Jak odkręcić zagospodarowanie przestrzenne w dwóch prostych krokach

po trzech latach pod nowym kodem zagospodarowania przestrzennego jest kilka wad, które warto usunąć. Tutaj współtwórca społeczności Matt Ruben, Prezes Stowarzyszenia Northern Liberties Neighbors Association, identyfikuje dwie poprawki, które mogą pomóc w realizacji większej liczby budynków wielofunkcyjnych na skalę sąsiedzką, wzmacniając korytarze handlowe o lokalnej gęstości handlowej i Mieszkaniowej.

dzielnice nie mogą się rozwijać bez działalności komercyjnej. Małe, lokalne firmy to krew życia każdej społeczności miejskiej. A lokalne firmy nie mogą istnieć bez ludzi mieszkających na nich: deweloperzy potrzebują mieszkań, aby finansować i zarabiać na swoich projektach, a firmy potrzebują jak największej liczby pobliskich klientów.

ten typ rozwoju – firmy na poziomie ulicy z mieszkaniami na górze – nazywa się rozwojem mieszanym i tworzy bezpieczne, ciekawe, ważne ekonomicznie dzielnice miasta. Philly to miasto rowhouses, tak. Ale jego korytarze handlowe to kolce, które trzymają rowhouses razem jako społeczności, i arterie, które odżywiają życie publiczne dzielnicy.

pomyśl o tym: tak wiele z najbardziej piętrowych starszych obszarów naszego miasta i najpopularniejszych nowszych koncentruje się na korytarzach handlowych. East Passyunk Avenue w Południowej Filadelfii; Frankford Ave. w Fishtown; Baltimore Ave. w zachodniej Filadelfii; 9. Ulica na rynku włoskim; 4. Ulica / rząd tkaniny w Queen Village; N 2. Ulica w Północnej Filadelfii; “Two Street” w Pennsport; Germantown Ave. w Mt. Airy I Chestnut Hill-lista jest długa.

kiedy nasze miasto zaktualizowało swój przestarzały kod zagospodarowania przestrzennego w 2012 roku, uznało znaczenie korytarzy wielofunkcyjnych i stworzyło kilka kategorii zagospodarowania przestrzennego CMX (“commercial mixed-use”), aby umożliwić tego rodzaju rozwój bez potrzeby uciążliwych różnic w podziale na poszczególne przypadki.

ale w drobnym druczku coś poszło bardzo źle, a dwie najważniejsze kategorie CMX stały się bezużyteczne-a nawet szkodliwe-dla naszych dzielnic. Oto, co jest z nimi nie tak, i proste poprawki, które sprawią, że będą działać.

KROK PIERWSZY: CMX-3-Kill The McMansions

CMX-3 to kategoria zagospodarowania przestrzennego przeznaczona dla małych i średnich budynków mieszkalnych. Problem polega na tym, że podczas gdy CMX-3 pozwala na budynki mieszkalne z firmami i Lobby na pierwszych piętrach, nie wymaga komponentu komercyjnego. Deweloperzy mogą więc zamiast tego budować domy jednorodzinne na nieruchomości CMX-3.

ta luka pozwala deweloperom umieścić rezydencje na poziomie ulicy, rozcieńczając korytarze handlowe. A ponieważ wysokość CMX-3, Otwarta przestrzeń i zasady parkowania są przeznaczone dla budynków mieszkalnych, pozwala deweloperom budować zarośnięte kamienice z niewystarczającymi podwórkami, których duże rozmiary są nieproporcjonalne do sąsiedztwa i przyciągają kupujących lub najemców większą liczbą samochodów. Stwarza perwersyjną zachętę dla deweloperów domów jednorodzinnych do poszukiwania nieruchomości CMX-3 zamiast nieruchomości faktycznie przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

więc CMX-3 jest tracą-tracą: Jeśli jesteś urbanistą, który chce mieszanych zastosowań, większej gęstości i mniejszej liczby samochodów, zamiast tego otrzymasz samochody jednorazowego użytku, niższą gęstość i więcej samochodów. Jeśli jesteś długoletnim mieszkańcem, który chce utrzymać sąsiedzką tkankę architektoniczną, uzyskać dostęp do wygodnych firm i kontrolować rosnące zapotrzebowanie na ograniczone miejsca parkingowe na ulicach, zamiast tego otrzymujesz zakłócony Materiał, Brak nowych firm i więcej samochodów.

