co to jest Condo Hotel, dlaczego to działa, i dlaczego jest to wyzwanie?
co to jest Condo Hotel, dlaczego to działa, i dlaczego jest to wyzwanie?
Autor: Irvin W. Sandman
24 maja 2007
Condo hotels, Nowy, Gorący segment branży, został wyróżniony na praktycznie każdej konferencji hotelowej w ciągu ostatnich trzech lat. Pisanie na ten temat może jednak wydawać się gęste i mylące dla niewtajemniczonych. Ten artykuł stanowi wprowadzenie do koncepcji condo hotel i ma na celu zapewnienie dostępnego punktu wejścia w terenie. Ma również na celu zapewnienie osobom zaznajomionym z condo hotels zwięzłego, gotowego podsumowania, które krystalizuje niektóre z szerszych pojęć.
Co To Jest Hotel Apartamentowy?
w hotelu apartamentowym pokoje są własnością oddzielnie jako jednostki kondominium. Ten pierwszy punkt jest dość oczywisty: aby mieć “condo hotel,” jednostki kondominium są potrzebne.
po drugie, w hotelu apartamentowym apartamenty są wynajmowane przez hotel w ramach programu wynajmu. Każdy hotel posiada inwentaryzację pokoi. W hotelu apartamentowym oddzielne lokale mieszkalne mają być częścią inwentarza hotelu w ramach programu wynajmu. W niektórych hotelach apartamentowych wszystkie pokoje są sprzedawane jako jednostki kondominium. W innych, tylko niektóre pokoje są sprzedawane, a deweloper zachowuje część lub większość pokoi jako ” stałe zapasów.”
” Mixed use residential hotels ” są czasami mylone z condo hotels. Mieszane hotele mieszkaniowe są zwykle spotykane na rynkach miejskich. W tej koncepcji, miejski hotel, często cztery lub pięć diamentów, jest zbudowany z wysokiej klasy mieszkań mieszkalnych na wyższych piętrach. Te jednostki kondominium są przeznaczone jako rezydencje. Nie są one przeznaczone do inwentaryzacji pokoi hotelowych. Tak więc Hotele typu condo i Hotele typu mixed use to różne zwierzęta.
jakie są zalety hoteli typu Condo?
koncepcja condo hotel opiera się na jego zaletach zarówno dla konsumenta, jak i dewelopera.
Zazwyczaj koncepcja condo hotel jest stosowana w miejscach, w których własność kondominium jest pożądana do użytku w niepełnym wymiarze godzin, takich jak lokalizacja ośrodka. Aby zrozumieć zalety hotelu apartamentowego dla konsumenta, można spojrzeć na alternatywę konsumenta w kontekście kurortu. Przed pojawieniem się condo hotels, konsument, który chciał pełnej własności jednostki kondominium resort miał tylko jedną prawdziwą alternatywę: kupić jednostkę w tradycyjnym rozwoju kondominium resort.
rozważ to porównanie z dwóch perspektyw: gdy konsument nie przebywa w mieszkaniu; i kiedy konsument tam przebywa.
co robi konsument, gdy nie przebywa w kondominium? Może pozwolić jednostce leżeć puste, tym samym rezygnując z wszelkich potencjalnych dochodów. Alternatywnie, kupujący może spróbować wynająć urządzenie na zewnątrz. Ta alternatywa, oczywiście, zużywa dużo czasu i kłopotów. Trzecią alternatywą jest wynajęcie zewnętrznej agencji, która wynajmowałaby jednostkę na tydzień. Jednak w każdym scenariuszu najmu sprzedaż jednostki jest problematyczna. Podstawowe dokumenty deweloperskie zazwyczaj nie wymagają od właścicieli zachowania ich jednostek z jakąkolwiek spójnością. W rezultacie każdy gość zainteresowany wynajmem lokalu będzie miał bardzo małą pewność co do jego jakości–nie ma spójnej “propozycji wartości” dla budynku, inwestycji lub znajdujących się w nim lokali.
koncepcja condo hotel odpowiada na te obawy. Wynajem urządzenia odbywa się profesjonalnie. Urządzenia są zazwyczaj wymagane do utrzymania w sposób spójny. Marketing jednostki jest bardziej skuteczny, a właściciel jednostki nie musi tracić czasu i wysiłku. Innymi słowy, condo hotel ma lepszą propozycję wartości dla konsumenta, zapewniając lepszą odpowiedź na pytanie ” co zrobić, gdy nie używam urządzenia?”
