Modifiche costruttive-Un primer
Un “cambiamento costruttivo” si verifica quando un’azione o un’omissione del proprietario non formalmente riconosciuta dal proprietario come un cambiamento nell’ambito di lavoro del contatto costringe l’appaltatore a eseguire lavori aggiuntivi. Le modifiche costruttive non sono ordini di modifica formali, ma modifiche informali che potrebbero essere state ordinate in base alla clausola di modifica di un contratto se la modifica fosse stata riconosciuta dal proprietario. La dottrina del cambiamento costruttivo riconosce che essere informalmente richiesto di fare un lavoro extra è simile a un ordine di cambiamento formale e dovrebbe essere governato da principi simili. Pertanto, se si constata che si è verificato un ordine di modifica costruttivo, il contraente può avere diritto al pagamento dei costi aggiuntivi sostenuti e alla proroga del periodo di esecuzione del contratto.
I cambiamenti costruttivi si verificano più spesso in caso di controversia riguardante l’interpretazione del contratto, i piani e le specifiche difettosi, l’accelerazione o la sospensione dei lavori, l’interferenza o la mancata collaborazione con il contraente, la falsa dichiarazione o la non divulgazione di conoscenze o informazioni tecniche superiori, l’ispezione o un ritardo nel fornire le informazioni richieste
Esistono quattro categorie generali di modifiche costruttive sia per gli appalti pubblici che per quelli privati. Il primo si verifica quando un proprietario dirige informalmente o ordina un lavoro extra. Ciò accade ogni volta che un rappresentante autorizzato del proprietario dirige un appaltatore, verbalmente o per iscritto, per eseguire lavori oltre lo scopo originale del contratto, ma non emette un ordine di modifica formale. Se questo ordine informale è determinato come un cambiamento costruttivo, il contraente può avere il diritto di recuperare i suoi costi aggiuntivi sostenuti ed eventualmente una proroga del tempo del contratto. Tuttavia, è importante non confondere gli ordini di modifica informali con consigli, commenti o suggerimenti offerti dai rappresentanti tecnici del proprietario. Al fine di prevalere in questa categoria, un contraente dovrebbe informare adeguatamente il proprietario che la direttiva è considerata una modifica. Particolare attenzione dovrebbe essere data al periodo di preavviso richiesto per tale modifica del contratto, e il contraente dovrebbe documentare tutti i costi aggiuntivi spesi e ritardi sperimentati.
La seconda categoria di modifiche costruttive si verifica quando l’appaltatore è tenuto a spendere uno sforzo supplementare perché i disegni o le specifiche sono difettosi. Questa categoria si basa sulla dottrina Spearin, che prevede che quando un proprietario fornisce i piani e le specifiche per un progetto di costruzione, l’appaltatore non può essere ritenuto responsabile per un risultato finale insoddisfacente attribuibile esclusivamente a difetti o insufficienze nei piani e nelle specifiche. La teoria è piani forniti dal proprietario e le specifiche hanno una garanzia implicita che se il contraente è conforme con i piani o le specifiche, poi un prodotto soddisfacente si tradurrà. Pertanto, la consegna di piani e specifiche difettosi costituisce una violazione della garanzia. Un appaltatore può recuperare i suoi costi aggiuntivi quando i piani e le specifiche difettose causano lavori aggiuntivi o correttivi. Ad esempio, se le specifiche fornite dal proprietario sottovalutavano la quantità di materiale che doveva essere scavato, il proprietario ha violato la sua garanzia implicita sull’adeguatezza dei piani e delle specifiche e il contraente può recuperare i suoi costi aggiuntivi in base alla dottrina del cambiamento costruttivo se il contraente si è ragionevolmente basato sui piani e sulle specifiche.
La terza categoria di modifiche costruttive si verifica quando il proprietario o il suo rappresentante interpreta erroneamente il contratto e rifiuta erroneamente lavori che soddisfano i requisiti contrattuali o richiedono uno standard di prestazioni irragionevolmente elevato. In particolare, questa categoria può derivare dal dovere implicito del proprietario di non ostacolare o ritardare l’appaltatore nell’esecuzione del suo lavoro, che è un obbligo implicito contenuto in ogni contratto. Tale interferenza da un’ispezione eccessiva sarebbe un cambiamento costruttivo se non riconosciuto dal proprietario. Ad esempio, quando il contratto prevede un determinato metodo di esecuzione o materiale, o afferma che il contraente può scegliere un metodo di esecuzione o materiale, ma il proprietario richiede al contraente di utilizzare un metodo o materiale più complicato e costoso di quello che il contraente ha pianificato nella sua offerta, il proprietario ha modificato costruttivamente il contratto. Questa terza categoria può anche sorgere quando il proprietario interpreta un’ambiguità contrattuale a suo favore. Un esempio di questo sarebbe quando i piani indicano che l’appaltatore ha solo bisogno di “sgrossare” le tubazioni, ma il proprietario indirizza l’appaltatore a fornire e installare tutte le tubazioni interne. Per prevalere in entrambe le situazioni, il contraente deve dimostrare che la sua interpretazione era ragionevole e che si è basato sulla sua interpretazione durante la fase di offerta. La mancata prova di quest’ultimo elemento può vanificare un reclamo altrimenti valido.
La quarta categoria di modifiche costruttive si verifica quando il proprietario nega all’appaltatore un’estensione temporale altrimenti giustificata, costringendo così l’appaltatore ad accelerare le prestazioni. Conosciuto anche come” accelerazione costruttiva”, ciò si verifica quando il proprietario non dirige esplicitamente l’accelerazione, ma rifiuta una richiesta valida per un’estensione temporale o minaccia altre azioni in modo che il contraente debba accelerare per completare il lavoro entro il tempo originariamente specificato per evitare danni liquidati o altre perdite. La dottrina dell’accelerazione costruttiva consente il recupero delle spese extra sostenute a seguito dell’accelerazione del contraente dopo il rifiuto del proprietario di concedere l’estensione temporale garantita. A prevalere su tale affermazione, l’appaltatore deve dimostrare 1) che un giustificabile ritardo esistito, 2) tempestiva comunicazione del ritardo e una corretta richiesta di proroga è stata data, 3) i termini di richiesta di proroga è stata posticipata o rifiutato, 4) il titolare ordinate in ordine di coercizione, di direzione o l’altra in modo che il progetto deve essere completato entro la sua performance originale periodo, e 5), il contraente ha fatto gli sforzi per accelerare le sue prestazioni e i costi sostenuti come un risultato.
Indipendentemente dalla categoria in cui può rientrare la modifica costruttiva di un contraente, il contraente dovrebbe prestare particolare attenzione ai requisiti della clausola di modifica del contratto per presentare una modifica al proprietario, in particolare i tempi di invio degli avvisi di modifica, il supporto e i requisiti di formato.
