Condo-Hotels on the move in Florida

by Lisa Simundson
2005

był czas, kiedy hotel lub ośrodek “poszedł mieszkanie”, jego dni bycia hotelem były w zasadzie skończone. Dziś jednak trudne rozróżnienie między ” hotelem “a” condo “zostało zatarte przez pojawienie się stosunkowo nowej koncepcji w branży hotelarskiej- “condo-hotel”.”

idea mieszkania w hotelu to nic nowego; bogaci i sławni robią to od dziesięcioleci, zamieszkując w luksusowych mieszkaniach z Ritz-Carlton i Four Seasons w adresie. Jednak w przeciwieństwie do rezydencji hotelowych-które są prawdziwymi pierwszymi lub drugimi domami-apartamenty-hotele, które są kupowane przez indywidualnych właścicieli, jako rezydencja inwestycyjna lub wakacyjna, są umieszczane w programie wynajmu w czasie, gdy właściciele ich nie używają.

ale nie myśl jeszcze o” dzieleniu się czasem”; nabywcy pokoi w hotelu apartamentowym faktycznie są właścicielami swojej części nieruchomości, zarabiając procent dochodów z wynajmu i nie są zamknięci w określonych tygodniach roku na użytkowanie.

istnieją jednak pewne ograniczenia użytkowania dla tych jednostek kupujących w apartamencie-hotelu, konieczne ze względu na fakt, że nieruchomość jest przede wszystkim hotelem i nadal generuje dochody z podatku od łóżek dla miast, w których się znajdują.

” to naprawdę żywy, oddychający hotel. Na 99.9 procent posiadanych przez nas jednostek, nikt nigdy w nich nie mieszka” – mówi Chris Falor, wiceprezes ds. architektury i inżynierii w firmie Falor Cos., Miami-i Chicago firma hotelarska z siedzibą, która już przekształciła lub obecnie przekształca szereg Nieruchomości Południowej Florydy w Hotele apartamentowe, w tym Cheeca Lodge w Islamorada i cztery głośne nieruchomości South Beach: The Tides; Royal Palm Resort, który stanie się własnością Sol Melia; oraz falochron i Edison, które zostaną połączone w jedną nieruchomość 113-suite.

niedawno upadła ogłoszona wcześniej umowa na zakup i konwersję Kolumnady Omni w Coral Gables, chociaż Falor Cos kontynuuje zakup i konwersję Hilton Palm Beach Oceanfront.

“mają prawo do korzystania z nich od 30 do 45 dni w roku, w zależności od tego, co ustawili, gdy kupili urządzenie” – mówi Falor. “właściciel nie może po prostu pokazać się i powiedzieć:” Chcę, aby ta osoba wyszła z mojego pokoju.””

w rzeczywistości zdarza się, że właściciele muszą zrezygnować z trzymiesięcznego powiadomienia przed skorzystaniem z pokoju, co zapewnia dostęp do hotelu tymczasowym gościom, którzy często nie mają pojęcia, że przebywają w jednostce należącej do indywidualnego nabywcy.

” Różnica dotyczy zarówno strony właścicielskiej, jak i finansowej”, mówi David Falor, prezes Falor Cos. “To, co robimy, to sprzedaż nieruchomości, a nie Dochodów, osobom fizycznym. A jeśli zdecydują się, a nie muszą, mogą umieścić jednostkę w programie zarządzania wynajmem.”

jednak zdecydowana większość korzysta z programu, mówi David Falor, pozostawiając większość pokoi w hotelu apartamentowym do rezerwacji, w tym grupowych.

“zrób blok Grupowy lub konwentowy jak każdy normalny hotel” – mówi Falor. “Więc jeśli właściciel dzwoni i jest już zarezerwowany na grupę lub konwent, jest zarezerwowany. Nie jest dostępny.”

gdyby planiści chcieli dodatkowej gwarancji, że wystarczająca ilość pokoi w hotelu apartamentowym będzie dostępna, zawsze mogliby rozważyć nieruchomości o mieszanym przeznaczeniu, takie jak Four Seasons w centrum Miami, które obejmuje 221 regularnych pokoi hotelowych i apartamentów, 89 apartamentów hotelowych-z których 50 procent jest obecnie w spisie hoteli-i rezydencje na górnym piętrze, które nie są częścią hotelowego basenu.

od czterech sezonów posiadanie dodatkowego ekwipunku jest główną zaletą w interesach grupowych-mówi Eveliny Bastos-Klein, rzecznik prasowy hotelu.

