Condo Review… krok po kroku

dla tych z nas, którzy pracowali w branży kredytów hipotecznych wystarczająco długo, aby poczuć się komfortowo i zaznajomieni z całym żargonem i akronimami, może być trudno zapamiętać, jak to jest czuć się przytłoczonym i niepewnym procesu hipotecznego. Jesteśmy współczesnymi alchemikami, którzy mogą zamienić 1003 i część płac w nowy dom dla rodziny. Wiedza i procesy, które wykorzystujemy w tym celu, mogą wydawać się tak tajemne i tajemne dla naszych pożyczkobiorców, jak rytuały starożytnych alchemików musiały wydawać się prostemu rolnikowi. Jednak w tym społeczeństwie wiedzy tajemnej, istnieje dziedzina wiedzy, która konfunduje i zastrasza nawet najbardziej doświadczonych specjalistów hipotecznych. Starsi ubezpieczyciele wpadają w nerwowe poty. Doświadczeni procesorzy mają bóle głowy i potrzebują kolejnej filiżanki kawy. Ten labirynt wątpliwości i zamieszania jest przegląd projektu, w szczególności kondominium i spółdzielczych typów nieruchomości. Mamy nadzieję, że możemy zapewnić wgląd w to, jak przejrzeć projekt kondominium.

jesteśmy współczesnymi alchemikami, którzy mogą zamienić 1003 i część płac w nowy dom dla rodziny.

jednym z najbardziej mylących aspektów przeglądu kondominium jest próba określenia, który rodzaj przeglądu jest wymagane dla pożyczki przedmiotu. The Fannie Mae Selling Guide lists several different review types for condos, but the most common are Limited Review and Full Review. Co sprawia, że kredyt kwalifikuje się do typu ograniczonego przeglądu? To, czy można przeprowadzić Ograniczony przegląd, zależy od parametrów indywidualnej pożyczki, a nie od samego projektu. Logika ograniczonego przeglądu polega na tym, że sam kredyt jest na tyle niskim ryzykiem, że przegląd projektu nie musi być tak rygorystyczny.

trzy parametry decydujące o tym, czy kredyt kwalifikuje się do ograniczonej kontroli, to:

• lokalizacja
• LTV/CLTV
• obłożenie

w przypadku nieruchomości we wszystkich stanach, z wyjątkiem Florydy, maksymalna wartość LTV/CLTV dla każdego rodzaju obłożenia wynosi:

• właściciel zajęty – 90% LTV/CLTV
• drugi dom – 75% LTV/CLTV
• inwestycja – 75% LTV/CLTV

w przypadku nieruchomości położonych na Florydzie maksymalna wartość LTV / CLTV dla każdego rodzaju wynajmu wynosi:

• właściciel zajęty-75% LTV/90% CLTV
• drugi dom-70% LTV / 75% CLTV
• inwestycja – 70% LTV/75% CLTV

nowy czy założony?

pamiętaj, że jeśli projekt jest “nowym budownictwem”, nie kwalifikuje się do ograniczonego przeglądu. Będzie to wymagało pełnego przeglądu, niezależnie od konkretnych parametrów pożyczki. Więc skąd wiesz, czy Twoje mieszkanie jest uważane za ” nowe “lub”ustalone”? Ostatnie aktualizacje wytycznych sprawiły, że jest to bardziej skomplikowane, ale także dają więcej miejsca na pracę nad projektem.

aby zostać uznanym za “ustanowiony”, muszą być prawdziwe:

• projekt musi być w 100% kompletny, w tym wszystkie jednostki i elementy wspólne
• projekt nie może być przedmiotem dodatkowego stopniowego lub aneksji
• Kontrola HOA musi zostać przekazana właścicielom jednostek
• co najmniej 90% wszystkich jednostek w projekcie zostało przekazanych (sprzedanych lub w ramach umowy) nabywcom jednostek…

ale tutaj jest miejsce, w którym porusza się pokój…

• projekt można również uznać za “ustanowiony” z mniej niż 90% jednostek sprzedanych nabywcom jednostek, o ile niesprzedane jednostki są zachowane przez dewelopera jako lokale użytkowe.

