Perché Co-Op Senior Housing è pronto per Primetime

Cooperative housing rimane una nicchia all’interno di vita senior, ma il modello sta lentamente crescendo. È diventata un’opzione competitiva in alcuni mercati e potrebbe ottenere ulteriore trazione affrontando diverse pressioni che l’industria deve affrontare.

Ad esempio, gli alloggi co-op possono essere sfruttati per soddisfare la crescente domanda di alloggi per anziani di medio mercato. Inoltre, ci sono vari tipi di cooperative, che lo rende una scelta flessibile per gli sviluppatori che vogliono attingere al mercato senior. Già, alcune aziende affermate nei settori della vita indipendente e della vita assistita si sono ramificate in cooperative.

Ma le abitazioni cooperative per anziani possono anche richiedere agli sviluppatori di concentrarsi sul benessere generale dei residenti rispetto alle dichiarazioni di profitto e perdita, CSI Support & Il direttore generale dello sviluppo Nancy Evans ha detto a Senior Housing News. Warren, CSI con sede nel Michigan possiede 58 cooperative di appartamenti senior in California, Maryland, Massachusetts e Michigan.

“Non siamo in questo business per fare soldi per i nostri proprietari e azionisti. Vogliamo migliorare la vita dei nostri membri”, ha detto Evans.

Pieno di potenziale

Le cooperative rappresentano una frazione dell’inventario degli alloggi per anziani, ma ci sono segnali che stanno crescendo in popolarità.

Il numero di cooperative senior è cresciuto da 103 in 2013 a 125 in 2019 per un totale di unità 7,700 e oltre residenti 10,500, il presidente senior del consiglio di fondazione cooperativa Dennis Wilson ha detto a SHN. Il gruppo Shoreview, con sede in Minnesota, sostiene le cooperative di alto livello in tutto il paese.

Ma i fornitori hanno preso nota, soprattutto nel Midwest, dove le cooperative sono fiorenti.

Minnesota, dove il primo senior co-op aperto nel 1978, è sede di 82 comunità, e la zona di Twin Cities è un mercato competitivo. Ebenezer, il più grande fornitore di alloggi senior nello stato, gestisce 38 cooperative, la maggior parte delle quali con i marchi cooperativi Applewood Pointe e Realife.

L’anno scorso, Ecumen ha lanciato un marchio cooperativo senior, Zvago, con l’apertura di una comunità di Minn 20 milioni, 54 unità a Minnetonka, Minnesota. Ecumen ha anche aperto le cooperative Zvago a St. Anthony Park e Apple Valley, la costruzione di una quarta cooperativa a Duluth è quasi completa e è prevista una quinta cooperativa a Stillwater.

un Altro Gopher Stato di sviluppatore — Immobiliare Azioni di Sviluppo di Eagan, Minnesota — si concentra sulla creazione e la gestione di senior co-op in Villaggio Cooperativo della marca, e ha una pipeline di 34 cooperative realizzati o in costruzione in Colorado, Iowa, Kansas, Minnesota, Missouri, Sud Dakota, Wisconsin e Washington.

Lo sviluppo di azioni immobiliari non ha risposto alle richieste di commento, ed Ecumen ha rifiutato di commentare a SHN per questa storia, citando l’ambiente competitivo nei suoi mercati.

Lo sviluppo cooperativo senior è stato a lungo guidato da finanziamenti favorevoli nello stato con ampia offerta. Il presidente senior Housing Cooperative Board Dennis Johnson ha dichiarato a SHN nel 2013 che le cooperative senior sono” master mortgages ” assicurate dal Dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano del Minnesota (HUD) ai sensi della sezione 213 del National Housing Act.

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Ma Minnesota non è l’unico focolaio co-op. La maggior parte della pipeline di Village Cooperative è in Iowa e Colorado, con un totale di 14 sviluppi completati o in costruzione.

I due stati hanno una crescente popolazione anziana. Oltre 514.000 Iowan hanno 65 anni e più, un segmento che dovrebbe aumentare a oltre 677.000 entro il 2050, secondo il Dipartimento di invecchiamento dell’Iowa. Si prevede che la popolazione 65 e più anziana del Colorado supererà 1,27 milioni entro il 2030, e lo stato è stato classificato come il miglior stato degli Stati Uniti per l’invecchiamento da U. S. News and World Report.

Alternative a tasso di mercato

L’acquisto in una cooperativa è un modo economico per entrare in alloggi per anziani e può essere un’alternativa alla vita indipendente e alle comunità di adulti attivi. I residenti acquistano “azioni” in una società proprietaria dell’edificio. Queste azioni danno diritto alle parti interessate di affittare un’unità specifica all’interno di un edificio e utilizzare aree comuni. Inoltre, vi è un costo mensile per le valutazioni, la manutenzione e le riparazioni.

Co-op living offre anche ai residenti una partecipazione nel modo in cui viene gestita una comunità, simile a un’associazione tradizionale di proprietari di case. Ogni cooperativa ha un comitato esecutivo eletto e membri hanno un voto in come gli edifici sono gestiti e gestiti, Evans ha detto SHN.

Azioni co-op apprezzano in valore incrementale — di solito 1% al 2% ogni anno. Questo mantiene accessibilità e commerciabilità per i nuovi residenti, e perché i membri sono responsabili per le tasse mensili sulle unità vuote fino a quando non sono occupati.

A causa della struttura finanziaria delle cooperative, tendono ad essere trascurate dagli investitori guidati dal profitto, ma offrono ai consumatori un’opzione di vita più accessibile, Lutz, Bobo & Il partner di Telfair Scott Gordon ha detto a SHN. Gordon è specializzata nel settore immobiliare e mobile home park legge per la Sarasota, società con sede in Florida.

C’è qualche ragione per credere che se la domanda aumenta per le cooperative di alto livello, gli investitori potrebbero vedere un’opportunità più redditizia-almeno, se l’esempio dei parchi di case mobili co — op è un’indicazione.

Per decenni, i pensionati che compravano case mobili si sono uniti per creare cooperative di proprietà prima che investitori privati e REIT rendessero il prodotto una classe di investimento negoziabile di livello istituzionale.

I membri che desiderano uscire da una cooperativa possono vedere un piccolo ritorno sul loro investimento, oppure possono mantenere le loro azioni e affittare la loro unità a un altro inquilino. Gordon ha osservato che le valutazioni mensili possono essere sostanzialmente inferiore al canone di locazione un azionista può addebitare un locatario.

“Conosco alcune comunità in cui le spese di manutenzione sono state piatte per decenni”, ha affermato.

Colpi di scena sul modello

A differenza delle cooperative abitative tradizionali in cui i residenti acquistano una quota azionaria nella proprietà, dando loro diritto a un’unità abitativa e all’accesso a servizi condivisi, le proprietà di CSI — che consistono principalmente in appartamenti senior a prezzi accessibili — operano sotto un sistema di gestione cooperativa. I membri si applicano per gli appartamenti disponibili come farebbero in qualsiasi altro luogo. Pagano anche una quota di iscrizione di $100 per unirsi alla cooperativa, che viene poi utilizzata al posto di un deposito cauzionale.

L’adesione conferisce loro il diritto di voto su come viene gestito un edificio, nonché l’opportunità di partecipare alla gestione dell’edificio. Invece di gestori di proprietà, CSI ha legami responsabili per un massimo di tre comunità alla volta, che consigliano e insegnano ai membri co-op come autogestire i loro edifici.

Ogni CSI co-op ha un comitato esecutivo e un leader piano per rappresentare i residenti sulle decisioni che vanno dai punti ristoro e groundskeeping alla manutenzione degli edifici e le attività di programmazione. Queste sono tutte posizioni elette con termini di un anno e un limite di due mandati.

I limiti del termine sono di progettazione, Evans ha detto a SHN.

“Questo crea più fatturato nelle posizioni e crea opportunità per gli altri membri di entrare in ruoli di gestione”, ha affermato.

Le cooperative di CSI sono tutte comunità a prezzi accessibili, costruite e finanziate attraverso crediti d’imposta per l’edilizia abitativa a basso reddito (LIHTC) e finanziamenti HUD Section 202 e 232. Ciò consente a CSI di sovvenzionare gli affitti, di solito al 30% dei guadagni di un residente.

Un’altra alternativa alla proprietà della casa cooperativa è il co-housing. Un esempio è Garden Spot Community Village Cooperative Living House a New Holland, in Pennsylvania, che è stato il “Miglior design di alloggi a prezzi accessibili” vincitore del 2018 SHN Architecture & Design Awards. Rimane una cooperativa nel senso che i residenti vivono in comunità, ha detto a SHN il CEO di Garden Spot Village Steve Lindsey.

Tutti questi modelli di co-op offrono opportunità ai residenti di incontrare nuovi amici, trovare nuovi modi per fare volontariato ed essere attivi e arricchire la loro qualità di vita. Fino al 50% dei residenti cooperativi di CSI fa una sorta di volontariato, il che ha sorpreso molti, ha osservato Evans.

“Ho avuto molti dei nostri residenti mi hanno detto che sono venuti a rilassarsi la loro vita. Invece, hanno trovato un nuovo scopo”, ha detto.