14 warunków dotyczących nieruchomości komercyjnych musisz wiedzieć

kupując lub wynajmując nieruchomości inwestycyjne, słownictwo dotyczące nieruchomości komercyjnych może być zastraszające i dość trudne w nawigacji. Być może słyszałeś o terminach dotyczących nieruchomości komercyjnych, takich jak” poprawa najemcy “lub” Powierzchnia użytkowa”, ale nie wiesz, co kryje się pod spodem. Być może znasz niektóre z bardziej powszechnych warunków dotyczących nieruchomości komercyjnych, takich jak klauzula leasingu i dochód operacyjny netto, ale jeśli chodzi o czas, aby porozmawiać ze sprzedawcami i brokerami oraz przejrzeć umowy leasingowe, nadal możesz czuć się niedoinformowany.

jeśli jesteś gotowy, aby zagłębić się w rynek inwestycji w nieruchomości, przedstawiliśmy 14 kluczowych warunków dotyczących nieruchomości komercyjnych, które musisz znać. Znajomość tych warunków dotyczących nieruchomości komercyjnych przyniesie korzyści Twojej firmie, pomoże podejmować świadome decyzje i wyjaśni wszelkie nieporozumienia dotyczące terminologii.

prawo do rozbudowy (Czysta opcja)

umowa dzierżawy najemcy może zawierać klauzulę prawa do rozbudowy lub tzw. czystą opcję do wykorzystania w przyszłości. W takim przypadku ty-wynajmujący-jesteś odpowiedzialny za zapewnienie najemcy dodatkowej dostępnej powierzchni przez cały okres najmu, zanim najemca faktycznie jej potrzebuje. Najemca może, ale nie musi, skorzystać z możliwości wykorzystania dostępnej powierzchni w dowolnym momencie trwania umowy najmu.

zaletą dla Ciebie jest to, że jako właściciel możesz zwiększyć czynsz w oparciu o dodatkową powierzchnię, ale musisz mieć na to oko, ponieważ może to później powodować problemy, jeśli więcej najemców w tym samym budynku ma prośby o rozbudowę.

opcja zakupu

jeśli wynajmujesz nieruchomość za opłatą-prostą, jednoosobową dzierżawę najemcy, który chce wykonać wiele prac budowlanych lub po prostu chce kupić nieruchomość na koniec okresu najmu, może być “opcja zakupu” w umowie. Jeśli istnieje klauzula dzierżawy opcji kupna, będziesz chciał określić warunki, na jakich najemca może kupić nieruchomość, a także cenę, której oczekujesz, jeśli zdecydujesz się na sprzedaż. Najemcy zazwyczaj wykonują opcję zakupu po zawarciu umowy najmu.

opłaty za utrzymanie powierzchni wspólnej (CAM)

opłaty CAM obejmują wszystkie koszty eksploatacji nieruchomości komercyjnej. Opłaty te obejmują utrzymanie wspólnych obszarów: korytarzy, wind, klatek schodowych, holów, toalet publicznych, parkingów, chodników itp. Będąc właścicielem, musisz wiedzieć, w jaki sposób opłata za Cam jest obliczana na najemcę.

ponieważ różni najemcy będą mieli różne potrzeby, będziesz także musiał być w stanie jasno komunikować się, w jaki sposób opłaty za CAM wpłyną na każdą indywidualną umowę najmu. Możesz doradzić swoim najemcom, aby zastanowili się, czego użyliby ze wspólnych obszarów. Najemcy mogli przedstawić swoje oczekiwania w dokumencie request for proposal.

w ten sposób demonstrujesz bardzo otwarte i partnerskie podejście, pomagając każdemu najemcy być na bieżąco ze wszystkimi szczegółami dotyczącymi poszczególnych umów najmu.

