jak Fortis Tower rzuca cień na Cobble Hill, NYU Langone Site Sits Idle

pod koniec 2017 r., przy 347 Henry Street, rozpoczęto budowę 5 River Park, pierwszego z czterech planowanych wieżowców przez dewelopera Fortis Property Group, które wkrótce krosną nad historyczną dzielnicą Cobble Hill. Zaprojektowany przez Romines Architecture, budynek na 15 piętrach pomieści 25 mieszkań, ze średnią ceną 3,15 miliona dolarów za jednostkę. Prace nad wieżą zakończą się w przyszłym roku.

wznosząca się Rama z betonu i stali obok niskich kamienic na ulicach Pacific i Amity wyznacza początek nowego etapu w topograficznej historii dzielnicy, a także w długiej, bolesnej sadze, która rozpoczęła się w 2013 roku, kiedy pośród protestów i procesów sądowych, SUNY Downstate Medical Center, pod rządami gubernatora Cuomo, postanowił zamknąć Long Island College Hospital (Lich), który nabył mniej niż dwa lata wcześniej, w celu odcięcia coraz cenniejszej ziemi, na której siedział.

Fortis, mało znana prywatna firma założona przez darczyńcę z Cuomo, złożyła zwycięską ofertę przebudowy nieruchomości w 2014 roku.

skomplikowany system własności
Umowa Sprzedaży między SUNY i Fortis nakazywała wieloczęściowe zamknięcie, w którym Fortis dokonywałby dwóch płatności po 120 milionów dolarów każda, w odstępie kilku lat – układ, który prawdopodobnie przypominał nieoprocentowany kredyt hipoteczny. Od 2019 roku SUNY – a dokładniej jego Downstate at LICH Holding Company-nadal technicznie jest właścicielem dużej części byłego kampusu LICH: Budynek Henry Street (340 Henry Street), Pawilon Polaka (363 Hicks Street) i wyburzony Pawilon Fullera (70 Atlantic Avenue).

Suny obecnie wynajmuje Pawilon Polaka Fortisowi, który, jako warunek Umowy Sprzedaży, odsprzedaje go NYU Langone, akademickiemu centrum medycznemu powiązanemu z Uniwersytetem nowojorskim, które prowadzi wolnostojący oddział ratunkowy na miejscu, aby w niewielkiej części złagodzić utratę szeroko zakrojonych usług zdrowotnych licha.

porozumienie ustaliło, że podczas gdy Fortis zapłaci za wartość całych pomieszczeń lisz (sześć podstawowych działek o łącznej powierzchni około 200 000 stóp kwadratowych, plus Różne małe nieruchomości w okolicy), druga część zamknięcia przeniesie własność 33 345 stóp kwadratowych na rogu Hicks i Atlantic z SUNY do Nowego Jorku, bez żadnych kosztów dla tego ostatniego, na budowę ambulatoryjnej kliniki opieki.

w 2015 roku Fortis zaprezentował Cobble Hill z dwoma możliwościami projektowymi dla reszty nieruchomości: wniosek ULURP (Uniform Land Use Review Procedure) oraz plan AOR (as-of-right). ULURP jest publicznym procesem, w ramach którego deweloperzy negocjują zmiany użytkowania gruntów. Projekt Fortis wymagał zwiększenia powierzchni mieszkalnej, co pozwoliłoby na prawie dwa razy większą gęstość zaludnienia na terenie Lisza w zamian za budowę tanich mieszkań (20 procent jednostek), szkoły publicznej, powierzchni handlowej na Hicks i parku przy 347 Henry Street. Mieliby oni również umiejscowić najwyższą wieżę pomiędzy Hicks i Brooklyn-Queens Expressway (BQE) – tak daleko, jak to możliwe, od historycznej dzielnicy Cobble Hill.

po przeglądzie doradczym przez Radę Gminy i prezydenta gminy, ULURPs wymagają kciuk w górę od Komisji Planowania miasta, Rada Miasta, i burmistrz, podczas gdy opinia publiczna waży po drodze. (Lokalny radny zazwyczaj ma najbardziej wpływowy głos w procesie.) Z drugiej strony, projekty AOR dostosowują się do obowiązujących przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego i wymagają jedynie ustawowej zgody miasta – dopóki budowniczy nie łamie żadnych przepisów, mogą robić, co chcą, niezależnie od tego, czy sąsiedzi lub wybrani urzędnicy tego lubią, czy nie. AOR Fortis nie oferował żadnych korzyści społecznościowych, ponieważ nie potrzebowali rządowych słodzików, aby tak się stało.

