trendy w technologii nieruchomości komercyjnych

nie mylą się. Relacje nadal mają znaczenie, matematyka nadal działa w ten sam sposób, a zasady takie jak lokalizacja, podstawy rynku i ryzyko vs nagroda nadal obowiązują, tak jak sto lat temu.

ale inwestorzy nieruchomości komercyjnych ignorują trendy technologiczne na własne ryzyko. W Feldman Equities cenimy bycie na bieżąco z nowoczesnymi trendami (w tym technologią) jako sposób na osiągnięcie podstawowych strategii. Oto nasz przewodnik po trendach w technologii nieruchomości komercyjnych.

podobne: trendy na rynku nieruchomości komercyjnych w 2020 roku

czym jest technologia Nieruchomości?

City Center

Technologia nieruchomości jest czasami określana jako “RE Tech” lub ” PropTech.”Branża nieruchomości mogła być historycznie odporna na zmiany, ale ten upór mija. Tylko w pierwszej połowie 2019 r. inwestorzy typu venture capital i aniołowie inwestujący zainwestowali 12,9 mld USD w startupy z branży nieruchomości.

PropTech niekoniecznie stara się ponownie wynaleźć koło transakcji na rynku nieruchomości lub praktyk inwestycyjnych. Żaden startup technologiczny nie może wymyślić nowej ziemi lub zupełnie nowego rodzaju nieruchomości poza mieszkalnymi, komercyjnymi i przemysłowymi. Żaden Isaac Newton z nieruchomości nie czeka w skrzydłach, aby odkryć zupełnie nową fundamentalną teorię nieruchomości, która pójdzie obok stawek Cap, IRR lub zwrotu gotówkowego. (A może są! Nigdy nie mów nigdy.)

PropTech ma potencjał, aby w najbliższej perspektywie zmienić sposób prowadzenia działalności jako inwestorzy nieruchomości—jak szybko znajdujemy, oceniamy i zamykamy transakcje; jak odnosimy się do partnerów, współinwestorów i najemców; jak sprzedajemy nieruchomości i zyskujemy przewagę konkurencyjną.

gra w nieruchomości jest taka sama, to jak w nią gramy szybko się zmienia. PropTech jest gotowy do dostarczania bardziej inteligentnych rozwiązań dla właścicieli, najemców i inwestorów.

Czy Technologia Niszczy Nieruchomości Komercyjne?

” zakłócenie “brzmi jak zła rzecz, jak wtedy, gdy nieposłuszny uczeń” zakłóca ” klasę. “Zakłócenia na rynku” mają jednak inne znaczenie. Po zakłóceniu rynku nie można kontynuować dotychczasowej działalności. Krajobraz zmienił się zbyt dramatycznie. Zakłócenia na rynku często pchają przedsiębiorstwa i społeczeństwo do przodu na wyższy poziom zaawansowania technologicznego. Pomyśl o losach CD lub kasety magnetofonowej po tym, jak Apple zadebiutowało iPodem, lub o perspektywach zaprzęgów konnych na nadejściu samochodu.

widzimy tego rodzaju zmiany w sektorze nieruchomości komercyjnych na wiele sposobów. Na przykład:

• inwestorzy rzadziej ufają błyszczącemu uśmiechowi, garniturowi na zamówienie i mocnemu uściskowi dłoni. Chcą zobaczyć Liczby i dane, i chcą, aby dane były przewidywalne.
• Kupujący, sprzedający, inwestorzy i najemcy w mniejszym stopniu niż kiedykolwiek zależą od banków, prawników i firm depozytowych. Różnica między kupującym a sprzedającym zmniejsza się z każdym rokiem, zmniejszając wydatki pośredników z transakcji.
• “Chmura” nadal jest królem. Nieruchomości zmieniają ręce bez kropli atramentu na papierze. Dane cyfrowe i uwierzytelnianie umożliwiają zawieranie transakcji szybciej niż kiedykolwiek.
• inwestowanie w nieruchomości coraz bliżej rąk ” ludzi.”Wcześniej tylko elita mogła inwestować w nieruchomości. Teraz coraz więcej graczy, nawet tych o skromnych środkach, może dołączyć do gry za pośrednictwem platform crowdfundingowych.

