W Columbus w stanie Indiana martwe centrum handlowe otrzymuje nową dzierżawę życia jako Centrum Społeczności skoncentrowanej na zdrowiu

w 1990 roku, kiedy B. Dalton i Wet Seal królowali w najwyższym stopniu, a pozornie niezłomne Amerykańskie Centrum handlowe było w zenicie, miasto Columbus w stanie Indiana zyskało drugie właściwe zamknięte Centrum handlowe—jedno z szacowanych 19 centrów handlowych, które otwarto w Stanach Zjednoczonych w tym roku.

położony na terenie old Bartholomew County Fairgrounds w głównej dzielnicy handlowej miasta, new Fair Oaks Mall został zbudowany trzy mile na północny wschód od centrum miasta, konwencjonalne kryte centrum handlowe z początku lat 70. XX wieku połączone ze szklaną przestrzenią obywatelską znaną jako Commons. Oba budynki zostały zaprojektowane przez Césara Pelli dla Gruen Associates—nazwa jest synonimem centrów handlowych od Culver City w Kalifornii do Waukegan w stanie Illinois i wielu punktów pomiędzy nimi. W 1956 roku, urodzony w Wiedniu założyciel firmy, Victor Gruen, wprowadził amerykańskich konsumentów do pierwszego w kraju całkowicie zamkniętego, kontrolowanego klimatem centrum handlowego, Southdale Center w Edina, Minnesota.

Epoka dwóch centrów Kolumba była jednak krótkotrwała. Pelli ‘ s Commons i centrum miasta-lepiej znany jako Commons Mall—zostały prawie całkowicie wyburzone w 2008, aby zrobić miejsce dla projektu przebudowy centrum skoncentrowanego wokół nowej przestrzeni wewnętrznej społeczności. 413.000 stóp kwadratowych Fair Oaks Mall, bardziej workaday retail destination z przyzwoitą liczbą zszywek centrum handlowego i bez architektonicznego rodowodu mówić, soldiered on.

dziś Fair Oaks Mall jest nadal otwarty i domem dla skromnego-mniej niż można liczyć z dwoma rękami – smattering najemców detalicznych i restauracyjnych z Kmart-turned-sklep sportowy Dunham służy jako jedyna zachowana Kotwica. Spacerowicze w centrum handlowym nadal korzystają z hali, a były J. C. Penny ostatnio widział wiele akcji. Ale dla wszystkich intencji i celów, Fair Oaks Mall nie żyje.

podobnie jak w przypadku wielu umierających i martwych centrów handlowych w całym kraju, życie pozagrobowe Fair Oaks Mall zostało z góry określone przed przysłowiową Wtyczką w pełni wyciągniętą. Ale w odświeżającym odstępstwie od normy, Centrum handlowe nie ustąpi miejsca prywatnemu mieszanemu rozwojowi z mieszkaniami lub zostanie częściowo przekształcone w mega-kościół lub centrum realizacji Amazon. Organizacja non-profit Fair Oaks Community Development Corporation (FOCDC), partnerstwo między miastem Columbus i Columbus Regional Health (CRH), jest obecnie właścicielem 36-hektarowej nieruchomości i planuje przekształcenie centrum handlowego w majątek publiczny: kampus zdrowotny i rekreacyjny skoncentrowany wokół “holistycznego dobrego samopoczucia”, w którym obecni spacerowicze i patroni sklepów z artykułami sportowymi poczują się jak w domu.

od umierającego centrum handlowego do zasobów społecznościowych

po nabyciu centrum handlowego w grudniu 2018 r.FOCDC wykorzystało firmę MKSK z siedzibą w Columbus w stanie Ohio, a Perkins&stworzy w czerwcu następnego roku plan generalny i długoterminową wizję witryny Fair Oaks Mall. Chociaż realizacja tej wizji jest obecnie wstrzymana ze względu na pandemię koronawirusa, główny plan, który powstał w wyniku tego procesu, jest niezwykły: wielopłaszczyznowe Centrum Kultury-centrum odnowy biologicznej, które funkcjonuje jako duchowy kuzyn YMCA, ale z boiskiem gastronomicznym i, tak, nawet detalicznym.

