agenti immobiliari, che sono effettivamente i loro intermediari e rappresentanti nella negoziazione del prezzo. Se ci sono agenti immobiliari che intermediano la vendita, sono in genere elencati anche come agenti / agenti immobiliari che guadagnerebbero la commissione dalla vendita.
• Identificare l’immobile( proprietà): almeno l’indirizzo, ma preferibilmente la descrizione legale deve essere sul contratto.
• Identificare il prezzo di acquisto: L’importo del prezzo di vendita o una cifra ragionevolmente accertabile (una valutazione da completare in una data futura) deve essere sul contratto.
• Includere le firme: un contratto immobiliare deve essere stipulato volontariamente (non con la forza) e deve essere firmato dalle parti.
• Hanno uno scopo legale: il contratto è nullo se richiede un’azione illegale.
• Coinvolgere le parti competenti: persone con problemi mentali, persone drogate, ecc. non può stipulare un contratto. I contratti in cui almeno una delle parti è minorenne sono annullabili dal minore.
• Riflettono un incontro delle menti: ogni parte deve essere chiara e d’accordo sui dettagli essenziali, i diritti e gli obblighi del contratto.
• Include Considerazione: La considerazione è qualcosa di valore contrattato in cambio del settore immobiliare. Il denaro è la forma più comune di considerazione, ma anche altre considerazioni di valore, come altre proprietà in cambio, o una promessa da eseguire (cioè una promessa di pagare) è soddisfacente.

L’autenticazione notarile da parte di un notaio non è normalmente richiesta per un contratto immobiliare, ma molti uffici di registrazione richiedono che la firma di un venditore o di un trasportatore su un atto sia autenticata per registrare l’atto. Il contratto immobiliare in genere non è registrato con il governo, anche se le dichiarazioni o le dichiarazioni del prezzo pagato sono comunemente tenuti ad essere presentata all’ufficio del registratore.

A volte i contratti immobiliari prevedono un periodo di revisione avvocato di diversi giorni dopo la firma da parte delle parti per verificare le disposizioni del contratto e controproporre qualsiasi che non sono adatti.

Se ci sono broker/agenti immobiliari che intermediano la vendita, l’agente dell’acquirente spesso compila gli spazi vuoti su un modulo di contratto standard per l’acquirente / i e il venditore / i da firmare. Il broker ottiene comunemente tali forme di contratto da un’associazione immobiliare a cui appartiene. Quando sia l’acquirente che il venditore hanno accettato il contratto firmandolo, il broker fornisce copie del contratto firmato all’acquirente e al venditore.

Offerta e accettazioneedit

Come nel caso di altri contratti, i contratti immobiliari possono essere formati da una parte che fa un’offerta e da un’altra parte che accetta l’offerta. Per essere esecutivi, le offerte e le accettazioni devono essere in forma scritta (Statuto delle frodi, Common Law)e firmate dalle parti che accettano il contratto. Spesso, la parte che fa l’offerta prepara un contratto immobiliare scritto, lo firma e lo trasmette all’altra parte che accetterebbe l’offerta firmando il contratto. Come per tutti gli altri tipi di offerte legali, l’altra parte può accettare l’offerta, rifiutarla (nel qual caso l’offerta è terminata), fare una controfferta (nel qual caso l’offerta originale è terminata) o non rispondere all’offerta (nel qual caso l’offerta termina entro la data di scadenza in essa contenuta). Prima che l’offerta (o la controfferta) sia accettata, la parte che offre (o contrasta) può ritirarla. Una controfferta può essere contrastata con un’altra offerta e un processo di controfferta può continuare indefinitamente tra le parti.

Per essere esecutivo, un contratto immobiliare deve possedere le firme originali delle parti e le eventuali modifiche al contratto devono essere siglate da tutte le parti coinvolte. Se l’offerta originale è contrassegnata e siglata dalla parte che la riceve, quindi firmata, questa non è un’offerta e un’accettazione ma una contro-offerta.