• chociaż tendencja jest w kierunku demokratyzacji inwestycji w nieruchomości, istnieją pewne ograniczenia. Na przykład zasady, które ograniczają niektóre inwestycje do” akredytowanych ” (o wysokich dochodach, o wysokiej wartości netto) inwestorów, mogą wydawać się nudnym narzędziem wspierającym arystokrację. Przepisy te zadebiutowały jednak w odpowiedzi na oszustwa popełniane na przeciętnych mieszkańcach przez sprzedawców ropy naftowej, oferując łatwowiernym ludziom Most Brookliński. Osoby o niższych zarobkach mogły być zamknięte przed lukratywnymi transakcjami, ale były również bardziej chronione przed oszustwami. Duch Zasady “akredytowanego inwestora” polega na tym, że jeśli masz dużo pieniędzy, powinieneś wiedzieć lepiej, a przynajmniej możesz sobie pozwolić na stratę, jeśli sprawy nie idą dokładnie zgodnie z planem.

Inne zagrożenia związane z zakłóceniem rynku obejmują:

• dodatkowe koszty integracji nowych technologii.
• krzywa uczenia się integracji nowych technologii.
• opór wcześniejszych pokoleń, wielu z nich doświadczonych ekspertów z bezcenną pamięcią instytucjonalną.
• przeciążenie informacją-tyle danych w sieci, że trudno w ogóle podjąć decyzję (“analiza”).
• dane są potężne, ale relacje osobiste nadal mają swoje miejsce—ocena prawdopodobieństwa zamknięcia transakcji przez kupującego; przydatność inwestycji; niezaprzeczalna Magia “przeczucia.”

trendy technologiczne, które zakłócają Nieruchomości komercyjne

Morgan Stanley Tower

wiele trendów technologicznych stara się ułatwić biznes nieruchomości. Kilka z nich reprezentuje potencjał zmian sejsmicznych w branży. Technologie te nie osiągnęły jeszcze pełnego potencjału. Trzeba wypracować wiele wad. Jednak kreatywny i myślący przyszłościowo umysł może dostrzec potencjał do przyspieszenia i usprawnienia transakcji, uczynienia ich przejrzystymi i odpornymi na oszustwa oraz przekazania potencjału bogactwa nieruchomości ogółowi społeczeństwa, a nie nielicznym elitom.

czy poprawią branżę nieruchomości, czy spowodują więcej problemów niż są warte? Niezależnie od tego, są tutaj, a ich wpływ rośnie …

Blockchain

przy całym szumie boomu i biustu kryptowalut, potencjał blockchain jest mało zrozumiały i znacznie większy niż Bitcoin. W rzeczywistości technologia blockchain zrewolucjonizuje nawet zakurzony stary pojazd inwestycyjny, taki jak nieruchomości, dzięki zaletom tokenizacji i inteligentnych kontraktów.

tokenizacja

tokenizacja to funkcja “kryptowaluty” łańcucha bloków. Aktywa przechowywane w łańcuchu bloków można podzielić na tokeny w łańcuchu, zamiast niezdarnych i mocno regulowanych akcji LLC. Pozwala to właścicielowi nieruchomości sprzedać część swojej nieruchomości lub inwestorom odsprzedać swoje udziały w nieruchomości na rynku wtórnym.

efekt, na dobre i na złe, jest często chwalony jako demokratyzacja inwestowania w nieruchomości. Osoby, które nigdy nie miały okazji zainwestować w nieruchomości komercyjne, będą miały szansę zainwestować swoje pieniądze w oferty komercyjne. Wcześniej nie mieli takiej możliwości, ponieważ byli albo zbyt daleko, zbyt słabo połączeni, albo “zbyt biedni” (nie akredytowani).

tokenizacja pozostaje jednak wysoce spekulacyjna i w konsekwencji bardzo wysokie ryzyko. Inwestowanie w nieruchomości za pomocą niesprawdzonych i niesprawdzonych technologii, takich jak tokenizacja, jest szybką ścieżką do znacznych strat.

inne opcje są dostępne dla inwestorów. Zmiany regulacyjne, uznając pragnienie wielu inwestorów, aby umieścić swoje oszczędności w możliwości nieruchomości komercyjnych, które wcześniej były dla nich niedostępne, umożliwiły to bez konieczności inwestowania przy użyciu niesprawdzonych technologii. Na przykład crowdfunding nieruchomości zapewnia bezpośrednią ścieżkę do wysokiej jakości inwestycji w nieruchomości, które nadal opierają się na ochronie zapewnianej przez przepisy dotyczące papierów wartościowych, bez narażania inwestorów na dodatkowe ryzyko związane z wykorzystaniem “innowacyjnych” technologii.