na szczęście Luka CMX-3, choć katastrofalna, jest łatwa do naprawienia: Rada Miasta i burmistrz Kenney muszą uchwalić ustawę zakazującą domów jednorodzinnych w strefach CMX-3. Dzięki temu prostemu pociągnięciu pióra mogą pomóc zachować kluczową część tego, co sprawiło, że dzielnice Filadelfii były wspaniałe w przeszłości, i zapewnić, że pozostaną wielkie na długo w przyszłości.

krok drugi: CMX-2-Stop torturowaniu deweloperów

CMX-2 jest przeznaczony dla mniejszych inwestycji komercyjnych: witryna na ulicy z kilkoma mieszkaniami na górze. To klasyczna miejska sceneria: Marshall St. butcher shop z rodziną właściciela mieszkającą nad nim w 1926; Pine St.antique store ze studentami medycyny mieszkającymi nad nim w 1996; Frankford Ave. kawiarnia z twórcami stron internetowych mieszkającymi nad nią w 2016 roku.

teoretycznie CMX-2 jest świetny. Wymaga komercyjnych pierwszych pięter (nie wolno budować domów jednorodzinnych) i ma wyraźne, proste ograniczenie wysokości, które utrzymuje skromną skalę zabudowy. Ale jak obecnie wdrożono, problem CMX-2 jest przeciwieństwem CMX-3: podczas gdy CMX-3 daje programistom zbyt dużą swobodę, CMX-2 jest zbyt restrykcyjny. Prawie nikt nie może zbudować projektu CMX-2 w Filadelfii z dwóch powodów.

po pierwsze, limit wysokości jest zbyt niski. To 38 stóp, tyle samo co limit dla domów jednorodzinnych. Wydaje się to mieć sens, ponieważ oznacza to, że budynki CMX-2 będą ładnie komponować się z pobliskimi mieszkalnymi.

ale w XXI wieku powierzchnie komercyjne muszą być wyższe i bardziej powietrzne niż te mieszkalne. Jasne, możesz sprzedawać stare płyty z małego sklepu rowhouse – ale nie możesz uzyskać finansowania ani pozwolenia na budowę, aby zbudować nową powierzchnię handlową w ten sposób. Więc bardzo trudno jest dopasować odpowiednie komercyjne Pierwsze piętro, plus trzy poziomy mieszkań, do 38 stóp wysokości. I bardzo trudno jest zapewnić finansowanie, jeśli masz tylko dwa poziomy mieszkań na pierwszym piętrze.

drugi problem z CMX-2 sprawiłby, że Kafka zaczerwieniłaby się. Ze względu na to, jak napisane są przepisy, w większości przypadków liczba mieszkań, które deweloper może umieścić w budynku, nie zgadza się z tym, jak duży może on zrobić budynek. Na przykład reguły CMX-2 mogą pozwolić deweloperowi na zbudowanie budynku wystarczająco dużego, aby pomieścić sześć mieszkań. Ale inne zasady CMX-2 nie pozwalały jej na podział budynku na sześć mieszkań. Zamiast tego, zasady mogą ograniczyć ją do, powiedzmy, czterech.

to zmusiłoby ją albo do budowy absurdalnie dużych mieszkań, albo do budowy sztucznie małego budynku. W obu przypadkach ograniczenie pozbawia powierzchnię komercyjną projektu potencjalnych klientów, zmniejszając liczbę najemców powyżej-i co bardziej fundamentalne, ograniczenie może całkowicie zabić projekt, uniemożliwiając finansowanie.

podobnie jak w przypadku CMX-3, problemy z CMX-2 są poważne, ale także łatwe do naprawienia. Burmistrz Kenny i Rada Miasta muszą tylko uchwalić ustawę, która podnosi limit wysokości CMX-2 do 41 lub 42 stóp i dostosowuje dopuszczalną gęstość mieszkania do dopuszczalnej wielkości budynku. Dzięki tym dwóm prostym zmianom mogą pobudzić rozwój, który chcieliby zobaczyć długoletni mieszkańcy, urbaniści i deweloperzy.

Matt Ruben zasiada w radzie doradczej PlanPhilly ‘ ego.