Powierzchnia użytkowa

Powierzchnia użytkowa to ilość wynajmowanej powierzchni. Jest to ślad, który najemca zajmie w budynku. Powierzchnia użytkowa określa powierzchnię od ściany do ściany zgodnie z warunkami najmu i obejmuje powierzchnię kwadratową miejsca zarezerwowanego dla najemcy. Znajomość tych informacji pomoże Ci określić, czy masz wystarczająco dużo miejsca dla każdego z potencjalnych najemców.

powierzchnia do wynajęcia

powierzchnia do wynajęcia obejmuje powierzchnię użytkową oraz część powierzchni, która zostanie udostępniona najemcom. Może to obejmować łazienki w korytarzach, holach, toaletach, windach lub kawiarniach. Może nawet obejmować przestrzenie takie jak konserwacja i sprzątanie. Dlatego wysokość czynszu zależy od powierzchni najmu.

Współczynnik parkowania

pamiętaj, że najem obejmuje wszystkie dostępne miejsca parkingowe zarezerwowane dla pracowników najemcy. Aby określić współczynnik parkowania, weź całkowitą powierzchnię powierzchni do wynajęcia i podziel ją przez liczbę miejsc parkingowych. Umowa najmu powinna sugerować, ile miejsc parkingowych będzie dostępnych dla każdego najemcy.

możesz również doradzić potencjalnym najemcom, aby skonsultowali się z pracownikami, aby dowiedzieć się, ilu z nich jeździ do pracy, a ilu skorzysta z transportu publicznego. Takie małe rzeczy pokażą najemcom, że jesteś dobrym właścicielem, który dba o ich potrzeby.

przedstawiciel najemcy

przedstawiciel najemcy jest często agentem nieruchomości, który reprezentuje najemcę. On lub ona pomaga najemcy negocjować z Tobą, właścicielem. Przedstawiciel najemcy pracuje na prowizji, dzieląc ją z agentem wynajmującego i działa jako pośrednik między najemcami a wynajmującymi. Ponadto przedstawiciel będzie starał się rozwiązać pewne problemy między najemcą a wynajmującym.

jako wynajmujący możesz wspomnieć o możliwości posiadania przez najemcę własnego przedstawiciela, aby nie było żadnych niezręcznych sytuacji w okresie najmu. Ludzie zapominają o szczegółach, a posiadanie przedstawiciela najemcy ułatwi Ci życie, ponieważ wprowadzasz dodatkowy stopień separacji (i odpowiedzialności) między tobą a najemcą.

przedstawiciel Wynajmującego (Agent Leasingowy)

przedstawiciel wynajmującego pracuje jako agent Leasingowy. Agent ten reprezentuje właściciela i dba o jego interesy. Kiedy stajesz się właścicielem jednej lub więcej nieruchomości komercyjnych, Twój agent Leasingowy jest jednym z twoich najlepszych przyjaciół, więc wybierz mądrze.

pierwszym zadaniem przedstawiciela wynajmującego jest uzyskanie jak największej kwoty czynszu przy jak najmniejszym wydatku. Umowa o Święty Graal to oczywiście umowa z potrójną siecią (NNN)! Twój agent Leasingowy negocjuje również z przedstawicielem najemcy w Twoim imieniu, aby przygotować umowę, która (najlepiej) optymalizuje koszty wynajmu, kaucję, dodatki do poprawy najemcy itp.

Wybór dobrego agenta leasingowego pomoże ci uzyskać najlepszą możliwą ofertę z każdym najemcą. Ale uważaj – nie chcesz zbyt agresywnej umowy, w której najemca jest tak mocno osaczony, że umowa najmu staje się dla ciebie odpowiedzialnością prawną.