chociaż znacznie mniejszy od ULURPA, AOR nadal obejmuje 470-metrowy wieżowiec po północnej stronie Pacyfiku między Henry i Hicks. Tylko dziewięć budynków w całym Brooklynie jest wyższych. Było to możliwe, ponieważ kiedy Komisja Ochrony Zabytków (LPC) utworzyła historyczną dzielnicę Cobble Hill w 1969 roku, przedstawiciele licha skarżyli się, że nowe przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego – w tym ograniczenie wysokości 50 stóp-zahamują przyszły rozwój szpitala. Gmina, która naciskała na historyczną nazwę Cobble Hill, ustąpiła miejsca, a LICH został wycięty z dzielnicy.

innym kluczowym czynnikiem AOR, jak wskazano w artykule Miejskiego Towarzystwa Sztuki (MAS) w zeszłym roku, była fuzja strefowa (ZLM), na którą Fortis, SUNY i NYU oficjalnie zgodziły się w poprawce – z września 2015 – Do umowy sprzedaży z 2014 roku. Gdy budynki nie wykorzystują w pełni tego, na co pozwala ich zagospodarowanie przestrzenne, ZLMs daje ich właścicielom szansę sprzedaży niewykorzystanych powierzchni kwadratowych właścicielom sąsiednich działek.

“Można je robić jako prywatne transakcje biznesowe, bez publicznego przeglądu, a niebo jest dosłownie granicą”, napisał MAS w 1999 roku, tuż po tym, jak ZLMs zezwolił” Donaldowi Trumpowi na posadzenie najwyższej na świecie wieży mieszkalnej w midrise neighborhood ” Manhattanu (gdzie Trump World Tower teraz wystaje 861 stóp w panoramę). Dziś MAS opowiada się za nowelizacją Kodeksu zagospodarowania przestrzennego, która określiłaby “limity ilości praw deweloperskich, które mogłyby zostać przeniesione” za pośrednictwem ZLM.

ZLM w Cobble Hill przeniósł 81,028 stóp kwadratowych praw mieszkaniowych z terenu przeznaczonego na nowy obiekt Medyczny NYU (a także kolejne 34,989 z pawilonu Polaka i budynku Henry Street) do 33,108 stóp kwadratowych działki należącej do Fortis, ustawiając w ten sposób scenę dla wieżowca mieszkalnego o wielkości 210,000 stóp kwadratowych w średniej gęstości R6 dzielnicy strefowej. Demapping 1969 Pacific Street między Henry i Hicks, który dał przyleganie do kampusu LICH i przyleganie stref do jego partii po obu stronach, ułatwił przeniesienie.

te okoliczności sprawiły, że Fortis mógł zarobić na swoim rozwoju – co przyszło mu do Dub River Park – nawet bez zmiany podziału na strefy, co zmniejszyło przewagę miasta podczas negocjacji z ULURPEM. Po tym, jak ponadgabarytowa propozycja Ulurp Fortisa spotkała się z dezaprobatą Cobble Hill Association (CHA), wpływowej grupy Obywatelskiej w regionie, a następnie potępiła lokalnych polityków (w tym członkinię zgromadzenia Stanowego Jo Anne Simon, senator stanowy Daniel Squadron i kongresmenkę Nydia Velazquez) pod koniec 2015 roku, Fortis zdecydował się w 2016 roku kontynuować program AOR. Nikt z okolic licha też nie lubił tego planu.

Lander obwinia stan
Radny Miasta Cobble Hill, Brad Lander, uważa, że stan Nowy Jork postawił dzielnicę w sytuacji bez wygranej. “Kiedy Stan Nowy Jork, gubernator i SUNY Downstate zdecydowali się zamknąć i sprzedać Szpital, mogli ustanowić przepisy, aby działał dla społeczności” – powiedział w zeszłym miesiącu. “Własność państwa. Mogli zdecydować się na dalsze prowadzenie go jako szpitala, ale nawet gdyby zdecydowali się zamknąć szpital i sprzedać go, przyzwoitą rzeczą byłoby ustalenie parametrów, aby był używany w najlepszy możliwy sposób.”