inteligentne kontrakty

City Center

kupowanie nieruchomości takich jak Bitcoin brzmi fantazyjnie, ale prawdziwy przełom ukryty w blockchain jest znacznie bardziej przyziemny. Aby zrozumieć wpływ, musisz zrozumieć, czym jest blockchain. Składa się z bloku (zdigitalizowanych informacji) przechowywanego w łańcuchu (Publiczna, w 100% zaszyfrowana baza danych).

że zdigitalizowane dane nie muszą być numerem seryjnym kryptowaluty. Mogą to być również szczegóły umowy o nieruchomości. Nagle, firmy depozytowe i banki są bez pracy. Nie potrzebujemy palców potencjalnie oszukańczych pośredników w naszych transakcjach na rynku nieruchomości, ponieważ nie jest potrzebna weryfikacja. Dane są tam w łańcuchu, publicznie dostępne na tysiącach komputerów, prawie niemożliwe do zhakowania lub oszukania.

przynajmniej taka jest teoria. Ponownie, istnieją poważne powody, aby być sceptycznym wobec inteligentnych kontraktów bez konieczności całkowitego lekceważenia. Lepiej poczekać, aż technologia zostanie udowodniona i pozwolić innym wziąć strzały pioniera. Możliwość wykorzystania sprawdzonych technologii, takich jak podpisy cyfrowe oferowane przez firmy takie jak Docusign, lub zgodne z przepisami strony transakcji finansowych, takie jak IMS lub CrowdStreet, które wykorzystują najwyższe Cyfrowe Systemy bezpieczeństwa, może sprawić, że inwestowanie w nieruchomości będzie wydajne, bez niepotrzebnego ryzyka.

sztuczna inteligencja

kiedy myślimy o sztucznej inteligencji (AI), mamy tendencję do myślenia o Terminatorze, HAL9000 lub innych mieszkańcach przerażającej dystopijnej przyszłości.

jeszcze nie jesteśmy. To, co mamy na wyciągnięcie ręki, to moc uczenia maszynowego (ML).

zwykłe komputery muszą być zaprogramowane do wykonywania określonych zadań. Zadanie może być niezwykle złożone, ale po zaprogramowaniu komputer może odtworzyć to zadanie na żądanie, często w niewielkim ułamku czasu, który zajęłoby człowiekowi wykonanie tego samego zadania. Dlatego właśnie oprogramowanie do analizy transakcji (Digital underwriting) obiecuje, że zmieni grę.

jeszcze większym rewolucjonistą byłby komputer, który mógłby analizować dane i uczyć się z nich. Zamiast robić to, co się mówi, bez odchyleń, może przetwarzać informacje i kreślić kierunek działania w oparciu o te informacje.

firmy już teraz wykorzystują uczenie maszynowe do podejmowania mądrzejszych decyzji biznesowych. Co by było, gdyby komputer mógł zbadać przeszłe i obecne trendy w zlokalizowanych wskaźnikach ekonomicznych-dane o zatrudnieniu, dane demograficzne i zdrowie ekonomiczne państwa … miasta … kodu pocztowego — i odkryć, jakie trendy przewidują szybki wzrost lub spadek wartości nieruchomości dla określonej klasy nieruchomości? Co, jeśli komputer mógłby wtedy powiedzieć, który Stan, które miasto, który Kod Pocztowy był na początku procesu i jaka procentowa szansa, że region był na skraju boomu lub upadku? Czy komercyjna, wielorodzinna, czy przemysłowa była lepszą inwestycją dla tego miejsca i tamtego czasu? Wszystko za pomocą przeszłych danych do przewidywania przyszłości.

faktem jest jednak, że taka technologia nie istnieje jeszcze w sposób, na którym ostrożny inwestor może polegać. Inwestowanie w nieruchomości to wciąż Sztuka. Rozważ na przykład psychografię budynku – uczucie, które ma się, gdy wchodzi się do budynku. Nie ma w tym nic sztucznego. To prawdziwe poczucie bezpieczeństwa, elegancji i wyrafinowania, a tylko właściciele i operatorzy z wieloletnim doświadczeniem w wynajmie tysięcy najemców mogą zrozumieć, jak zmaksymalizować zadowolenie najemców poprzez projekt i atmosferę w budynku.

technologia jest jednak wykorzystywana przez zaawansowanych operatorów budynków biurowych w celu zwiększenia przestrzeni roboczej. Na przykład firma Feldman wprowadza szybkie wi-fi we wspólnych obszarach naszych budynków, ogromne cyfrowe ekrany w holach, najnowocześniejsze systemy Wind, które skracają czas oczekiwania i zwiększają wydajność.