Atto specificatoedit

Un contratto immobiliare in genere non trasmette o trasferisce la proprietà degli immobili da solo. Un documento diverso chiamato atto viene utilizzato per trasmettere beni immobili. In un contratto immobiliare, il tipo di atto da utilizzare per trasmettere il bene immobile può essere specificato, come un atto di garanzia o un atto quitclaim. Se un tipo di atto non è specificamente menzionato, può essere specificato “titolo negoziabile”, che implica un atto di garanzia dovrebbe essere fornito. Istituti di credito insisteranno su un atto di garanzia. Eventuali gravami o altri oneri sul titolo al settore immobiliare dovrebbe essere menzionato in anticipo nel contratto immobiliare, quindi la presenza di queste carenze non sarebbe un motivo per annullare il contratto a o prima della chiusura. Se i gravami non vengono liquidati prima del momento della chiusura, allora l’atto dovrebbe specificamente avere un’eccezione(s) elencati per il pegno(s) non liquidati.

L’acquirente (s) firmando il contratto immobiliare sono responsabili (legalmente responsabile) per fornire il corrispettivo promesso per il bene immobile, che è in genere il denaro nella quantità del prezzo di acquisto. Tuttavia, i dettagli sul tipo di proprietà potrebbero non essere specificati nel contratto. A volte, firmando acquirente(s) può dirigere un avvocato preparando l’atto separatamente che tipo di proprietà per elencare sul rogito e può decidere di aggiungere un comproprietario (s), come ad esempio un coniuge, per l’atto. Ad esempio, i tipi di proprietà congiunta (titolo) possono includere la locazione in comune, la locazione congiunta con diritto di sopravvivenza o la locazione congiunta da parte delle entità. Un’altra possibilità è la proprietà nella fiducia invece della proprietà diretta.

ContingenciesEdit

Le contingenze sono condizioni che devono essere soddisfatte se un contratto deve essere eseguito.

Le contingenze che sospendono il contratto fino a quando non si verificano determinati eventi sono note come”condizioni sospensive”. Le contingenze che annullano il contratto se si verificano determinati eventi sono note come”condizioni risolutive”.

La maggior parte dei contratti di vendita contengono contingenze di qualche tipo o di un altro, perché poche persone possono permettersi di entrare in un acquisto immobiliare senza di loro. Ma è possibile che un contratto immobiliare non abbia contingenze.

Alcuni tipi di contingenze che possono apparire in un contratto immobiliare includono:

• Ipoteca contingenza-Esecuzione del contratto (acquisto di beni immobili) è subordinato o soggetto al compratore ottenere un mutuo ipotecario per l’acquisto. Di solito tale contingenza richiede che un acquirente chieda un prestito entro un certo periodo di tempo dopo la firma del contratto. Poiché la maggior parte delle persone che acquistano una casa richiedono un finanziamento per completare il loro acquisto, contingenze ipotecarie sono uno dei tipi più comuni di contingenze nei contratti di proprietà reale. Se il finanziamento non è garantito, l’acquirente può annullare unilateralmente il contratto dichiarando che la sua condizione non è o non sarà soddisfatta o consentire la scadenza del contratto rifiutando di rinunciare alla condizione entro il periodo di tempo specificato.
• Contingenza di ispezione-Condizione di un altro acquirente. L’acquisto del bene immobile è subordinato ad un’ispezione soddisfacente della proprietà reale che non rivela i difetti significativi. Le contingenze potrebbero anche essere fatte sulla riparazione soddisfacente di un determinato elemento associato al settore immobiliare.
• un’altra vendita contingenza-L’acquisto o la vendita di beni immobili è subordinata a una vendita o all’acquisto di un altro immobile. La vendita di successo di un’altra casa potrebbe essere necessaria per finanziare l’acquisto di una nuova.
• valutazione contingenza-L’acquisto del bene immobile è subordinato al prezzo del contratto pari o inferiore a un valore equo di mercato determinato da una valutazione. Istituti di credito spesso non prestare più di una certa percentuale (frazione) del valore stimato, quindi una tale contingenza può essere utile per un acquirente.
• 72-hour kick out contingency-Seller contingency, in cui il venditore accetta un contratto da un acquirente con una contingenza (in genere una casa vendita o affitto contingenza in cui l’acquirente condizioni la vendita sulla loro capacità di trovare un acquirente o affittuario per la loro proprietà corrente prima del regolamento). Il venditore si riserva il diritto di vendere la proprietà a un’altra parte se lo desidera dopo aver dato all’acquirente 72 ore di preavviso per rimuovere la loro contingenza. L’acquirente sarà quindi rimuovere la loro contingenza e fornire la prova che essi possono consumare la vendita o libererà il venditore dal loro contratto e consentire al venditore di andare avanti con il nuovo contratto.