Lander: “Jest to kawałek ziemi, który SUNY Downstate i Gubernator Cuomo zdecydowali się sprzedać bez wytycznych dotyczących urbanistyki i bez tanich mieszkań lub innych wymogów użyteczności publicznej. Chcę tylko, żeby było jasne: to właśnie nas w to wpakowało.”

chociaż wina stanu Nowy Jork rzeczywiście wydaje się jasna dla większości obserwatorów, niekoniecznie jest oczywiste, że Nowy Jork był bardziej zdeterminowany, aby zapobiec nadmiernemu rozwojowi w miejscu licha niż Cuomo. Niektórzy mieszkańcy Cobble Hill na próżno mieli nadzieję na historyczną nakładkę dzielnicy z LPC na kampus licha – ruch, który, jeśli zostanie wykonany pod koniec gry, prawdopodobnie sprowokowałby pozew od Fortis. To się nie stało. Ale bardziej obciążające, być może, była odmowa ratusza w 2014 i 2015 Do wykonania klauzuli w dokumencie podpisanym przez licha i miasta w listopadzie 28, 1994, które zmniejszyłyby rozmiar nieruchomości kampusu szpitala, a tym samym dopuszczalny materiał kwadratowy w ramach planu AOR Fortis.

w 1994 roku, w zamian za prawo do budowy garażu na Upper Van Voorhees Park, LICH zgodził się na budowę i utrzymanie trzech prywatnych przestrzeni publicznych Na Henry Street: dwóch placów zabaw dla dzieci po stronie zachodniej i jednego miejsca do siedzenia po stronie wschodniej. Obowiązek ten przeszedł na każdego przyszłego właściciela nieruchomości.

ale umowa i przyznanie służebności przewidywały również, że szpital lub jego następca musi przekazać tytuł do tych parków miastu ” na pisemny wniosek Burmistrza Miasta, zastępcy burmistrza lub komisarza ds. parków i Rekreacji “w dowolnym momencie” w okresie rozpoczynającym się 15 sierpnia 2009 r.i kończącym się 20 lat i 305 dni od daty niniejszej Umowy ” (tj. 28 września 2015 r.). Pozostawienie tych parków w rękach prywatnych nie zagroziło ich przyszłości jako otwartej przestrzeni do użytku publicznego, ale oznaczało to, że ich powierzchnia kwadratowa nadal przyczyniała się do całkowitej powierzchni kwadratowej na każdej z działek, które je zawierały, co z kolei określało możliwą powierzchnię kwadratową struktur na tych działkach objętych Planem Zagospodarowania Przestrzennego.

de Blasio double-dealing
jako kandydat na burmistrza w 2013 r. Bill de Blasio prowadził kampanię przeciwko zamknięciu licha, a następnie, gdy Cobble Hill przegrał walkę o powstrzymanie SUNY od sprzedaży nieruchomości, zalecał, aby strona pozostała szpitalem. Po jego wyborze pomógł jednak pośredniczyć w transakcji między Fortisem a SUNY, a podejrzenia o system pay-to-play doprowadziły go do federalnego śledztwa prowadzonego przez Prokuratora Preeta Bhararę.

“myślę, że wiele osób słusznie obwinia de Blasio za wykorzystywanie zamknięcia LICH do celów politycznych, a następnie prosząc oferentów witryny LICH o wkład w jego, a następnie ostatecznie zdradzając społeczność, którą wykorzystał jako podstawę swojej kampanii”, skomentował Peter Bray, dyrektor wykonawczy Brooklyn Heights Association (BHA), grupy Obywatelskiej reprezentującej sąsiedztwo, które graniczy z północną stroną kampusu LICH. “Jest zwolennikiem rozwoju. Nie ma go w swoim DNA, aby wspierać obawy społeczności o nadmierny rozwój w stosunku do celów społeczności nieruchomości.”

w 2015 r.Biuro burmistrza publicznie przyznało swoje rozczarowanie, że Fortis wybrał AOR zamiast kontynuować pracę nad wykonalnym ULURPEM. Po objęciu urzędu de Blasio zobowiązał się do stworzenia 200 000 mieszkań po przystępnych cenach; rozwój Fortis mógł wygenerować około 200 z nich.