Uczenie maszynowe i sztuczna inteligencja nie są jeszcze gotowe do całkowitego wynalezienia budynku biurowego; ale w Feldman wykorzystujemy to, co jest dostępne, aby dodać wartość budynkom, które posiadamy, i zapewnić jedne z najbardziej zaawansowanych środowisk pracy w kraju.

Wirtualna Rzeczywistość

każdy lubi spróbować przed zakupem. W Nieruchomościach Komercyjnych niewielu inwestorów ogranicza się do własnego podwórka. Inwestorzy w biurowcu w Poughkeepsie mogą znajdować się w Portland, a nawet w Pakistanie. Mobile i cloud computing sprawiają, że odległości między krajami i walutami są jeszcze mniejsze.

to, co technologia mobilna i chmurowa nie ułatwiły, to jednak chodzenie po terenie. Obserwowanie budynku ze wszystkich stron. Sprawdzam instalację elektryczną z bliska. Spacer po okolicy.

aż do teraz.

zdjęcia z drona i widoki uliczne oferowane przez firmy takie jak Google Maps już pozwalają postawić wirtualne stopy w pobliżu odległej możliwości inwestycyjnej. VR podnosi poprzeczkę dzięki wideografii 360 stopni i wysokiej jakości fotografii. Sprzedawcy, brokerzy i sponsorzy transakcji mogą zanurzyć odległych inwestorów w nieruchomości, jak nigdy dotąd.

VR oferuje również zaletę Wirtualnego planowania, które pozwala na wizualizację zniszczonego budynku po remoncie, a nawet wyposażenie go lub dodanie udogodnień. Pomaga to sprzedać swoją wizję zarówno kupującym, inwestorom, jak i najemcom.

Internet Rzeczy (IoT)

pierwsza Centralna Wieża

“Internet of Things” to tech bro speak dla urządzeń codziennego użytku, które dostosowują się do potrzeb technologicznych. Być może nigdy nie pomyśleliśmy o drzwiach, światłach lub systemach HVAC jako o części “Internetu” … dopóki nie pamiętamy, że teraz Można zablokować drzwi, przyciemnić światła lub ustawić temperaturę w pomieszczeniu z urządzenia mobilnego, gdy są tysiące mil stąd.

“SmartHomes” lub “SmartOffices” reagujące na sterowanie mobilne to dopiero początek. Nowoczesne biura mogą być wyposażone w czujniki, które wykorzystują Uczenie maszynowe (patrz powyżej) w celu optymalizacji doświadczenia najemców. Scentralizowani kontrolerzy biurowi mogą dowiedzieć się, które obszary mają największy ruch pieszy i kiedy, odpowiednio dostosowując oświetlenie i temperaturę. Mogą dowiedzieć się, kiedy dyrektor przyjeżdża do swojego biura i odpowiednio i sezonowo regulować oświetlenie lub temperaturę. Mogą nawet wykryć, kiedy Wiele osób jest w pomieszczeniu i dostosować temperaturę, aby uwzględnić ich oddech i ciepło ciała!

kontrola bezpieczeństwa IoT ma duże znaczenie w bezpieczeństwie budynków komercyjnych. Automatyczne zamki i inteligentne uwierzytelnianie upoważnionego personelu pomagają zachować integralność wrażliwych obszarów i danych.

wraz z rozwojem technologii coraz więcej najemców biur wysokiej klasy-wielu z nich to same firmy technologiczne—będzie oczekiwać technologii “SmartOffice”. Zyskaj przewagę konkurencyjną, wyprzedzając boisko.

