Dlaczego Spółdzielnia Mieszkaniowa dla seniorów jest gotowa do życia

Spółdzielnia Mieszkaniowa pozostaje niszą w życiu seniora, ale model ten powoli rośnie. Stała się konkurencyjną opcją na niektórych rynkach i może zyskać na popularności dzięki rozwiązaniu kilku presji, z którymi boryka się branża.

na przykład mieszkania spółdzielcze mogą być wykorzystywane w celu zaspokojenia rosnącego popytu na mieszkania dla seniorów na średnim rynku. Ponadto istnieją różne rodzaje kooperacji, co sprawia, że jest to elastyczny wybór dla programistów, którzy chcą korzystać z rynku dla seniorów. Już teraz niektóre firmy o ugruntowanej pozycji w sektorze samodzielnego życia i Pomocy Społecznej rozgałęziły się w spółdzielnie.

ale Spółdzielnia senior housing może również wymagać od deweloperów skupienia się na ogólnym samopoczuciu mieszkańców ponad rachunkami zysków i strat, wsparcie CSI & Dyrektor Generalny ds. rozwoju Nancy Evans powiedziała senior housing News. CSI z siedzibą w Warren w stanie Michigan posiada 58 spółdzielni mieszkaniowych w Kalifornii, Maryland, Massachusetts i Michigan.

“nie jesteśmy w tym biznesie, aby zarabiać pieniądze dla naszych właścicieli i akcjonariuszy. Chcemy poprawić jakość życia naszych członków ” – powiedział Evans.

przepełnione potencjałem

Spółdzielnie stanowią ułamek starszego inwentarza mieszkaniowego, ale są oznaki, że cieszą się coraz większą popularnością.

liczba starszych spółdzielni wzrosła ze 103 w 2013 r.do 125 w 2019 r., w sumie 7700 jednostek i ponad 10 500 mieszkańców, powiedział Prezes Zarządu Senior Cooperative Foundation Dennis Wilson SHN. The Shoreview, Minnesota-based group oręduje dla starszych spółdzielni w całym kraju.

ale dostawcy zwrócili uwagę, zwłaszcza na Środkowym Zachodzie, gdzie Spółdzielnie kwitną.

Minnesota, gdzie pierwsza wyższa spółdzielnia została otwarta w 1978 roku, jest domem dla 82 społeczności, a obszar Twin Cities jest konkurencyjnym rynkiem. Ebenezer, największy senior housing provider w stanie, zarządza 38 spółdzielniami, większość z nich pod markami Applewood Pointe i Realife Cooperative.

w ubiegłym roku Ecumen uruchomił starszą markę kooperacyjną, Zvago, otwierając 54-osobową społeczność o wartości 20 milionów dolarów w Minnetonka w stanie Minnesota. Ecumen otworzyło również kooperacje w St. Anthony Park i Apple Valley, Budowa czwartej kooperacji w Duluth jest prawie zakończona, a piąta w Stillwater planowana.

Another Gopher State developer — Real Estate Equities Development of Eagan, Minnesota — koncentruje się na budowaniu i zarządzaniu starszymi spółdzielniami pod marką Village Cooperative i ma ukończony rurociąg 34 spółdzielni lub w budowie w Kolorado, Iowa, Kansas, Minnesota, Missouri, Dakota Południowa, Wisconsin i Waszyngton.

Real Estate Equities Development nie odpowiedział na prośby o komentarz, a Ecumen odmówił komentarza do SHN za tę historię, powołując się na środowisko konkurencyjne na swoich rynkach.

rozwój Spółdzielni Seniora od dawna jest napędzany korzystnym finansowaniem w państwie z dużą podażą. Senior housing Cooperative board Chairman Dennis Johnson told SHN in 2013 that senior co-ops are “master mortgages” insurance by Minnesota ‘ s Department of Housing and Urban Development (HUD) under Section 213 of the National Housing Act.

po restrukturyzacji HUD trzy lata temu biuro w Minneapolis przetwarza teraz wszystkie wnioski o finansowanie kooperacyjne w USA

ale Minnesota nie jest jedynym siedliskiem kooperacyjnym. Większość rurociągu Village Cooperative znajduje się w Iowa i Kolorado, a w sumie 14 inwestycji jest ukończonych lub w budowie.

oba stany mają rosnącą populację starszych. Ponad 514 000 Iowan jest 65 i starszych, segment ma wzrosnąć do ponad 677 000 do 2050 roku, zgodnie z Iowa Department of Aging. 65-i starsza populacja Kolorado ma osiągnąć 1,27 miliona do 2030 roku, a stan został uznany za najlepszy stan w USA pod względem starzenia się przez U. S. News and World Report.

alternatywy RYNKOWE

kupowanie w spółdzielni jest opłacalnym sposobem na wejście do mieszkania dla seniorów i może być alternatywą dla niezależnego życia i aktywnych społeczności dorosłych. Mieszkańcy kupują “udziały” w korporacji, która jest właścicielem budynku. Udziały te uprawniają interesariuszy do dzierżawy określonej jednostki w budynku i korzystania z powierzchni wspólnych. Dodatkowo istnieje miesięczna opłata za oceny, Konserwację i naprawy.