Lindsey Peckinpaugh, lider praktyki w Chicago w dziale Sportu, Rekreacji i rozrywki Perkinsa&Will ‘ s Sports, Recreation and Entertainment, wyjaśnił to, że zarówno CRH, jak i miasto mają “wspólny cel, aby przywrócić Centrum Handlowe do pewnego rodzaju użytku społecznego i zewnętrznego.- Jednak oba dążą również do własnych, unikalnych celów. W przypadku CRH projekt adaptive reuse pomaga działowi it scentralizować niektóre usługi kliniczne rozproszone po mieście w centrum wsparcia. Tymczasem miasto od dawna potrzebuje zarówno krytych obiektów rekreacyjnych do programowania parków, jak i dodatkowej przestrzeni administracyjnej.

“myślę , że burmistrz najbardziej martwił się o to, co stanie się z centrum handlowym, jeśli zostanie tylko na prywatnym rynku” – dodał Peckinpaugh. “Prawdopodobnie nie zamierzano go zagospodarować w sposób, który byłby współmierny do otaczającego go użytkowania gruntów i przyczyniłby się do jakości życia miasta.”

chociaż praktyka Peckinpaugh spotkała się z zainteresowaniem—zarówno ze strony deweloperów, jak i zarządców miast—potencjałem przekształcenia nieistniejących sklepów Big box anchor w obiekty rekreacyjne, to co zaplanowano w centrum handlowym Fair Oaks Mall, wykracza poza przekształcenie starego Sears w bardzo dużą Równonoc. Każdy cal kwadratowy planowanego obiektu o powierzchni ponad 526 000 stóp kwadratowych będzie przeznaczony na cele zdrowotne i zdrowotne, w tym obszary ćwiczeń grupowych i studia fitness, boiska sportowe, kuchnię demonstracyjną, centrum kardiologiczne, basen do hydroterapii oraz usługi żywieniowe i kliniczne obsługiwane przez CRH. Ponieważ program budynku jest tak zróżnicowany, istnieje rodzaj pieczonego inkluzywności, która prowadzi do wszystkich użytkowników, czy tam na zajęcia pilates lub poradni cukrzycowej, czując się mile widziani.

“coś, co moim zdaniem jest interesujące, o czym mówiliśmy jako o aspirującym celu—i widzimy to w innych mieszanych projektach typologicznych, takich jak ten—to pojęcie spektrum opieki lub spektrum dobrego samopoczucia”, wyjaśnił Peckinpaugh. “Bez względu na to, czy jesteś zdrowy, wracasz do zdrowia po urazie, czy leczysz się z powodu choroby, wszyscy mieszają się jako jeden w społeczności.”

Witamy z powrotem, spacerowicze w centrum handlowym

oprócz ambulatoryjnych usług zdrowotnych i obiektów fitness prowadzonych przez CRH, 25 procent powierzchni Fair Oaks Mall zostanie zarezerwowane dla partnerów społecznych non-profit po konkurencyjnych stawkach najmu, a także dla “komplementarnych” sklepów detalicznych—pomyśl na przykład o dostawie sprzętu do jogi wypełniającym miejsce, w którym kiedyś było ograniczone.

Dunham ‘s Sporting goods store, który jest nadal związany z aktywną dzierżawą wyraził zainteresowanie miastem w utrzymaniu obecności na nieruchomości po przebudowie, która, jak obserwuje Peckinpaugh, ma sens jako” to będzie komplementarne wykorzystanie dla nich.”Inni najemcy mogą potencjalnie obejmować usługi spa, banki i zakłady gastronomiczne, aby wypełnić Food court. “Myślisz o wszystkich mamach piłkarskich, które mogłyby pójść i zrobić manicure między robieniem czegoś innego”, musnął Peckinpaugh. I, jak wspomniano, lojalni spacerowicze w centrum handlowym są brani pod uwagę. