Trends in Commercial Real Estate Technology

Non si sbagliano. Le relazioni contano ancora, la matematica funziona ancora allo stesso modo, e principi come la posizione, i fondamentali del mercato e il rischio-vs-ricompensa si applicano ancora, proprio come hanno fatto cento anni fa.

Ma gli investitori immobiliari commerciali ignorano le tendenze tecnologiche a loro rischio e pericolo. A Feldman Equities, apprezziamo rimanere aggiornati con le tendenze moderne (compresa la tecnologia) come un modo per andare avanti con le strategie fondamentali. Ecco la nostra guida alle tendenze nella tecnologia immobiliare commerciale.

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Che cos’è la tecnologia immobiliare?

Centro città

Tecnologia immobiliare è talvolta indicato come” RE Tech “o” PropTech.”Il settore immobiliare potrebbe essere stato storicamente resistente al cambiamento, ma che la testardaggine sta passando. Solo nella prima metà di 2019, venture capitalist e angel investors hanno versato billion 12.9 miliardi in startup immobiliari.

PropTech non cerca necessariamente di reinventare la ruota sulle transazioni immobiliari o sulle pratiche di investimento. Nessuna startup tecnologica è probabile che inventi nuovi terreni o un nuovo tipo di immobili al di fuori di residenziali, commerciali e industriali. Nessun Isaac Newton del settore immobiliare è in attesa dietro le quinte per scoprire una nuova teoria fondamentale del settore immobiliare per affiancare i tassi di capitalizzazione, l’IRR o il ritorno in contanti. (O forse lo sono! Mai dire mai.)

Ciò che PropTech ha il potenziale di fare nel breve termine è cambiare il modo in cui facciamo affari come investitori immobiliari: quanto velocemente troviamo, valutiamo e chiudiamo le offerte; come ci relazioniamo con partner, co—investitori e inquilini; come commercializziamo le proprietà e otteniamo un vantaggio competitivo.

Il gioco immobiliare è lo stesso; il modo in cui giochiamo sta cambiando rapidamente. PropTech è pronta a fornire soluzioni più intelligenti per proprietari, inquilini e investitori.

La tecnologia sconvolge gli immobili commerciali?

” Interruzione “suona come una brutta cosa, come quando uno studente disobbediente” interrompe ” la classe. Tuttavia, “interruzioni del mercato” hanno un significato diverso. Il business-as-usual non può continuare dopo un’interruzione del mercato. Il paesaggio è cambiato troppo drammaticamente. Le perturbazioni del mercato spesso spingono le imprese e la società a livelli più elevati di sofisticazione tecnologica. Pensate al destino del CD o cassetta dopo Apple ha debuttato l’iPod, o le prospettive per passeggini trainati da cavalli all’avvento dell’automobile.

Vediamo questo tipo di cambiamento incombente nel settore immobiliare commerciale in qualsiasi numero di modi. Ad esempio:

• Gli investitori hanno meno probabilità di fidarsi di un sorriso scintillante, un abito su misura e una stretta di mano ferma. Vogliono vedere numeri e dati e vogliono che i dati siano predittivi.
• Gli intermediari storici vengono gradualmente eliminati. Acquirenti, venditori, investitori e inquilini dipendono meno che mai da banche, avvocati e società di garanzia. Il divario tra acquirente e venditore si riduce ogni anno, tagliando le spese degli intermediari dalle transazioni.
• La “nuvola” continua ad essere il re. Immobiliare passa di mano senza una goccia di inchiostro su carta reale. I dati digitali e l’autenticazione consentono di chiudere le offerte più velocemente che mai.
• Investire immobiliare si muove sempre più vicino alle mani del “popolo.”Prima, solo l’élite poteva investire nel settore immobiliare. Ora, sempre più giocatori, anche quelli di mezzi modesti, possono unirsi al gioco attraverso piattaforme di crowdfunding.

