Umowa sprzedaży nieruchomości

w formie pisemnejedytuj

jest to wymóg prawny we wszystkich jurysdykcjach, że umowy sprzedaży gruntów być w formie pisemnej, aby być wykonalne. Różne ustawy o oszustwach wymagają, aby umowy sprzedaży gruntów były sporządzone na piśmie. W Republice Południowej Afryki Ustawa o alienacji gruntów określa, że każda umowa sprzedaży nieruchomości musi być sporządzona na piśmie. We Włoszech każde przeniesienie nieruchomości musi być zarejestrowane przed notariuszem na piśmie.

powszechną praktyką jest “wymiana umów”. Wiąże się to z podpisaniem dwóch kopii umowy sprzedaży, z których jedna kopia jest przechowywana przez każdą ze stron. Gdy strony są razem, oba Zwykle podpisują obie kopie, jeden egzemplarz, który byłby zachowany przez każdą ze stron, czasami z formalnym przekazaniem kopii z jednej strony do drugiej. Zazwyczaj jednak wystarczy, aby tylko kopia przechowywana przez każdą ze stron była podpisywana tylko przez drugą stronę. Reguła ta umożliwia “wymianę” umów pocztą. Obie kopie umowy sprzedaży stają się wiążące dopiero po tym, jak każda ze stron jest w posiadaniu kopii umowy podpisanej przez drugą stronę—tj., wymiana jest uważana za “kompletną”. Wymiana za pomocą środków elektronicznych jest zazwyczaj niewystarczająca do wymiany, chyba że prawo jurysdykcji wyraźnie potwierdzi takie podpisy.

umowa sprzedaży gruntu musi:

• Identyfikacja stron: pełna nazwa stron musi znajdować się na umowie. W umowie sprzedaży stronami są Sprzedający(s) I kupujący (s) nieruchomości, którzy są często nazywani zleceniodawcami w celu odróżnienia ich od pośredników w obrocie nieruchomościami, którzy są faktycznie ich pośrednikami i przedstawicielami w negocjacjach ceny. Jeśli istnieją jakieś pośredników w sprzedaży nieruchomości, są one zazwyczaj wymienione również jako pośredników/agentów nieruchomości, którzy zarabiają prowizję od sprzedaży.
• Zidentyfikuj nieruchomość( nieruchomość): przynajmniej adres, ale najlepiej opis prawny musi być na umowie.
• podaj cenę zakupu: Kwota ceny sprzedaży lub rozsądnie dająca się ustalić wartość (wycena do wykonania w przyszłości) musi być zawarta w umowie.
• Dołącz podpisy: umowa nieruchomości musi być zawarta dobrowolnie (Nie siłą) i musi być podpisana przez strony.
• mają cel prawny: umowa jest nieważna, jeśli wymaga działań niezgodnych z prawem.
• zaangażuj kompetentne strony: osoby upośledzone umysłowo, odurzone itp. nie może zawierać umowy. Umowy, w których co najmniej jedna ze stron jest małoletnim, podlegają unieważnieniu przez małoletniego.
• odzwierciedlają spotkanie umysłów: każda strona musi być jasna i zgadzać się co do istotnych szczegółów, praw i obowiązków umowy.
• Uwzględnij uwagę: wynagrodzenie jest czymś wartościowym w zamian za nieruchomość. Pieniądze są najczęstszą formą zapłaty, ale inne wynagrodzenie wartości, takie jak inne nieruchomości w zamian lub obietnica wykonania (tj. obietnica zapłaty) jest również zadowalające.