Lander przypomniał, że był “zaskoczony”, gdy Fortis wybrał trasę AOR. “Czytałem to u Craina. Myślałem, że przynajmniej się z nami skontaktują-lamentował. “Myślę, że, szczerze mówiąc, kiedy zaproponowali podwojenie gęstości, powiedzieli:” To jest nasza oferta-weź ją lub odejdź. Ale wszyscy tak mówią.”

radny uważa jednak, że gdy Cha i ich wybrani urzędnicy odrzucili ULURP, zrobili to w pełnej świadomości, że Fortis może wybrać AOR zamiast tworzyć nową propozycję, i podjęli ryzyko tylko dlatego, że “zdecydowana większość” (w słowach Landera) mieszkańców Cobble Hill uznał AOR za lepszą z dwóch złych opcji. Podczas gdy zarówno Lander, jak i CHA mieli nadzieję, że Fortis wróci do stołu z “czymś pośrodku” – czyli ULURPEM z 50 procentowym (lub tak) wzrostem gęstości mieszkaniowej nad AOR, zamiast 100 procent – byli gotowi zaakceptować konsekwencje, jeśli deweloper wycofa się.

” Wspólnota podjęła tę decyzję z dużą ilością informacji i z otwartymi oczami. Naprawdę naciskałem ludzi, aby byli jasni-opowiadał Lander. “W spotkaniach brały udział setki osób, informacje zwrotne i podejmowanie decyzji. Mieliśmy setki odpowiedzi ankietowych.”

relacja Landera z negocjacji Fortis to jedna z historii o tym, co wydarzyło się w Cobble Hill w roku 2015. Kolejnym jest Roy Sloane, który prowadził CHA w latach 1980-2015.

kadencja Sloane ‘ a w CHA zakończyła się, gdy jego członkowie zagrozili mu postawieniem w stan oskarżenia. Zamiast tego zrezygnował. Sloane uznał Plan AOR Fortisa za znacznie gorszy od propozycji ULURPA. W grudniu nazwał AOR ” po prostu okropnym. Niszczy niską jakość i światło, powietrze i parki w naszej okolicy.”

według wspomnień Sloane ‘a, każdy urbanista, z którym rozmawialiśmy, zgodził się, że to lepsze rozwiązanie, nawet jeśli sprowadziłoby” 900 więcej ludzi “niż AOR do dzielnicy. Najważniejszym czynnikiem nie była dla niego ilość, ale Dystrybucja: “900 osób w Twoim salonie to problem, ale jeśli jest 900 więcej ludzi przy Brooklyn Bridge Park i mniej ludzi w Twoim salonie, będzie lepiej.”

historia Roya Sloane ‘a
Sloane kwestionuje historię Landera o propozycji ULURP, którą Lander zapamiętał jako ofertę generowaną niezależnie przez Fortis i otrzymywaną mniej więcej równocześnie przez polityków i CHA, którzy następnie” rozmawiali i konsultowali się “i wspólnie zgodzili się, że plan był” zbyt duży.”Według Sloane’ a, de Blasio, Zastępca Burmistrza Alicia Glen i Lander współpracowali z Fortis w celu zaprojektowania planu ULURP, który urzędnicy miasta “przeciążali” korzyściami dla społeczności (dodanymi do istniejącego wcześniej obowiązku Fortis do przekazania znacznej części ziemi NYU), przekształcając projekt w “showboat piece.”

w opowiadaniu Sloane ‘ a Fortis wstępnie zgodził się na te obciążenia – niedrogie mieszkania (jeszcze nie wbudowane automatycznie w ULURP przez obowiązkową politykę mieszkaniową de Blasio z 2016 roku) i szkołę – tylko z powodu ogromnego wzrostu gęstości, który politycy obiecali w zamian. Kiedy plan dotarł do CHA, było oczywiste dla Sloane, że powierzchnia kwadratowa nie była negocjowalna, a powodem, dla którego nie można było jej zmniejszyć, było to, że politycy nie pozwolili na zmniejszenie liczby korzyści społecznych, co ich zdaniem zaimponowałoby opinii publicznej.