• Anche se la tendenza è verso la democratizzazione degli investimenti immobiliari, ci sono alcune limitazioni. Ad esempio, le regole che limitano determinati investimenti agli investitori “accreditati” (ad alto reddito, alto patrimonio netto) possono sembrare uno strumento stodgy per sostenere un’aristocrazia. Tuttavia, queste regole hanno debuttato in risposta alle frodi perpetrate sui cittadini medi dai venditori di olio di serpente, offrendo di vendere persone credulone il Ponte di Brooklyn. Gli individui con guadagni inferiori potrebbero essere stati chiusi da accordi lucrativi, ma erano anche più protetti dalle truffe. Lo spirito della regola “investitore accreditato” è che se hai un sacco di soldi, dovresti saperlo meglio, o almeno puoi permetterti di perdere se le cose non vanno esattamente per pianificare.

Altri rischi di perturbazioni del mercato includono:

• Costi aggiuntivi per integrare le nuove tecnologie.
• La curva di apprendimento per integrare le nuove tecnologie.
• Resistenza da generazioni precedenti, molti dei quali esperti con inestimabile memoria istituzionale.
• Sovraccarico di informazioni-così tanti dati online, può essere difficile prendere una decisione (“paralisi dell’analisi”).
• I dati sono potenti, ma le relazioni personali hanno ancora il loro posto—valutare la probabilità di un acquirente di chiudere un affare; l’idoneità di un investimento; la magia innegabile di un “istinto.”

Tendenze tecnologiche che stanno sconvolgendo gli immobili commerciali

Morgan Stanley Tower

Molte tendenze tecnologiche cercano di rendere più facile il business del settore immobiliare. Alcuni rappresentano il potenziale per un cambiamento sismico nel settore. Queste tecnologie non hanno ancora raggiunto il loro pieno potenziale. Molti nodi devono essere risolti. Tuttavia, una mente creativa e lungimirante può vedere il potenziale per accelerare e semplificare le transazioni, renderle trasparenti e resistenti alle frodi e portare il potenziale di ricchezza degli immobili al pubblico in generale piuttosto che a pochi elite.

Faranno il settore immobiliare migliore, o causare più problemi che valgono? Indipendentemente da ciò, sono qui e la loro influenza sta crescendo …

Blockchain

Per tutto il rumore del boom e del busto della criptovaluta, il potenziale della blockchain è poco compreso e molto più grande di Bitcoin. In effetti, la tecnologia blockchain sta per rivoluzionare anche un vecchio veicolo di investimento polveroso come il settore immobiliare attraverso i vantaggi della tokenizzazione e dei contratti intelligenti.

Tokenizzazione

La tokenizzazione è la funzione “criptovaluta” della blockchain. Le attività detenute nella blockchain possono essere suddivise in token sulla catena, invece di azioni goffe e fortemente regolamentate di una LLC. Questo permette in modo efficace un proprietario di vendere una parte della loro proprietà, o gli investitori di rivendere le loro azioni di proprietà in un mercato secondario.

L’effetto, nel bene e nel male, è spesso lodato come la democratizzazione degli investimenti immobiliari. Gli individui che non hanno mai avuto la possibilità di investire in immobili commerciali avranno la possibilità di mettere i loro soldi in offerte commerciali. Non avevano questa opportunità prima perché erano troppo lontani, troppo mal collegati o “troppo poveri” (non accreditati).

La tokenizzazione rimane, tuttavia, altamente speculativa e, di conseguenza, molto ad alto rischio. Investire nel settore immobiliare attraverso tecnologie non testate e non provate, come la tokenizzazione, è una pista veloce per perdite sostanziali.

Altre opzioni sono disponibili per gli investitori. Le modifiche normative, riconoscendo il desiderio che molti investitori devono collocare i loro risparmi in opportunità immobiliari commerciali che in precedenza erano inaccessibili a loro, lo hanno reso possibile senza la necessità di investire utilizzando tecnologie non testate. Il crowdfunding immobiliare, ad esempio, fornisce un percorso diretto verso investimenti immobiliari di alta qualità che si basano ancora sulle protezioni offerte dalle leggi sui titoli, senza esporre gli investitori al rischio aggiuntivo di utilizzare tecnologie “innovative”.