Notaryzacja przez notariusza zwykle nie jest wymagana w przypadku umowy o nieruchomości, ale wiele biur rejestrujących wymaga, aby podpis sprzedawcy lub przenośnika na akcie notarialnym był poświadczony notarialnie. Umowa nieruchomości zazwyczaj nie jest rejestrowana z rządem, chociaż oświadczenia lub Oświadczenia o zapłaconej cenie są powszechnie wymagane do złożenia w biurze rejestratora.

czasami umowy o nieruchomościach przewidują okres przeglądu prawników kilku dni po podpisaniu przez strony w celu sprawdzenia postanowień umowy i kontrpropozycji tych, które są nieodpowiednie.

jeśli istnieją pośrednicy / agenci nieruchomości pośredniczący w sprzedaży, agent kupującego często wypełnia puste pola na standardowym formularzu umowy dla kupującego (s) I Sprzedającego(s) do podpisania. Broker często dostaje takie formularze umowy od Stowarzyszenia nieruchomości, do którego należy. Gdy ZARÓWNO Kupujący, jak i Sprzedający zgodzili się na umowę podpisując ją, broker dostarcza kopie podpisanej umowy Kupującemu i sprzedającemu.

oferta i akceptacjaedytuj

podobnie jak w przypadku innych umów, umowy dotyczące nieruchomości mogą być zawierane przez jedną ze stron składających ofertę, a drugą stronę przyjmującą ofertę. Aby oferty i akceptacje były możliwe do wyegzekwowania, muszą być sporządzone na piśmie (Ustawa o oszustwach, prawo zwyczajowe)i podpisane przez strony zgadzające się na umowę. Często strona składająca ofertę przygotowuje pisemną umowę nieruchomości, podpisuje ją i przekazuje drugiej stronie, która zaakceptuje ofertę podpisując umowę. Podobnie jak w przypadku wszystkich innych rodzajów ofert prawnych, druga strona może zaakceptować ofertę, odrzucić ją (w takim przypadku oferta zostanie zakończona), złożyć kontrofertę (w takim przypadku pierwotna oferta zostanie zakończona) lub nie odpowiedzieć na ofertę (w takim przypadku Oferta wygasa przed datą wygaśnięcia w niej). Zanim oferta (lub kontroferta) zostanie przyjęta, strona oferująca (lub kontrująca) może ją wycofać. Kontroferta może być przeciwstawiona jeszcze inną ofertą, a proces kontroferty może trwać w nieskończoność między stronami.

aby umowa nieruchomości była wykonalna, musi posiadać oryginalne podpisy stron, a wszelkie zmiany umowy muszą być parafowane przez wszystkie zaangażowane strony. Jeśli oryginalna oferta jest oznaczona i parafowana przez stronę ją otrzymującą, a następnie podpisana, nie jest to oferta i akceptacja, ale kontrpropozycja.

umowa nieruchomości zazwyczaj nie przenosi ani nie przenosi własności nieruchomości. Inny dokument zwany aktem jest używany do przekazania nieruchomości. W umowie o nieruchomość można określić rodzaj aktu, który ma być użyty do przekazania nieruchomości, taki jak akt gwarancyjny lub akt zrzeczenia się. Jeśli rodzaj dokumentu nie jest wyraźnie wymieniony, można określić “tytuł handlowy”, co oznacza, że należy dostarczyć gwarancję. Kredytodawcy będą nalegać na gwarancję. Wszelkie zastawy lub inne obciążenia tytułu własności nieruchomości powinny być wymienione z góry w umowie o nieruchomości, więc obecność tych braków nie byłaby powodem do unieważnienia umowy w momencie lub przed jej zamknięciem. Jeśli zastawy nie zostaną rozliczone wcześniej do czasu zamknięcia, to czyn powinien mieć wyjątek(y) wymienione dla zastawu(ów) nie rozliczone.

kupujący (s) podpisujący umowę nieruchomości jest odpowiedzialny (prawnie odpowiedzialny) za dostarczenie obiecanego wynagrodzenia za nieruchomość, które zazwyczaj jest pieniędzmi w wysokości ceny zakupu. Jednak szczegóły dotyczące rodzaju własności nie mogą być określone w umowie. Czasami podpisując kupującego (- ów) może skierować prawnika przygotowującego akt osobno, jaki rodzaj własności należy wymienić na akcie i może zdecydować o dodaniu współwłaściciela (- ów), takiego jak małżonek, do aktu. Na przykład rodzaje współwłasności (tytuł) mogą obejmować dzierżawę wspólną, dzierżawę wspólną z prawem do przetrwania lub dzierżawę wspólną przez całość. Inną możliwością jest własność w zaufaniu, a nie własność bezpośrednia.