“Dla nas jest świetnie. Planer spotkań, który nie rozważał nas wcześniej – teraz mogą.”

w przeciwieństwie do pokoi w niektórych Nieruchomościach Falor-które są prostymi pokojami hotelowymi bez kuchni-wszystkie jednostki mieszkalne w Four Seasons mają kuchnie i są nieco większe niż standardowe pokoje gościnne. Jednak w innych obiektach, takich jak Pink Shell Beach Resort & Spa w Fort Myers, istnieje mieszanka studiów bez kuchni i jedno – i dwupokojowych jednostek w stylu rezydencji.

“to bardzo nowa koncepcja, która bardzo się różni”, mówi Bastos-Klein.

chociaż większość hoteli apartamentowych na Florydzie jest skupiona w południowej Florydzie, pomysł przyciąga uwagę w całym stanie, ponieważ deweloperzy zdają sobie sprawę z korzyści finansowych wynikających z prowadzenia hotelu bez długu, który jest bardziej podatny na jakiekolwiek spowolnienie na rynku i mniej podatny na zmianę rąk i marek.

“koncepcja rozwija się skokowo”, mówi broker hotelowy Joel Greene, prezes Condo Hotel Center z siedzibą w Miami, który sprzedaje Hotele apartamentowe na Florydzie-w tym nieruchomości w Orlando, Sandestin i St.Augustine-a także w Chicago, Las Vegas i kilku obszarach wypoczynkowych, takich jak Avon, Colo., a Myrtle Beach, S. C.

“przeszliśmy od strony internetowej, która wyprodukowała dla nas 143 nabywców w 2003 roku do bazy danych, która w tym momencie wynosi prawie 3900”, mówi Greene. “W grudniu 2003 roku przez cały miesiąc kontaktowały się z nami cztery osoby, a do grudnia 2004 roku liczba ta wynosiła ponad 850.”

jakkolwiek opłacalny może być Boom mieszkalno-hotelowy dla kupujących i sprzedających, ma on trochę w południowej Florydzie niezadowolonych. W czasie prasy Miami Herald poinformował, że jedna z nieruchomości grande dame w mieście-Sheraton Bal Harbour-została zakupiona przez powiązaną z Miami grupę z Florydy i została zaplanowana do rozbiórki, aby zrobić miejsce dla obu mieszkań i 250-pokojowego hotelu St.Regis condo.

prawie 50-letnia nieruchomość została zaprojektowana przez słynnego architekta Morrisa Lapidus – który stworzył również przełomowe Hotele Fontainebleau i Eden Roc-i była jednym z jego najlepszych osiągnięć, według lokalnego historyka dr Paula George ‘ a.

“to płaczący wstyd”

oprócz swojego znaczenia kulturowego, Sheraton Bal Harbour był również ważną częścią inwentarza Greater Miami convention hotel. Nieruchomość będzie czynna do maja 2006 roku.

ponieważ czcigodny hotel przechodzi w historię, okaże się, jak konwersja condo-hotel wpływa na wypoczynek i działalność grupową na dłuższą metę, ponieważ coraz więcej kupujących konkuruje z podróżnikami o pokoje typu condo-hotel.

przeprowadzki &przeprowadzki

• Cheeca Lodge & Spa, Islamorada
• The Setai, South Beach
• Fontainebleau II & III, Miami Beach
• Acqualina, A Rosewood Resort, Sunny Isles
• Trump International Sonesta Beach Resort,Sunny Isles
• Conrad Miami
• The Atlantic, Fort Lauderdale
• w Hotel & Residences, Fort Lauderdale
• Hilton Fort Lauderdale
• Pink Shell Beach Resort & Spa, Ft. Myers
• Plaza Resort & Spa, Daytona Beach (otwarcie późne lato 2005)
• Reunion Resort & Club of Orlando
• Villas at ChampionsGate, Kissimmee (otwarcie 2006)
• Laterra, St. Augustine