Contratti intelligenti

City Center

Comprare immobili come Bitcoin sembra fantastico, ma il vero cambio di gioco nascosto nella blockchain è molto più banale. Per capire l’impatto, devi capire cos’è una blockchain. Consiste in un blocco (informazioni digitalizzate) memorizzato su una catena (un database pubblico crittografato al 100%).

I dati digitalizzati non devono essere il numero di serie di una moneta crittografica. Potrebbe anche essere dettagli di un contratto immobiliare. Improvvisamente, le società di deposito a garanzia e le banche sono senza lavoro. Non abbiamo bisogno delle dita di intermediari potenzialmente fraudolenti in tutte le nostre transazioni immobiliari, perché non è necessaria alcuna verifica. I dati sono proprio lì sulla catena, disponibili pubblicamente su migliaia di computer, quasi impossibili da hackerare o frodare.

Almeno questa è la teoria. Ancora una volta, ci sono ragioni significative per essere scettici sui contratti intelligenti senza, necessariamente, essere completamente sprezzanti. Meglio aspettare fino a quando la tecnologia è stata dimostrata e lasciare che gli altri prendono le frecce del pioniere. L’opportunità di utilizzare una tecnologia collaudata, come le firme digitali offerte attraverso aziende come Docusign, o siti di transazioni finanziarie conformi alle normative come IMS o CrowdStreet che impiegano i più alti sistemi di sicurezza digitale può rendere efficiente l’investimento nel settore immobiliare senza essere inutilmente rischioso.

Intelligenza artificiale

Quando pensiamo all’Intelligenza Artificiale (AI) tendiamo a pensare a Terminator, HAL9000 o ad altri abitanti di un spaventoso futuro distopico.

Non siamo ancora arrivati. Quello che abbiamo a portata di mano è il potere di Machine Learning (ML).

I computer ordinari devono essere programmati per eseguire un’attività specifica. Il compito può essere incredibilmente complesso, ma una volta programmato il computer può riprodurre quel compito su richiesta, spesso in una piccola frazione del tempo che ci vorrebbe un essere umano per eseguire lo stesso compito. Ecco perché il software di sottoscrizione digitale (deal analysis) ha la promessa di essere un punto di svolta.

Un game-changer ancora più grande sarebbe un computer che può analizzare i dati e imparare da esso. Piuttosto che fare ciò che viene detto senza deviazioni, può elaborare le informazioni e tracciare una linea d’azione basata su tali informazioni.

Le aziende utilizzano già l’apprendimento automatico per prendere decisioni aziendali più intelligenti. E se un computer potesse esaminare le tendenze passate e attuali degli indicatori economici localizzati-i dati sull’occupazione, i dati demografici e la salute economica di uno stato — una città-un codice postale-e scoprire quali tendenze prevedono un rapido aumento o diminuzione del valore della proprietà per una specifica classe di proprietà? E se quel computer potesse dirti quale stato, quale città, quale codice postale era all’inizio del processo e quale percentuale di possibilità la regione fosse sull’orlo di un boom o di un fallimento? Sia commerciale, multifamiliare, o industriale è stato l’investimento migliore per quel luogo e quel tempo? Il tutto utilizzando i dati del passato per prevedere il futuro.

Il fatto è, tuttavia, tale tecnologia non esiste ancora in un modo su cui l’investitore prudente può fare affidamento. Investire immobiliare è ancora molto una forma d’arte. Si consideri, ad esempio, la psicografia di un edificio – la sensazione che si ha quando si entra in un edificio. Non c’è niente di artificiale in questo. È una vera sensazione di sicurezza, di eleganza, di raffinatezza e solo i proprietari e gli operatori con decenni di esperienza in affitto a migliaia di inquilini possono capire come massimizzare la soddisfazione degli inquilini attraverso il design e l’atmosfera in un edificio.