condo Hotel concept ma również lepszą propozycję wartości, gdy konsument przebywa w jednostce. W tradycyjnym kondominium resort doświadczenie właściciela jest bardzo podobne do mieszkania. Condo hotel, natomiast zapewnia właścicielowi jednostki rozszerzone udogodnienia hotelu: room service, recepcja check – in, sprzątanie i inne udogodnienia. Łatwo zrozumieć, dlaczego wielu kupujących uznałoby te korzyści za poprawę w stosunku do tradycyjnej jednostki kondominium resort.
Condo Hotel Concept zapewnia również istotne korzyści dla dewelopera. Tradycyjny deweloper hotelowy ma długą drogę między czasem, w którym wyobraża sobie projekt, a czasem, w którym jest w stanie osiągnąć zwrot z kapitału własnego. Deweloper musi uzyskać uprawnienia do projektu, zbudować go, otworzyć, a następnie, zazwyczaj przez trzy lata, ustabilizować działanie. Dopiero wtedy deweloper może spodziewać się zwrotu z inwestycji lub osiągnięcia zysku poprzez sprzedaż lub inne zdarzenie płynnościowe. Proces ten może trwać pięć lat lub dłużej. Natomiast deweloper hotelu apartamentowego może znacznie wcześniej zrealizować zwrot z inwestycji, ponieważ sprzedaż lokali Zwykle zbliża się do czasu otwarcia hotelu dla biznesu. Dodatkowo deweloper condo hotel ma dostęp do dodatkowego źródła zabezpieczonego finansowania: puli kredytodawców, którzy finansują tradycyjną inwestycję mieszkaniową. To dodatkowe źródło kapitału może obniżyć koszty kredytów.
Dlaczego Rozwój Condo Hotel Jest Wyzwaniem?
Hotele apartamentowe są wyzwaniem, ponieważ budzą zarówno prawne, jak i praktyczne zawiłości, których nie ma w tradycyjnych projektach hotelowych.
Zawiłości Prawne. Condo Hotel developments present several additional legal challenges. Po pierwsze, istnieje ryzyko prawne papierów wartościowych, które nie istnieją w tradycyjnym rozwoju hotelu. Kiedy deweloper sprzedaje pokój hotelowy jako lokal mieszkalny, pojawia się pytanie: czy deweloper sprzedaje nieruchomość czy inwestycję? Problem krystalizuje się, gdy jeden sprowadza się i ocenia pitch dewelopera do potencjalnego nabywcy jednostki. Może być: “Sprzedam lokal mieszkalny. Oddasz mi go przez większość czasu, a ja wynajmę jako część działalności hotelowej i zarobię Ci mnóstwo pieniędzy.”Alternatywnie, boisko może być:” sprzedam mieszkanie. Oto jest – baw się dobrze.”W pierwszym rzucie deweloper wyraźnie sprzedaje papier wartościowy, a przepisy dotyczące papierów wartościowych miałyby zastosowanie. W tym ostatnim przypadku deweloper sprzedaje tylko nieruchomości, a przepisy dotyczące papierów wartościowych nie mają zastosowania. Aby uniknąć ryzyka związanego z prawem Papierów Wartościowych, opracowano szczegółową listę nakazów i zakazów, wynikającą przede wszystkim z listu Intrawest no action.
po drugie, w przeciwieństwie do tradycyjnych hoteli, deweloper hoteli apartamentowych musi również przestrzegać stanowych i lokalnych przepisów dotyczących kondominium. Ustawy te są przede wszystkim ustawy ujawniające mające na celu ochronę potencjalnych nabywców jednostek poprzez dostarczanie im informacji, które ustawodawcy Państwa uważali za cenne. Przepisy przewidują również konkretne sposoby tworzenia reżimu kondominium.
Po Trzecie, zawiłości prawne mogą wynikać z zastosowania przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym do hotelu apartamentowego. Czy Hotel condo to kondominium? A może hotel? Prawo zagospodarowania przestrzennego często nie jest jasne. Oznacza to, że deweloper musi ocenić te przepisy i współpracować z władzami lokalnymi w celu rozwiązania problemów i pytań dotyczących klasyfikacji strefowej, takich jak to, czy właściciel jednostki musi płacić tymczasowy podatek od zajętości podczas zajmowania jednostki.