jednak, jeśli masz zamiar użyć tej definicji “ustalone”, a następnie wraz z pierwszych trzech elementów powyżej (100% kompletny, bez dodatkowych fazowania, Kontrola Hoa odwrócił), następujące muszą być również prawdziwe:

• wynajem mieszkań dewelopera musi wynosić mniej niż 20% całkowitej liczby mieszkań w projekcie
• wszystkie opłaty HOA muszą być uiszczane aktualne w jednostkach deweloperskich
• w projekcie mogą nie być aktywne lub oczekujące na specjalne oceny

teraz, gdy wiemy, jakiego rodzaju przeglądu potrzebujemy (ograniczonego lub pełnego), możemy przejść do następny krok.

Dołącz do naszej listy startowej, a Będziemy Cię informować na bieżąco.

Krok drugi: przejrzyj kwestionariusz

kwestionariusz mieszkania jest twoim podstawowym dokumentem przeglądowym. Może być wypełniony przez przedstawiciela Stowarzyszenia właściciela domu, firmy zarządzającej nieruchomościami lub innej strony, która jest na tyle zaznajomiona z projektem, aby dokładnie odpowiedzieć na pytania. Jedyną osobą, która nie może wypełnić kwestionariusza, jest pożyczkobiorca.

ogólnie rzecz biorąc, kredytodawcy będą mieli swój własny standardowy formularz kwestionariusza, który wysyłają do wypełnienia i zwrotu. Fannie Mae mieć ich własny Wersja który móc jeżeli ty mieć dostęp Twój własny forma.

formularz FNMA można znaleźć tutaj: https://www.fanniemae.com/content/guide_form/1076.pdf

krótki formularz FNMA można znaleźć tutaj: https://www.fanniemae.com/content/guide_form/1077.pdf

kwestionariusz daje nam informacje o projekcie, takich jak liczba jednostek, i miesięczne opłaty płatności, ale jego podstawowym zadaniem jest ustalenie, czy projekt ma żadnych cech, które sprawiają, że nie kwalifikują się do pożyczek według Fannie Mae.

co sprawia, że projekt nie kwalifikuje się?

Fannie Mae ma bardzo długą listę rzeczy, które mogą zdyskwalifikować projekt mieszkania z kwalifikowalności. Należy pamiętać, że w przeciwieństwie do domu jednorodzinnego, nieruchomość położona w projekcie kondominium może zostać odrzucona z powodów, które nie mają nic wspólnego z finansowaną jednostką przedmiotową. Oto niektóre z najczęstszych przykładów niekwalifikowalnych cech:

• projekty z obowiązkowymi wstępnymi lub okresowymi składkami członkowskimi za korzystanie z udogodnień rekreacyjnych, takich jak obiekty country club i pola golfowe, będące własnością strony zewnętrznej (w tym dewelopera lub budowniczego)
• projekty, które są zarządzane i obsługiwane jako hotel lub motel, nawet jeśli jednostki są własnością indywidualną
• projekty z innymi przypadkowymi operacjami biznesowymi będącymi własnością lub zarządzanymi przez HOA, w tym między innymi restauracją, spa lub klub zdrowia
• projekty, w których Hoa jest wymieniona jako strona toczącego się postępowania sądowego, lub dla których
• projekty, w których jeden podmiot (ta sama osoba fizyczna, grupa inwestorów, spółka osobowa lub korporacja) posiada więcej niż następującą łączną liczbę jednostek w projekcie:
• projekty z 5-20 jednostkami – 2 jednostki
• projekty z 21 lub więcej jednostkami – 20% całkowitej liczby jednostek
• projekty z 21 lub więcej jednostkami-20% całkowitej liczby jednostek
• całkowita powierzchnia, która jest wykorzystywana do celów niemieszkalnych lub komercyjnych, nie może przekraczać 35%