Co-Broker

niektórzy właściciele podpisują umowę na wyłączność z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami komercyjnymi. Ponieważ ci brokerzy są tam, aby przyspieszyć proces wynajmu, mogą zaprosić innych brokerów, aby przejrzeli nieruchomość i wynajęli ją. Ci inni brokerzy, z twojej perspektywy, są co-brokerami.

jeśli twój broker i jego współ broker znajdą najemcę, który zgodzi się wydzierżawić nieruchomość, obaj brokerzy dzielą prowizję. Ponieważ co-broker nie jest bezpośrednio połączony z tobą, nie jesteś odpowiedzialny za płacenie dodatkowej prowizji za zaangażowanie co-brokerów.

dlatego powinieneś być w porządku, gdy twój broker sięgnie po pomoc od innych brokerów. Jest to dla Ciebie korzyść, ponieważ będziesz miał dwóch brokerów pracujących razem i płacisz tylko za jednego brokera.

opłata za polecenie

opłata za polecenie to opłata płacona od jednego brokera do drugiego, gdy poleca on klienta. Zazwyczaj jest to procent prowizji. W ten sposób twój broker współpracuje z co-brokerem. Obaj zazwyczaj zgadzają się podzielić opłatę 50/50. Dostajesz podwójną pomoc, oni dzielą pieniądze i wszyscy są szczęśliwi.

klasyfikacje budynków

istnieją trzy klasy budynków (A, B I C) i musisz zrozumieć, co oznaczają te terminy dotyczące nieruchomości komercyjnych.

• budynki klasy A są prawie nowe, w bardzo atrakcyjnej lokalizacji i znane są z dobrej konserwacji.
• Klasa B to przeciętne budynki o mniejszej liczbie udogodnień.
• budynki klasy C są starsze niż 20 lat i wymagają wielu ulepszeń i napraw.

budynki klasy A będą najbardziej atrakcyjne dla najemców, ale zazwyczaj będą Najdroższe w zakupie i wynajmie. Budynki klasy B są zazwyczaj tańsze w zakupie, mają niższy czynsz i są mniej pożądane. Klasa C to zazwyczaj najtańsze budynki do kupienia, ale możesz napotkać wiele wydatków na renowację, które mogą nawet obejmować kwestie związane z zagospodarowaniem przestrzennym i ochroną środowiska oraz odnawianie pozwoleń.

pomaga zrozumieć te warunki dotyczące nieruchomości komercyjnych, aby upewnić się, że nie płacisz więcej niż powinieneś za budynek, który nie spełnia Twojej postrzeganej wartości lub nie spełnia Twoich oczekiwań.

koncesje na czynsz

koncesje na czynsz to ulgi, które pozwalają na dyskontowany lub bezpłatny czynsz na określony czas. Zazwyczaj koncesje związane są z remontami lub adaptacjami wykonywanymi przez nowego najemcę. Może to również oznaczać przesunięcie pierwszej płatności czynszu, dzięki czemu najemca nie będzie musiał ponosić dodatkowych kosztów związanych z przeprowadzką do Twojego budynku.

musisz być tutaj bardzo mądry, ponieważ nie chcesz zbytnio wchodzić w ustępstwa, które zaszkodziłyby Twojej dolnej linii. Będziesz także musiał zwrócić uwagę na przepływy pieniężne, ponieważ możesz napotkać zobowiązania podatkowe, zwłaszcza w przypadku odroczenia pierwszej płatności.

będziesz chciał, aby twój broker w pobliżu przemyślał to dokładnie i sprawił, że Twoja nieruchomość będzie atrakcyjna dla stałych najemców bez uszczerbku dla rentowności.

ulepszenia najemcy

“ulepszenia najemcy” to podzbiór umów najmu, który należy omówić z najemcą. Te ulepszenia są zmianami wprowadzonymi do nieruchomości przez najemcę. Najemca może zdecydować się na zmianę nieruchomości i wprowadzić pewne zmiany, które lepiej odpowiadają potrzebom firmy. Takie ulepszenia mogą obejmować podłogi, sufity, malowanie itp., i powinny być negocjowane przed podpisaniem umowy najmu.