Zawiłości Biznesowe. Oprócz dodatkowych kwestii prawnych, które pojawiają się w rozwoju condo hotel, istnieją również praktyczne zawiłości, które nie istnieją w tradycyjnym rozwoju hotelu.
po pierwsze, deweloper hotelowy ma do rozważenia trzy rodzaje kredytodawców, a nie tylko jednego. Może istnieć tradycyjna budowa hotelu / stały kredytodawca, jak to zwykle ma miejsce w rozwoju hotelu. Ale może być również kredytodawca kondominium, który ma doświadczenie w szczególnych cechach kredytów mieszkaniowych, takich jak proces sprzedaży i wydania dokumentów. A deweloper musi wziąć pod uwagę potrzeby kredytodawców detalicznych, którzy będą pożyczać pieniądze nabywcom jednostek mieszkaniowych–sposób, w jaki deweloper konfiguruje pokoje, może wpłynąć na pulę kredytodawców detalicznych dostępnych dla nabywców jednostek.
po drugie, sukces projektu może zależeć od rynku mieszkań, a nie tylko od Rynku hoteli oraz podaży i popytu na Pokoje gościnne. Uzależnienie od rynku mieszkaniowego kondominium może być w porządku, gdy rynek jest gorący. Jeśli jednak tak nie jest, konieczne mogą być strategie awaryjne.
po trzecie, jest niepewność co do inwentaryzacji pomieszczeń. Aby uniknąć stosowania przepisów o rejestracji papierów wartościowych, deweloper condo hotel nie może zmusić nabywców jednostki do przystąpienia do programu wynajmu hotelu. W rezultacie deweloper condo hotel nie może być pewien, ile pokoi znajdzie się w inwentarzu hotelu, a ta niepewność sprawia, że prognozy przychodów są trudniejsze.
Po czwarte, są zwykle proste przepisy, które przyjmują zawiłości w kontekście hotelu apartamentowego. Na przykład programiści są zaznajomieni ze zgodnością ADA i wiedzą, jak upewnić się, że zbudowano wystarczającą liczbę pomieszczeń zgodnych z ADA. Ale jak to się robi, gdy wszystkie pokoje są przeznaczone do sprzedaży jako jednostki kondominium? Innym przykładem jest zastosowanie przepisów dotyczących licencjonowania alkoholu. Hotelowa licencja alkoholowa zazwyczaj umożliwia dostarczanie napojów alkoholowych do pokoi w hotelu. Czy licencja pozwala na dostawę do jednostek, które są odrębnie własnością?
wreszcie, deweloper może być zmuszony do kontynuowania jako właściciel ” jednostki hotelowej.”Markowe firmy hotelarskie nie chcą zawierać umów zarządczych ze Związkiem mieszkaniowym. Jeśli zaangażowana jest firma zarządzająca marką, Zazwyczaj będzie wymagać od dewelopera utworzenia “jednostki hotelowej”, składającej się z komercyjnych i wspólnych obszarów hotelu, i wymagać od dewelopera dalszego posiadania i prowadzenia tej jednostki hotelowej po sprzedaży pokoi hotelowych. Taka struktura może w dłuższej perspektywie powodować konflikty interesów między deweloperem a właścicielami jednostek, a także stwarzać ryzyko sporów sądowych.
wyzwań związanych z rozwojem hoteli apartamentowych jest wiele. Ale branża i jej doradcy dobrze się z nimi spotkali w ciągu ostatnich kilku lat. Intelektualny fundament condo hotels został postawiony na solidnym gruncie.
czy są tu Hotele apartamentowe?
Hotele typu Condo mają dwie znaczące zalety, które przetrwają. Są doskonałym rozwiązaniem dla osób, które chcą posiadać jednostkę mieszkalną ośrodka i nie chcą zostawiać jednostki pustej lub kłopotów z jej wynajmem. Condo hotels zapewnia również deweloperowi możliwość uzyskania zwrotu z kapitału własnego wcześniej niż byłoby to możliwe w przypadku tradycyjnej inwestycji hotelowej. Korzyści te będą prawdopodobnie nadal bardzo atrakcyjne, dopóki nie zostanie opracowane lepsze rozwiązanie. Możemy oczekiwać, że apartamenty hotelowe będą cechą większości ośrodków w nadchodzących latach.