Nieprzewidzianiaedytuj

nieprzewidziane okoliczności to warunki, które muszą zostać spełnione, aby umowa miała zostać wykonana.

nieprzewidziane okoliczności, które zawieszają umowę do czasu wystąpienia pewnych zdarzeń, nazywane są “warunkami zawieszającymi”. Nieprzewidziane okoliczności, które anulują umowę w przypadku wystąpienia określonego zdarzenia, są znane jako”warunki rozstrzygające”.

większość umów sprzedaży zawiera pewne lub inne okoliczności, ponieważ niewiele osób może sobie pozwolić na dokonanie zakupu nieruchomości bez nich. Ale możliwe jest, aby umowa o nieruchomości nie miała żadnych nieprzewidzianych okoliczności.

niektóre rodzaje zdarzeń, które mogą pojawić się w umowie nieruchomości obejmują:

• hipoteka-wykonanie Umowy (zakup nieruchomości) jest uzależnione lub uzależnione od uzyskania przez kupującego kredytu hipotecznego na zakup. Zazwyczaj taka ewentualność wymaga od kupującego złożenia wniosku o pożyczkę w określonym terminie po podpisaniu umowy. Ponieważ większość ludzi, którzy kupują dom wymagają finansowania, aby zakończyć ich zakup, nieprzewidziane hipoteczne są jednym z najczęstszych rodzajów nieprzewidzianych w umowach dotyczących nieruchomości. Jeżeli finansowanie nie jest zabezpieczone, kupujący może jednostronnie anulować umowę, stwierdzając, że jego warunek nie został lub nie zostanie spełniony lub zezwolić na wygaśnięcie umowy, odmawiając odstąpienia od warunku w określonym terminie.
• interwencja Inspekcyjna-warunek innego kupującego. Zakup nieruchomości jest uzależniony od zadowalającej kontroli nieruchomości nie ujawniającej istotnych wad. Możliwe jest również podjęcie odpowiednich działań w związku z naprawą pewnej rzeczy związanej z nieruchomością.
• kolejna transakcja sprzedaży-kupno lub sprzedaż nieruchomości jest uwarunkowana pomyślną sprzedażą lub kupnem innej części nieruchomości. Pomyślna sprzedaż innego domu może być potrzebna do sfinansowania zakupu nowego.
• kosztorysowanie – zakup nieruchomości jest uwarunkowany tym, że cena kontraktu jest równa lub niższa od wartości rynkowej ustalonej w drodze wyceny. Kredytodawcy często nie pożyczają więcej niż pewien procent (ułamek) wycenianej wartości, więc taka ewentualność może być przydatna dla kupującego.
• 72-hour kick out contingency-interwencja Sprzedającego, w której sprzedający akceptuje Umowę od kupującego z interwencją (zazwyczaj sprzedaż domu lub wynająć interwencję, w której kupujący warunki sprzedaży na ich zdolność do znalezienia kupującego lub najemcy dla ich bieżącej nieruchomości przed rozliczeniem). Sprzedający zachowuje prawo do sprzedaży nieruchomości innej stronie, jeśli tak zdecyduje po 72-godzinnym powiadomieniu Kupującego o usunięciu ich ewentualności. Następnie kupujący usunie swoje nieprzewidziane okoliczności i dostarczy dowód, że może skonsumować sprzedaż lub zwolni sprzedającego z umowy i pozwoli sprzedającemu przejść do przodu z nową umową.