będziesz chciał mieć kontrakty na wszystkie ulepszenia, więc wiesz, że koncesje na wynajem nie będą dla Ciebie zbyt drogie. W niektórych przypadkach może być lepiej samemu zrobić ulepszenia najemcy i przerzucić czynsz w kierunku wyższej liczby, niż zaakceptować obniżkę czynszu z powodu ulepszeń dokonanych przez najemcę.

list intencyjny (LOI)

jest to pisemny dokument, który wzmacnia zaangażowanie najemcy w dzierżawę nieruchomości. List intencyjny (LOI) zawiera warunki najmu, takie jak negocjacje, koncesje i ramy czasowe i jest podpisywany przed umową najmu.

jeśli otrzymasz LOI, upewnij się, że twój broker szybko oceni, jak poważny jest LOI. W niektórych przypadkach co-brokerzy przyspieszą list intencyjny bez sprawdzania, czy najemca jest naprawdę solidnym wyborem. To do Ciebie i Twojego brokera, aby nie pozostawić żadnych kamieni bez odwrócenia i upewnij się, że zamykasz umowę z właściwym najemcą.

czasami będziesz miał więcej niż jeden list intencyjny. Jest to faktycznie preferowane, abyś mógł wybrać najemcę, który najbardziej Ci się podoba. Podsumowując, wynajmujesz swoje mieszkanie i powinieneś mieć możliwość wyboru.

jeśli kupujesz nieruchomość DZIERŻAWNĄ NNN, to Ty przedstawisz LOI. W takim przypadku list intencyjny jest niewiążącą propozycją w dobrej wierze złożoną przez kupującego sprzedającemu. Dokument ten określa cele oficjalnej oferty zakupu. Jest to oszczędność czasu, która krystalizuje szczegóły potencjalnej transakcji, minimalizuje nieporozumienia i dokumentuje postępy w kierunku oficjalnej oferty. Jest często wykorzystywany jako narzędzie do procesu identyfikacji nieruchomości na giełdzie 1031 oraz dla inwestycji NNN.

aby to zakończyć – znając kluczowe warunki Nieruchomości korzyści Twój ROI

dostanie się do nieruchomości komercyjnych jako właściciel może być dość przerażające, jeśli nie są zaznajomieni z podstawami, które obejmują kluczowe warunki nieruchomości i ich znaczenia. Jako nowy inwestor, inwestowanie w nieruchomości absolute NNN lease może być najłatwiejszą i często najbardziej lukratywną drogą, ponieważ umowy najmu NNN są zwykle proste, a najemca płaci za wszystko – podatki, ubezpieczenie i CAM. Po prostu pobierasz czynsz.

jednak niezależnie od tego, czy kupujesz opłatę-prostą nieruchomość z jednym najemcą, dzierżawę gruntu, czy inwestycję w nieruchomości z wieloma najemcami, bardzo ważne jest, aby kształcić się w zakresie podstaw procesu i współpracy z pośrednikami w obrocie nieruchomościami i najemcami. Praca zespołowa w celu upewnienia się, że nie ma martwych punktów w negocjacjach i każdej podpisanej umowie najmu jest niezbędna.

w Westwood Net Lease Advisors zapewniamy ocenę i ocenę tolerancji ryzyka, badamy nieruchomości, które pasują do Twoich kryteriów inwestycyjnych w oparciu o rzeczywiste liczby, a nie zgadywanie, a także oceniamy Finanse najemców i ratingi kredytowe, aby znaleźć nieruchomość i typ najemcy, który jest odpowiedni dla Ciebie. Współpracujemy również z Tobą, aby opracować list intencyjny (LOI) i analizować/negocjować szczegóły najmu, pozyskiwać Usługi prawne i finansowe i wiele innych – wszystko bez żadnych kosztów dla Ciebie. Nasi doradcy ds. kupujących są do twojej dyspozycji na każdym kroku-od wstępnego zapytania aż do zamknięcia. Zachęcamy do skorzystania z bezpłatnej, niezobowiązującej konsultacji. 314-997-5227.