La tecnologia è, tuttavia, utilizzata da sofisticati operatori di edifici per uffici per migliorare lo spazio di lavoro. Ad esempio, in Feldman incorporiamo wi-fi ad alta velocità nelle aree comuni dei nostri edifici, enormi schermi digitali nelle lobby, sistemi di ascensori all’avanguardia che riducono i tempi di attesa e migliorano la produttività.

L’apprendimento automatico e l’intelligenza artificiale non sono ancora pronti a reinventare completamente l’edificio per uffici; ma in Feldman, attingiamo a ciò che è disponibile per aggiungere valore agli edifici che possediamo e per fornire alcuni degli ambienti di lavoro più avanzati del paese.

Realtà virtuale

A tutti piace provare prima di acquistare. Nel settore immobiliare commerciale, pochi investitori si limitano al proprio cortile. Gli investitori in un edificio per uffici a Poughkeepsie potrebbe essere situato a Portland o addirittura in Pakistan. Il mobile e il cloud computing riducono ulteriormente le distanze tra paesi e valute.

Ciò che la tecnologia mobile e cloud non hanno reso più facile, tuttavia, è in realtà a piedi i motivi. Osservando l’edificio da tutti i lati. Ispezionare il sistema elettrico da vicino. Cammina per il quartiere circostante.

Fino ad ora.

Drone filmati e street-views offerti da aziende come Google Maps già consentono di mettere giù i piedi virtuali in prossimità di un’opportunità di investimento a distanza. VR aumenta la posta con videografia a 360 gradi e fotografia di alta qualità. Venditori, broker e deal sponsor possono immergere gli investitori lontani in proprietà come mai prima d’ora.

VR offre anche il vantaggio della pianificazione virtuale, che consente di visualizzare un edificio in difficoltà dopo la ristrutturazione e persino arredarlo o aggiungere servizi. Questo aiuta a vendere la tua visione ad acquirenti, investitori e inquilini.

Internet delle cose (IoT)

Prima Torre centrale

“Internet of Things” è tech bro parlare per i dispositivi di tutti i giorni che vengono adattati per soddisfare le esigenze tecnologiche. Potremmo non aver mai pensato a porte, luci o HVAC come parte di un “Internet” until fino a quando non ricordiamo che ora è possibile bloccare una porta, abbassare le luci o regolare la temperatura di una stanza da un dispositivo mobile a migliaia di miglia di distanza.

“SmartHomes” o “SmartOffices” responsive al controllo mobile è solo l’inizio. Gli uffici moderni possono essere dotati di sensori che utilizzano l’apprendimento automatico (vedi sopra) per ottimizzare l’esperienza del tenant. I controllori centralizzati dell’ufficio possono imparare quali aree ottengono la maggior parte del traffico pedonale e quando, regolando l’illuminazione e la temperatura di conseguenza. Possono imparare quando un dirigente arriva al suo ufficio e regolare l’illuminazione o la temperatura di conseguenza e stagionalmente. Possono anche rilevare quando molte persone sono in una stanza e regolare la temperatura per tenere conto della loro respirazione e del calore corporeo!

I controlli di sicurezza IoT fanno una grande differenza nella sicurezza degli edifici commerciali. Le serrature automatiche e l’autenticazione intelligente del personale autorizzato aiutano a mantenere l’integrità delle aree e dei dati sensibili.

Con l’avanzare della tecnologia, sempre più inquilini di uffici di fascia alta, molti dei quali si aspettano la tecnologia “SmartOffice”. Ottenere un vantaggio competitivo rimanendo davanti al campo.

Analisi dei dati

Vi siete mai chiesti come Amazon sa solo quali prodotti di raccomandare a voi? Come Netflix sa quali film e spettacoli di proporre a voi?

Tutto ciò che facciamo su Internet, sui nostri telefoni, diventa un punto dati che queste aziende possono utilizzare per valutare il nostro comportamento di acquisto attraverso una pratica chiamata “predictive analytics.”