Krok 3: Przegląd dokumentów projektu

w końcu osiągnęliśmy ostatni krok, znamy Typ recenzji i czy Temat jest nowy lub ustalony. Stąd musimy skończyć przyglądając się tym kluczowym elementom procesu.

budżet

pomimo długiej listy potencjalnie niekwalifikowalnych funkcji, które mogą pojawić się podczas przeglądania kwestionariusza, jednym z najczęstszych powodów odrzucenia mieszkania jest niedopuszczalny budżet. Problem z budżetami mieszkaniowymi jest taki, że to, co otrzymujesz od HOA, jest tak szalenie nieprzewidywalne. Możesz otrzymać profesjonalny, wyraźnie oznaczony budżet od firmy zarządzającej nieruchomościami, który pokazuje wszystkie dochody i wydatki, w tym wymagane transfery rezerw. Te są najlepsze! Albo można dostać emeryt-HOA-prezydent najlepsze przypuszczenie o tym, co mogą wydać na następny rok ręcznie napisane nieczytelną kursywą bez rozliczania przewidywanych dochodów lub przelewów na konto rezerwy. Czasami wydaje się, że osoba tworząca “budżet” nawet nie wie, czym właściwie jest budżet

nawet jeśli budżet jest dobrze zrobiony i łatwy do odczytania, wymóg rezerwy może spaść. Fannie Mae wymaga Wszystkie pełny przegląd zawierać budżet z co najmniej 10% roczny alimentacyjny dochód odkładać na rezerwowy rachunek. Istnieje kilka rozwiązań, które można wykorzystać, aby uzyskać procent nieco wyższy, jeśli są one nieco krótkie, ale jeśli pożyczka wymaga pełnego przeglądu, budżet może być trudnym przystankiem. Niektórzy HOA mają tak duże saldo na koncie rezerwowym już nie myślą, że muszą wnieść pełne 10%. Fannie Mae to nie obchodzi. Saldo konta rezerwowego w wysokości 1 miliarda dolarów nie obaliłoby wymogu 10% budżetu. Jedynym wyjątkiem od reguły 10% jest to, że HOA ma aktualne (zakończone w ciągu ostatnich 3 lat) badanie rezerwy, wykonywane przez firmę zewnętrzną, wykazujące, że ich obecny wkład rezerwowy jest wystarczający.

ubezpieczenie

wszystkie opinie o mieszkaniach, ograniczone i pełne, zawierają pewien wymóg ubezpieczenia. Ubezpieczenie jest zdecydowanie największym źródłem odrzuconych projektów (i bólów głowy!). Zrozumienie i interpretacja ubezpieczeniowy przemysł żargon być wystarczający twój głowa zakręt bez próba sprawdzać że polisa spełniać Fannie Mae wytyczne. Poniżej znajduje się przegląd każdego wymaganego typu polityki i kilka informacji na temat tego, co czyni ją akceptowalną.

Master Property Policy

każda polisa nieruchomości, niezależnie od rodzaju przeglądu, musi zawierać następujące informacje:

• 100% pokrycie kosztów wymiany
• pokrycie uszkodzeń spowodowanych przez wiatr
  • obecne w specjalnej lub szerokiej formie pokrycie
• rozporządzenie budowlane & zatwierdzenie prawa
  • wymagane we wszystkich polisach, w których jest dostępne w firmie ubezpieczeniowej
• potwierdzenie awarii sprzętu
  • wymagane w przypadku projektów z dużymi, drogimi, centralnymi kotłami lub systemami HVAC

niektóre czerwone flagi, na które należy uważać w Polityce własności master są:

• koasekuracja
  • kosztuje HOA opłatę karną, jeśli są niedostatecznie ubezpieczone podczas zdarzenia straty
• polisy zbiorcze
  • gigantyczna kwota ubezpieczenia podzielona między kilka niezrzeszonych HOAs