w tej wersji wydarzeń Lander odłączył się od planu ULURPA dopiero po tym, jak okazał się niepopularny. 7 sierpnia 2015 roku Star-Revue opublikowało relację z “pierwszego z serii” publicznych spotkań planistycznych na terenie Szpitala Uniwersyteckiego w Long Island “i poinformowało, że Lander” nawoływał do procesu zmiany strefy (ULURP) poszukiwanego przez FORTIS, nazywając go najlepszym z złej sytuacji.”Wystąpił przeciwko propozycji ULURP trzy miesiące później, naciskając na rewizję, która lepiej zadowoliłaby okolicę.

ostatecznie Lander mógł przecenić zaangażowanie Fortisa w proces ULURP – co, jeśli nie zadziała za pierwszym razem, oznacza dodatkowe opłaty za projekt i Opóźnienia dla dewelopera – jednocześnie nie doceniając krypto-konserwatyzmu solidnych demokratycznych właścicieli domów w Cobble Hill: per Sloane, wielu z nich nie dbało o korzyści społeczności ULURP – zależało im na ilości nowych ludzi w okolicy. W końcu nie potrzebowali tanich mieszkań i wysyłali swoje dzieci do prywatnej szkoły.

Wiesz, jakie dzieci chodzą do tych szkół.”Zasadniczo moja społeczność odrzuciła niedrogie mieszkania, szkołę, która była desperacko potrzebna – nie chcieli mieć biednych ludzi.”Amy Breedlove, która obecnie pełni funkcję prezesa CHA, oświadczyła w zeszłym miesiącu,” społeczność wyraziła się w spotkaniach blokowych odbywających się w całej okolicy, że nie zaakceptują dodatkowej powierzchni kwadratowej dla tak zwanych udogodnień.”

uznany za miękki dla Fortisa przez CHA, Sloane-który wcześniej w swojej kadencji wynegocjował umowę na parking z LICHEM – był gotów współpracować z deweloperem przy ULURP bez żądania zmniejszenia rozmiaru: Fortis pokazał mu gotowość do przesunięcia powierzchni kwadratowej, aby dostosować się do preferencji społeczności, ale żadna z nich nigdy nie zniknie. Zdaniem Sloane ‘ a, CHA scapego oskarżył go o zbyt duże ULURPY, które Miasto wcześniej wynegocjowało, pogardzając jego wysiłkami, aby działać pragmatycznie w niepożądanych warunkach.

w tym okresie otrzymywał wściekłe Telefony i kamień przez okno. Twierdził, że zmiana reżimu w CHA wynika z błędnego przekonania “elitarnych prawników-bankierów” i “polityków”, że mogą “uzyskać lepszą ofertę.”W końcu, jak to ujął,” nie mają nic.”

Źródła Sloane ‘ a podały mu, że po jednym spotkaniu z nową Radą Cha, Fortis zrezygnował z rozmów. Kiedy deweloper przestał odpowiadać na telefony CHA, jego przywódcy musieli podejrzewać, że plan AOR jest teraz nieunikniony-wskazał Sloane.

Sloane uważa, że aby zatrzeć ślady, CHA następnie rozpoczęła kampanię, aby przekonać resztę dzielnicy, że propozycja ULURP była gorsza niż AOR – nawet uspokajając mieszkańców, że AOR, który Fortis mógł wykonać bez publicznego wkładu, można jeszcze poprawić za pomocą działań prawnych (prawdopodobnie pozew o ochronę środowiska). Mając nadzieję na znalezienie “legalnej srebrnej kuli” lub “rozwiązania jednorożca”, nowe kierownictwo zatrudniło świeżych prawników i ” pochłonęło cały skarbiec CHA w jakieś sześć tygodni.”

podczas gdy Sloane uznał, że jego sąsiedzi organicznie nienawidzą ULURPÓW, nalegał, że gdyby mieszkańcy Cobble Hill naprawdę zrozumieli, że odrzucenie go oznaczałoby 15-piętrową wieżę po wschodniej stronie Henry Street, wybraliby inną drogę. Po ukończeniu, ta wieża zablokuje światło słoneczne na podwórku Sloane ‘ a na Pacific Street.