Co-op living daje również mieszkańcom udział w zarządzaniu Wspólnotą, podobnie jak tradycyjne stowarzyszenie właścicieli domów. Każda Spółdzielnia ma wybrany Zarząd, a członkowie mają głos w sprawie sposobu zarządzania i obsługi budynków, Evans powiedział SHN.

akcje spółdzielcze zyskują na wartości stopniowo-zwykle od 1% do 2% rocznie. Utrzymuje to przystępność cenową i zbywalność dla nowych mieszkańców, a ponieważ członkowie są odpowiedzialni za miesięczne opłaty za puste jednostki, dopóki nie zostaną zajęte.

ze względu na strukturę finansową spółdzielni, są one zwykle pomijane przez inwestorów nastawionych na zysk, ale oferują konsumentom tańszą opcję życia, Lutz, Bobo & partner Telfair Scott Gordon powiedział SHN. Gordon specjalizuje się w prawie nieruchomości i mobile home park dla firmy Sarasota na Florydzie.

istnieją powody, by sądzić, że w przypadku wzrostu popytu na spółdzielnie, inwestorzy mogą zobaczyć bardziej lukratywną szansę-przynajmniej jeśli przykładem jest przykład spółdzielczych parków mobilnych.

przez dziesięciolecia emeryci kupujący Domy mobilne łączyli się, aby utworzyć Spółdzielnie własnościowe, zanim prywatni inwestorzy i REITs uczynili produkt zbywalną, instytucjonalną klasą inwestycyjną.

członkowie chcący opuścić Spółdzielnię mogą zobaczyć niewielki zwrot z inwestycji lub mogą zatrzymać swoje udziały i wynająć jednostkę innemu najemcy. Gordon zauważył, że miesięczne oceny mogą być znacznie niższe niż czynsz, który akcjonariusz może pobierać od najemcy.

“wiem o niektórych społecznościach, w których opłaty alimentacyjne są płaskie od dziesięcioleci” – powiedział.

zwrotów w stosunku do modelu

w przeciwieństwie do tradycyjnych spółdzielni mieszkaniowych, w których mieszkańcy kupują udziały w nieruchomości, uprawniające ich do lokalu mieszkalnego i dostępu do wspólnych udogodnień, nieruchomości CSI — które w większości składają się z tanich apartamentów dla seniorów — działają w ramach systemu zarządzania spółdzielczego. Członkowie ubiegają się o dostępne apartamenty, tak jak gdziekolwiek indziej. Płacą również $ 100 wpisowego, aby dołączyć do spółdzielni, która jest następnie wykorzystywana zamiast depozytu.

członkostwo daje im prawo głosu w sposobie zarządzania budynkiem, a także możliwość uczestniczenia w zarządzaniu budynkiem. Zamiast zarządców nieruchomości, CSI ma łączników odpowiedzialnych za maksymalnie trzy społeczności na raz, którzy doradzają i uczą członków spółdzielni, jak samodzielnie zarządzać swoimi budynkami.

każda kooperacja CSI ma zarząd i lidera piętra, który reprezentuje mieszkańców w podejmowaniu decyzji, od lokali gastronomicznych i sprzątania terenu po konserwację budynku i programowanie działań. Są to wszystkie stanowiska wybierane na jednoroczną kadencję i z limitem dwóch kadencji.

terminy są z założenia

“to tworzy większą rotację na stanowiskach i stwarza możliwości dla innych członków, aby wejść na stanowiska kierownicze”, powiedziała.

Spółdzielnie CSI są wspólnotami przystępnymi cenowo, budowanymi i finansowanymi poprzez kredyty mieszkaniowe o niskich dochodach (LIHTC) i finansowanie sekcji 202 i 232 HUD. Pozwala to CSI na dotowanie czynszów, zwykle w wysokości 30% zarobków rezydenta.

inną alternatywą dla spółdzielni mieszkaniowej jest Spółdzielnia Mieszkaniowa. Jednym z przykładów jest Garden Spot Community Village Cooperative Living House w New Holland w Pensylwanii, który został “najlepszym niedrogim projektem mieszkaniowym” zwycięzcą 2018 SHN Architecture & Design Awards. Pozostaje kooperacją w tym sensie, że mieszkańcy mieszkają wspólnie, powiedział SHN Prezes Garden Spot Village Steve Lindsey.

wszystkie te modele współpracy oferują mieszkańcom możliwość poznania nowych przyjaciół, znalezienia nowych sposobów wolontariatu i bycia aktywnym oraz wzbogacenia ich jakości życia. Nawet 50% mieszkańców CSI wykonuje jakiś rodzaj wolontariatu, co zaskoczyło wielu, zauważył Evans.

“wielu naszych mieszkańców mówiło mi, że przyjechali, by zakończyć swoje życie. Zamiast tego znaleźli nowy cel ” – powiedziała.