Ricorda l’intelligenza della macchina dall’alto? Questa tecnologia funziona solo perché Internet è inondato di dati. Gli investitori immobiliari commerciali e gli sviluppatori non hanno bisogno di assumere analisti costosi per raccogliere dati da rapporti sepolti. Città, contee e stati pubblicano risme di dati online per un facile accesso del pubblico, compresi i dati sull’occupazione, i dati di migrazione, i dati demografici e altre statistiche molto rilevanti per gli investimenti immobiliari commerciali.

I dati più approfonditi sono disponibili tramite tariffe mensili Software as a Service (SaaS) per gli investitori che hanno i mezzi e la volontà di prendere decisioni di investimento ancora più basate sui dati.

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La tecnologia sta cambiando immobili commerciali per il meglio

Abbiamo chiesto in precedenza se la rottura incombente per il settore immobiliare commerciale, rappresentato da queste tendenze tech, era una buona cosa o una brutta cosa. Le persone ragionevoli possono non essere d’accordo, ma siamo in squadra “Buona cosa.”Considera …

• PropTech consente agli investitori immobiliari più commerciali di riconoscere opportunità che potrebbero aver precedentemente trascurato. Ciò consente a più proprietà di trovare l’acquirente giusto e a più acquirenti di avere successo nel loro investimento.
• Con gli investimenti immobiliari più accessibili, gli investitori esperti dovranno aumentare il loro gioco. Incapaci di riposare sugli allori, saranno all’altezza della nuova sfida, migliorando le relazioni con gli investitori e i servizi degli inquilini per tutti.
• Il ciclo di vendita sarà ridotto, con meno intermediari e meno dita nella torta. Ciò riduce le spese, la possibilità di frode e il numero di ostacoli che rallentano le offerte. Il denaro sarà in grado di muoversi più velocemente, con maggiore trasparenza e comprensione.
• Gli acquirenti potranno sfruttare i dati per prendere decisioni di investimento migliori. Gli investitori scopriranno in massa che non devono prendere la parola di nessuno per nulla; tutti i dati di cui hanno bisogno per prendere la decisione giusta saranno a portata di mano, con l’aiuto di potenti database e computer di apprendimento.
• L’esperienza inquilino continuerà sempre meglio, con la tecnologia migliorando le proprietà e la fornitura di servizi dai loro proprietari.
• La ricchezza immobiliare sarà disponibile a sempre più persone … e avranno accesso ai dati e all’istruzione per gestirla.

Conclusione

Centro città

La tecnologia è all’avanguardia in ogni settore. Immobili commerciali non fa eccezione.

A volte questo è facile da dimenticare. Nel settore immobiliare, tendiamo ad adottare un atteggiamento “alcune cose non cambiano mai”. Dopo tutto, la terra su cui stiamo costruendo è stata lì per milioni o addirittura miliardi di anni. Gli edifici che compriamo sono rimasti in piedi per decenni o addirittura secoli; speriamo che quelli nuovi che costruiamo rimarranno in piedi per secoli di più.

La tecnologia non può cambiare la natura delle offerte, ma è molto importante cambiare il modo in cui le offerte vengono fatte, in qualsiasi numero di modi. Questo include:

• Come troviamo offerte.
• Come valutiamo le offerte.
• Come chiudiamo le offerte.
• Come commercializziamo queste offerte.
• Come ci rivolgiamo alle aspettative dei nostri partner e dei nostri inquilini.

L’industria immobiliare risale all’era agricola, ma ogni epoca successiva ha costruito su di essa. L’era industriale ha offerto rivoluzioni nelle risorse umane e l’ascesa dell’ufficio e della proprietà industriale. L’età delle informazioni ha aggiunto i dati. Ora l’era dell’innovazione sta per rendere le nostre transazioni immobiliari più veloci, più sicure, più accessibili e più tecnologiche di quanto avessimo mai pensato possibile.

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