zły plan
z drugiej strony Peter Bray-stosunkowo neutralna strona, ponieważ jego BHA trzymała się z dala od rokowań CHA Fortis-powtórzył werdykt przeciwników Sloane ‘ a: “Powiedziałbym, że społeczność Brooklyn Heights uważała, że plan AOR był mniejszym złem. To znacznie różni się od stwierdzenia, że byli zadowoleni, zadowoleni lub zadowoleni z wyniku. To było mniejsze zło, ale to wciąż zły plan.”

z” złym planem “teraz nieodwołalnie w ruchu, CHA trzyma zajęty przez monitorowanie” codziennych rzeczy “(Breedlove ‘s fraza) na placu budowy, w tym” rzeczy takie jak plandeki i tie-upadki, które wybuchły luźne z powodu wiatru”, zaparkowane ciężarówki na chodniku, i” światła w nadbudówce na 347 Henry Street, “które zostały” świeci w domach każdego ” w nocy.

“to jest deweloper, który nie lubi odpowiadać przed nikim, ale przed sobą”, powiedział Breedlove, “więc codziennym zadaniem jest utrzymanie ich na dobrej drodze, pociągnięcie ich do odpowiedzialności i upewnienie się, że robią właściwe rzeczy” w odniesieniu do “kwestii bezpieczeństwa i jakości życia.”W październiku ubiegłego roku Departament budynków (DOB) wydał “zlecenie częściowego zatrzymania pracy” na 347 Henry Street po tym, jak wykonawca uderzył w linię gazową, aw grudniu DOB the orzekł, że budowniczy nie przedstawił “akceptowalnego dowodu” na uchwalenie “odpowiednich środków w celu ochrony istniejących mediów.”W chwili pisania tego tekstu naruszenie (które kosztowało $2,500) pozostaje aktywne .

Podwórko przy 347 Henryk zamieniło się również w pole bitwy. W przeciwieństwie do reszty nieruchomości, mieści się ona w obrębie zabytkowej dzielnicy Cobble Hill, co oznacza, że tutaj Fortis musi stąpać ostrożniej. Kiedy jego architekt zaproponował ceglany mur od południowej strony dziedzińca, wzdłuż Amity, Community Board 6 odrzucił projekt, a CHA zażądał ogrodzenia zamiast.

następnie trzyczęściowy projekt ogrodzenia-krótki płot z przodu, następnie ściana roślinności, a następnie wyższy płot z tyłu – przeszedł przed punktami orientacyjnymi 15 stycznia. Renderingi nadesłane przez Fortis pokazywały również różne cechy podwórka, w tym basen. Cha wydał oświadczenie potępiające “wszelkie elementy, takie jak proponowana krata, kuchnia Na Zewnątrz, słupy świetlne lub prysznic Na Zewnątrz, które byłyby widoczne z ulicy” i “każdy basen, który byłby widoczny z ulicy.”

kwestia widoczności z ulicy, która określa, czy cechy podwórka należą do kompetencji LPC, pojawiła się specjalnie dlatego, że CHA poprosiła o ogrodzenie zamiast muru: jedyne roszczenie ogrodzenia do nieprzezroczystości, jego gęsty krzew, może kiedyś umrzeć. Jednak LPC formalnie zażądało od właściciela budynku trwałego utrzymania proponowanej zapory, co z kolei usunęło z jego troski kwestię historycznej adekwatności basenu.

plan uzyskał aprobatę LPC z dwoma dodatkowymi zastrzeżeniami: aby zmniejszyć rozmiar Ceglanej szopy stojącej od strony ulicy i aby ogrodzenie przednie było wykonane z kutego żelaza zamiast ze stali. W kwestii niechcianej puli CHA pokłada teraz wiarę w DOB, który podczas kontroli zatwierdzonych dokumentów przedłożonych przez Romines Architecture dla 347 Henry zauważył, że wbrew przepisom o zagospodarowaniu przestrzennym planowany basen znajduje się mniej niż 100 stóp wstecz od linii nieruchomości.