Analiza danych

zastanawiałeś się kiedyś, skąd Amazon wie, jakie produkty ci polecić? Skąd Netflix wie, jakie filmy i programy proponować?

wszystko, co robimy w Internecie, na naszych telefonach, staje się punktem danych, które te firmy mogą wykorzystać do oceny naszych zachowań zakupowych za pomocą praktyki o nazwie ” predictive analytics.”

pamiętasz inteligencję maszynową z góry? Ta technologia działa tylko dlatego, że internet jest pełen danych. Inwestorzy i deweloperzy nieruchomości komercyjnych nie muszą zatrudniać drogich analityków do zbierania danych z zakopanych raportów. Miasta, powiaty i stany publikują ryzy danych online w celu łatwego publicznego dostępu, w tym dane dotyczące zatrudnienia, dane dotyczące migracji, dane demograficzne i inne statystyki bardzo istotne dla inwestycji w nieruchomości komercyjne.

głębsze dane są dostępne za pośrednictwem miesięcznych opłat Software as a Service (SaaS) dla inwestorów, którzy mają środki i wolę podejmowania jeszcze większej liczby decyzji inwestycyjnych opartych na danych.

podobne: jakie są typowe opłaty za zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi?

technologia zmienia Nieruchomości komercyjne na lepsze

zapytaliśmy wcześniej, czy Zbliżające się zakłócenia w branży nieruchomości komercyjnych, reprezentowane przez te trendy technologiczne, były dobre, czy złe. Rozsądni ludzie mogą się nie zgodzić, ale jesteśmy w drużynie ” dobra rzecz.”Rozważ …

• PropTech pozwala większej liczbie inwestorów nieruchomości komercyjnych rozpoznać możliwości, które mogli wcześniej przeoczyć. Pozwala to większej liczbie nieruchomości znaleźć odpowiedniego nabywcę, a większej liczbie nabywców odnieść sukces w swojej inwestycji.
• przy inwestowaniu w nieruchomości bardziej dostępne, doświadczeni inwestorzy będą musieli poprawić swoją grę. Nie mogąc spocząć na laurach, staną przed nowym wyzwaniem, poprawiając Relacje inwestorskie i obsługę najemców dla wszystkich.
• cykl sprzedaży zostanie skrócony, mniej pośredników i mniej palców w cieście. Zmniejsza to wydatki, szanse na oszustwa i liczbę przeszkód, które spowalniają transakcje. Pieniądze będą mogły poruszać się szybciej, z większą przejrzystością i zrozumieniem.
• kupujący będą wykorzystywać dane do podejmowania lepszych decyzji inwestycyjnych. Inwestorzy odkryją masowo, że nie muszą wierzyć nikomu na słowo; wszystkie dane, których potrzebują, aby podjąć właściwą decyzję, będą na wyciągnięcie ręki, z pomocą potężnych baz danych i komputerów uczących się.
• doświadczenie najemcy będzie coraz lepsze, a technologia poprawi właściwości i świadczenie usług od ich właścicieli.
• bogactwo nieruchomości będzie dostępne dla coraz większej liczby osób … a oni będą mieli dostęp do danych i edukacji, aby sobie z tym poradzić.

City Center

technologia jest liderem w każdej branży. Nieruchomości komercyjne nie są wyjątkiem.

czasami łatwo o tym zapomnieć. W Nieruchomościach mamy tendencję do przyjmowania postawy “niektóre rzeczy nigdy się nie zmieniają”. W końcu ziemia, na której budujemy, jest tam od milionów, a nawet miliardów lat. Budynki, które kupujemy, stoją od dziesięcioleci, a nawet wieków; mamy nadzieję, że nowe, które budujemy, będą stać przez wieki więcej.

technologia może nie zmienić charakteru transakcji, ale w dużej mierze może zmienić sposób realizacji transakcji, na wiele sposobów. Obejmuje to:

• jak znajdujemy oferty.
• jak oceniamy oferty.
• jak zamykamy transakcje.
• jak sprzedajemy te oferty.
• jak spełniamy oczekiwania naszych partnerów i najemców.

branża nieruchomości sięga epoki rolniczej, ale każda kolejna era na niej się opiera. Epoka przemysłowa przyniosła rewolucję w zasobach ludzkich oraz wzrost własności biurowej i przemysłowej. Wiek informacji dodał dane. Teraz era innowacji sprawia, że nasze transakcje na rynku nieruchomości są szybsze, bezpieczniejsze, bardziej dostępne i bardziej zaawansowane technologicznie, niż kiedykolwiek myśleliśmy.

Related: The Story of Feldman Equities – 100 Years in Real Estate