Data di chiusura e possessionEdit

Un tipico contratto immobiliare specifica una data entro la quale deve avvenire la chiusura. La chiusura è l’evento in cui il denaro (o altro corrispettivo) per il bene immobile è pagato e titolo (proprietà) del bene immobile viene convogliata dal venditore(s) al compratore(s). Il trasporto è fatto dal venditore(s) la firma di un atto per il compratore(s) o loro avvocati o altri agenti per registrare il trasferimento di proprietà. Spesso altri documenti sono necessari alla chiusura.

La data di chiusura è normalmente anche la data in cui il possesso degli immobili viene trasferito dal venditore(s) al compratore(s). Tuttavia, il contratto immobiliare può specificare una data diversa quando il possesso passa di mano. Il trasferimento del possesso di una casa, di un condominio o di un edificio viene solitamente effettuato consegnando le chiavi ad esso. Il contratto può avere disposizioni nel caso in cui il venditore(s) detengono il possesso oltre la data concordata.

Il contratto può anche specificare quale parte paga per quali costi di chiusura. Se il contratto non specifica, poi ci sono alcuni default abituali a seconda della legge, common law (precedenti giudiziari), posizione, e altri ordini o accordi, per quanto riguarda chi paga per i quali i costi di chiusura.

Condizione di proprietàedit

Un contratto immobiliare può specificare in quale condizione della proprietà dovrebbe essere quando si trasmette il titolo o si trasferisce il possesso. Ad esempio, il contratto può dire che la proprietà è venduta così com’è, specialmente se è prevista la demolizione. In alternativa ci può essere una rappresentazione o una garanzia (garanzia) per quanto riguarda le condizioni della casa, edificio, o una parte di esso, come apparecchi apposti, sistema HVAC, ecc. A volte viene utilizzato anche un modulo di divulgazione separato specificato da un’entità governativa. Il contratto potrebbe anche specificare tutti i beni personali (non immobili) elementi che devono essere inclusi con l’affare, come lavatrice e asciugatrice che sono normalmente staccabili dalla casa. Contatori di utilità, sistemi di cablaggio elettrico, scatole fusibile o interruttore, impianti idraulici, forni, scaldabagni, lavandini, servizi igienici, vasche da bagno, e la maggior parte dei sistemi di condizionamento d’aria centrali sono normalmente considerati collegati a una casa o un edificio e normalmente essere incluso con la proprietà reale per impostazione predefinita.

RidersEdit

I riders (o addenda) sono allegati speciali (fogli separati) che diventano parte del contratto in determinate situazioni.

Earnest money depositEdit

Sebbene il denaro sia la considerazione più comune, non è un elemento necessario per avere un contratto immobiliare valido. Un deposito caparra da parte del compratore(s) accompagna abitualmente un’offerta di acquisto di beni immobili e il deposito è detenuto da una terza parte, come una società di titolo, avvocato o, talvolta, il venditore. L’importo, una piccola frazione del prezzo totale, è elencato nel contratto, con il resto del costo da pagare alla chiusura. In alcuni rari casi, altri strumenti di valore, come note e/o azioni o altri strumenti negoziabili possono essere utilizzati a titolo oneroso. Altri beni duri, come l’oro, l’argento e qualsiasi cosa di valore possono anche essere utilizzati o in altri casi, l’amore (dove può essere dimostrato che è esistito tra le parti). Tuttavia, il deposito di caparra rappresenta un credito verso il prezzo di vendita finale, che di solito è la considerazione principale o unica.