Romines wrócił do pracy, a w listopadzie DOB zdecydował, w drodze uchwały o zagospodarowaniu przestrzennym (ZRD1), że może przyznać wyjątek dla alternatywnego projektu basenu zewnętrznego, który ze względu na swój stosunek pozycyjny do podziemnych struktur budynku, kwalifikuje się jako cecha “w obrębie śladu budynku.”Na DOB, ten basen” jest proponowany poniżej przestrzeni dachu piwnicy i jako taki znajduje się w budynku “- tak więc ” przepisy dotyczące odległości dla basenów Nie w budynku nie mają zastosowania.”Mimo to, kwestia basenu i innych załamań odkrytych podczas audytu 347 Henry wymagał od dewelopera przedłożenia zmienionego zestawu planów dla całego budynku,a kiedy DOB zbadał je w styczniu, Departament stwierdził, że nie włączył nowego projektu basenu opisanego w ZRD1 i wydał odrzucenie.

jeśli CHA chce pompować hamulce na basenie, to chce, żeby Fortis przyspieszył swój postęp gdzie indziej. Według Breedlove, deweloper jest ” bardzo opóźniony we wszystkim.”River Park’ S Polhemus Residences and Townhouses-17 condos within the restored Polhemus Building, an 1897 Beaux-Arts landmark on the south side of Amity, and eight adjusting rowhouses-will open this year, but the 48 condos at 1 River Park by Fxcollaborative and the 103 condos at 2 River Park by Hill West Architects currently exist only as digital renderings, though workers have cleared the site for the former and begun foundation work for the last. We wrześniu 2017 Fortis nabył pożyczkę w wysokości 297 milionów dolarów od Madison Realty Capital, aby sfinansować ich budowę.

3 River Park i 4 River Park, które zajmą blok między Hicks, Henry, Pacific i Amity, pozostają bardziej enigmatyczne. Ponieważ ZLM przesunął część praw mieszkaniowych partii do 2 River Park, Fortis rozważał umieszczenie wolnostojącego Akademika (który byłby liczony jako niemieszkalny “obiekt wspólnotowy” w kategoriach zagospodarowania przestrzennego) na 363 Hicks w 2015 roku, ale Breedlove od tego czasu usłyszał, że budynek stanie się prywatną szkołą, która pomieści niższe klasy po drugiej stronie ulicy przy 350 Hicks. Oczekuje, że 4 River Park będzie składać się z przebudowy budynku Henry Street.

nowa placówka medyczna przyszłość niejasna
największe opóźnienie zawdzięcza jednak NYU Langone, który ogłosił w 2015, że wyda 120 milionów dolarów na budowę placówki medycznej przy 70 Atlantic Avenue z oczekiwaną datą zakończenia 2018. Prace jeszcze się nie rozpoczęły. SUNY nadal posiada ziemię, na której NYU planował zbudować, chociaż dokumenty sądowe pokazują, że NYU miał zamknąć nieruchomość “nie później niż 30 czerwca 2016.”Oczekiwano, że do tego czasu Działka będzie gotowa do nowej budowy.

okazało się, że tak nie jest. Breedlove wskazał na ” problemy w wykopaliskach. Były podziemne fundamenty ze starego szpitala i narzędzia … które nie mogły zostać zerwane.”Brooklyn Paper poinformował jednak w marcu ubiegłego roku, że wyburzenie Pawilonu Fullera przez Fortis zakończyło się, a umowa sprzedaży LICH z 2014 r.określała, że przeniesienie własności z SUNY na NYU “nastąpi w dniu, który jest trzydzieści (30) dni po zakończeniu działań rozbiórkowych przez nabywcę.”

chociaż obietnica Fortisa, aby zachować opiekę medyczną w kampusie LICH pomogła legitymizować jego ofertę w oczach opinii publicznej, późniejsza umowa sprzedaży nie gwarantowała w pełni stałej placówki medycznej. Przeciwnie, stworzył zestaw wymagań i obowiązków, których terminowe spełnienie przyniosłoby nieruchomość w Hicks i Atlantic Do NYU “pod warunkiem, że nie może być wykorzystywana do żadnego celu innego niż świadczenie usług zdrowotnych i działań pomocniczych do nich przez 20 lat.”W przypadku nieprzestrzegania przez NYU warunków umowy przed zamknięciem, SUNY zachowa prawo własności do” prawa do korzystania z nowych pomieszczeń medycznych do dowolnego użytku dozwolonego jako placówka społeczna, nie ograniczając się do użytku medycznego.”