Data zamknięcia i dzierżaniaedytuj

typowa umowa nieruchomości określa datę, do której musi nastąpić zamknięcie. Zamknięcie jest wydarzeniem, w którym pieniądze (lub inne wynagrodzenie) za nieruchomość są wypłacane, a tytuł (własność) nieruchomości jest przekazywany od sprzedającego(ów) do kupującego(ów). Przekazanie odbywa się przez Sprzedającego(s) podpisując umowę kupującego(s) lub ich adwokatów lub innych agentów w celu zarejestrowania przeniesienia własności. Często inne dokumenty są niezbędne na zamknięciu.

datą zamknięcia jest zazwyczaj również Data przeniesienia własności nieruchomości ze sprzedającego (s) na kupującego(s). Jednak umowa nieruchomości może określić inny termin, gdy posiadanie zmienia ręce. Przekazanie posiadania domu, mieszkania lub budynku odbywa się zwykle poprzez przekazanie mu klucza (kluczy). Umowa może zawierać postanowienia w przypadku, gdy sprzedający(s) posiadają w posiadaniu po uzgodnionym terminie.

Umowa może również określać, która strona płaci za jakie koszty zamknięcia. Jeśli umowa nie określa, istnieją pewne zwyczajowe opóźnienia w zależności od prawa, prawa zwyczajowego (precedensów sądowych), lokalizacji i innych nakazów lub umów, dotyczących tego, kto płaci za jakie koszty zamknięcia.

Stan nieruchomościedytuj

Umowa o nieruchomość może określać, w jakim stanie powinna być nieruchomość przy przekazaniu tytułu własności lub przeniesieniu własności. Na przykład, umowa może powiedzieć, że nieruchomość jest sprzedawana tak, jak jest, zwłaszcza jeśli rozbiórka jest przeznaczona. Alternatywnie może istnieć oświadczenie lub gwarancja (rękojmia) dotycząca stanu domu, budynku lub jego części, takich jak zamontowane urządzenia, system HVAC itp. Czasami stosuje się również osobny formularz ujawnienia określony przez jednostkę rządową. Umowa może również określać wszelkie rzeczy osobiste (nie-Nieruchomości), które mają być zawarte w umowie, takie jak pralka i suszarka, które są zwykle odłączane od domu. Liczniki użytkowe, systemy okablowania elektrycznego, skrzynki bezpieczników lub wyłączników, instalacje wodno-kanalizacyjne, piece, podgrzewacze wody, zlewy, toalety, wanny i większość centralnych systemów klimatyzacyjnych są zwykle uważane za dołączone do domu lub budynku i zwykle są domyślnie dołączone do nieruchomości.

RidersEdit

Riders (lub addenda) to specjalne załączniki (oddzielne arkusze), które stają się częścią umowy w określonych sytuacjach.

wpłata Zadatkuedytuj

chociaż pieniądze są najczęstszym czynnikiem, nie jest to wymagany element, aby mieć ważną umowę na nieruchomości. Zadatek pieniężny od kupującego(kupujących) zwyczajowo towarzyszy ofercie zakupu nieruchomości, a depozyt jest w posiadaniu osoby trzeciej, takiej jak firma tytułowa, adwokat lub czasami sprzedawca. Kwota, niewielka część całkowitej ceny, jest wymieniona w umowie, a pozostała część kosztów ma zostać zapłacona przy zamknięciu. W niektórych rzadkich przypadkach inne instrumenty wartościowe, takie jak noty i/lub akcje lub inne instrumenty zbywalne, mogą być użyte do odpłatnego wykorzystania. Inne aktywa twarde, takie jak złoto, srebro i cokolwiek wartościowego mogą być również używane lub w innych przypadkach, miłość (gdzie można wykazać, że istniała między stronami). Jednak zadatek pieniężny stanowi kredyt w kierunku ostatecznej ceny sprzedaży, która jest zwykle głównym lub jedynym czynnikiem.