Ogólna polityka odpowiedzialności

Ochrona odpowiedzialności jest wymagana tylko w przypadku pełnych przeglądów i musi mieć kwotę ochrony w wysokości co najmniej 1 miliona USD na wystąpienie. Jedyną trudną rzeczą w Polityce odpowiedzialności jest to, że Fannie Mae wymaga od Ciebie potwierdzenia, że polityka obejmuje “rozdzielenie ubezpieczonych”. Jest to standardowe sformułowanie w większości ogólnych formularzy polisy o odpowiedzialności, więc możesz napotkać kogoś w agencji ubezpieczeniowej, który nie wie, o co prosisz i gubi się w poszukiwaniu oddzielnego poparcia dla polisy. Najprostszym sposobem na potwierdzenie swojej obecności w polisie jest pytanie: “czy ogólna forma odpowiedzialności obejmuje oddzielenie języka ubezpieczonych?”

Polityka wierności

ta polityka może nosić kilka nazw: wierność, przestępczość, nieuczciwość pracowników, ale wszystkie oznaczają to samo. Fidelity coverage to kolejna polityka, która jest wymagana tylko w przypadku pełnych recenzji, a nawet wtedy, tylko w przypadku projektów z więcej niż jednostkami 20. Wymagana kwota ubezpieczenia zależy od tego, czy HOA / spółka zarządzająca posiada pewne szczególne kontrole finansowe:

• Oddzielne konta bankowe są utrzymywane dla rachunku roboczego i rachunku rezerwy, a bank, w którym wpłacane są środki, wysyła kopie miesięcznych wyciągów bankowych bezpośrednio do HOA
• spółka zarządzająca prowadzi oddzielne rejestry i rachunki bankowe dla każdej HOA, która korzysta z jej usług
• spółka zarządzająca nie ma uprawnień do sprawdzania ani przekazywania środków z rachunku rezerwy Hoa
• dwóch członków zarządu musi podpisać wszelkie czeki zapisane na rachunku rezerwy

, o ile w co najmniej jedna z tych kontroli została wdrożona, minimalna wymagana kwota pokrycia fidelity wynosi trzy miesiące całkowitej oceny projektu. W przeciwnym razie Polityka wierności musi obejmować sumę wszystkich dostępnych środków pieniężnych dla HOA (rachunków operacyjnych i rezerwowych). Jeśli HOA jest zarządzany przez spółkę zarządzającą nieruchomościami, firma ta musi być objęta polisą, albo za pośrednictwem Agenta zarządzającego, albo jako dodatkowy ubezpieczony.

Polisa przeciwpowodziowa

ubezpieczenie przeciwpowodziowe jest wymagane tylko wtedy, gdy mieszkanie znajduje się w strefie przeciwpowodziowej, a następnie musimy tylko zobaczyć pokrycie dla budynku, w którym znajduje się nasza jednostka przedmiotowa. Wielkość wymaganego pokrycia powodziowego jest mniejsza z:

• 80% z kosztów wymiany pokazanych na RCBAP
• maksymalne ubezpieczenie dostępne w NFIP (które wynosi 250 000 USD za jednostkę w budynku)

dokumenty prawne projektu

więc co, jeśli Twoje mieszkanie jest nowe budownictwo? Co jeszcze musisz przejrzeć w takim przypadku? Fannie Mae wymaga przegląd projekt prawny dokument lub Przymierze, warunek &Restrictions (CC& RS). Ten dokument może być nieco mylące, jeśli nie jesteś przyzwyczajony do czytania legalese, ale jest lista konkretnych elementów trzeba znaleźć w celu zaspokojenia Fannie Mae.