w przeciwnym razie, po otrzymaniu, NYU obiecał zapewnić “Oddział Ratunkowy, w tym nie mniej niż cztery (4) i aż dwanaście (12) łóżka obserwacyjne”; ambulatoryjne Centrum Chirurgiczne; “Opieka podstawowa i profilaktyczna”; “kompleksowe usługi dla kobiet, w tym Opieka okołoporodowa”; i” FQHC ” (federalnie wykwalifikowany Zakład Opieki Zdrowotnej). W przeciwieństwie do innych usług, FQHC może znajdować się poza lokalem przedsiębiorstwa.

według rządu federalnego Health Resources and Services Administration (HRSA), FQHC “są społecznościowymi świadczeniodawcami opieki zdrowotnej, którzy otrzymują środki z programu Centrum Zdrowia HRSA w celu świadczenia usług podstawowej opieki zdrowotnej w obszarach niedostatecznie chronionych.”Umowa z 2014 r. zauważyła, że NYU zamierzało” spowodować, że FQHC będzie działać w dzielnicy Red Hook na Brooklynie w Nowym Jorku”, a nie Cobble Hill. Na razie nic się z tego nie zmaterializowało-zdaniem rzeczniczki NYU, Lisy Greiner, “FQHC nie musi działać do czasu otwarcia Cobble Hill” – ale może się zdarzyć.

zakłada to jednak, że powstanie Przychodnia Lekarska w Cobble Hill. Dzięki spóźnionym terminom projektu, SUNY nie ma już żadnego prawnego obowiązku przekazania nieruchomości NYU, a NYU nie ma obowiązku jej otrzymania, ale obie strony mogą nadal zdecydować się na przeprowadzenie transakcji. “Z ostatnich rozmów z NYU wynika, że nadal planują budowę obiecanej placówki medycznej” – zapewnił Lander.

w 2015 NYU zatrudnił architektów Perkins Eastman zaprojektować nową klinikę w Cobble Hill. Począwszy od września tego roku DOB dziesięciokrotnie odrzucał plany budowy, przedłożone przez Perkinsa Eastmana. “Często zdarza się, że wnioski projektowe dotyczące nowych budynków przechodzą kilka rund badań planów przed uzyskaniem zatwierdzenia”, wyjaśnia rzecznik DOB Abigail G. Kunitz. “Wniosek o 70 Atlantic Avenue został odrzucony, ponieważ nie wszystkie wymagane elementy zostały złożone do Departamentu.”Ostatni nieudany egzamin odbył się jednak w marcu 2017 roku.

opóźnienie w 70-tce było, według słów Breedlove ‘ a, niezwykle problematyczne pod wieloma względami.”W szczególności oznacza to, że jego ewentualna budowa będzie zbieżna z budową 1 River Park i 2 River Park, zamiast poprzedzać ją: “teraz mamy do czynienia z trzema głównymi placami budowy na logistycznie zakwestionowanym bloku Hicks i Atlantic Avenue, który jak wiecie jest przypięty między parkiem publicznym, autostradą i zjazdem, główną arterią, a służbą dla pieszych i zamkniętą drogą.”

CHA współpracuje z DOB i Departamentem transportu”, aby opracować najlepsze planowanie i inscenizację tych projektów. Dźwigi, ciężarówki z cementem, zamknięcia dróg i wszystko, co z tym związane, będą miały duży wpływ na ten blok i obszar w 2019 r.i dobrze w 2020 r.”

Podsumowując, Breedlove spodziewa się kolejnych sześciu do ośmiu lat budowy w byłym kampusie LICH-okres, który będzie również zobaczyć destrukcyjne, naprawy na dużą skalę w jakiejś formie sąsiedniego BQE, ” początek więzienia w oparciu borough na 275 Atlantic Ave., “i prawdopodobnie budynek Brooklyn-Queens Connector, którego najnowszy projekt miał tramwaj biegnący wzdłuż Atlantyku. “Jest meteor o dużej budowie, który nas obraca!”Breedlove ostrzegł.