• prawo pierwszej odmowy-nie każdy projekt będzie miał prawo pierwszej odmowy, więc to pierwsza rzecz, aby sprawdzić w dokumentach. Jeśli o tym nie wspomnisz, świetnie! Przejdź do następnego kroku. Jeśli projekt zachowuje prawo do pierwszej odmowy, musisz sprawdzić, czy nie wpłynie to negatywnie na prawa kredytobiorcy lub jego cesjonariusza do:
  • przejęcia lub przejęcia jednostki mieszkalnej zgodnie ze środkami zaradczymi zawartymi w hipotece
  • przyjęcia aktu lub cesji zamiast przejęcia w przypadku niewykonania zobowiązania przez hipotekę
  • sprzedaży lub dzierżawy jednostki nabytej przez kredytobiorcę lub jego cesjonariusza
• prawa kredytobiorców do pisemnego powiadomienia-kredytobiorca musi mieć prawo do terminowego pisemnego powiadomienia o:
  • każde potępienie lub strata wypadkowa, która ma wpływ na istotną część projektu lub jednostkę zabezpieczającą hipotekę
  • każde 60-dniowe zaległości w spłacie ocen lub opłat należnych od właściciela jednostki, na której posiada hipotekę
  • wygaśnięcie, anulowanie lub istotna zmiana jakiejkolwiek polisy ubezpieczeniowej prowadzonej przez stowarzyszenie właścicieli domów
  • wszelkie proponowane działania, które wymagają zgody właściciela nieruchomości. określony odsetek hipotek
• potwierdzone prawa kredytobiorcy-dokumenty prawne nie mogą dać żadnej ze stron pierwszeństwo nad prawami pierwszego kredytobiorcy jednostki w przypadku wypłaty przychodu z ubezpieczenia lub odszkodowania za straty na rzecz jednostki
• zmiany w dokumentach-dokumenty projektowe muszą zawierać postanowienia dotyczące::
  • zmiany o istotnym niekorzystnym charakterze dla kredytobiorców mają być uzgodnione przez kredytobiorców, którzy reprezentują co najmniej 51% głosów jednostek nieruchomości podlegających hipotekom
  • wszelkie działania mające na celu zakończenie statusu prawnego projektu po znaczącym zniszczeniu lub potępieniu mają miejsce lub z innych powodów mają być uzgodnione przez kredytobiorców, którzy reprezentują co najmniej 51% głosów jednostek nieruchomości podlegających hipotekom
  • domniemane zatwierdzenie może być przyjęte gdy kredytobiorca nie złoży odpowiedzi na pisemny wniosek o zmianę w terminie 60 dni od jego otrzymuje odpowiednie zawiadomienie o propozycji, pod warunkiem, że zawiadomienie zostało dostarczone listem poleconym lub poleconym, z żądanym pokwitowaniem zwrotnym.

wniosek

recenzowanie mieszkania jest, co prawda, skomplikowanym procesem. Istnieje wiele ruchomych części i wiele, które mogą pójść źle, ale można to opanować. Mamy nadzieję, że pomogliśmy zapewnić wgląd i krok po kroku w to, co dzieje się w przeglądzie mieszkania i sprawiliśmy, że proces był nieco mniej przerażający.

co dalej?

dlaczego UberWriter mówi o recenzjach mieszkań? Nie robicie analizy dochodów? Tak, ale zmieniamy opinie o mieszkaniach i projektach, tak jak robiliśmy analizę dochodów. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej i dostać się na naszą listę wczesnego dostępu, upuść swój adres e-mail w poniższym formularzu. Nie Będziemy Cię spamować, ale będziemy Cię informować na bieżąco o naszych zmianach dotyczących tego nowego produktu.

na tym blogu przedstawiliśmy Wam dwie nasze najnowsze członkinie zespołu: Lisę Geloso i Crystal Pickering. Dzięki połączonemu doświadczeniu ponad 30 lat w branży kredytów hipotecznych i skupieniu się na recenzjach projektów, mają wiedzę i umiejętności niezbędne do nauczenia Cię doskonałego systemu recenzji projektów condo i coop. Jeśli nie mogą dostać się do kraju “kwalifikujących się projektów”, to nikt nie może!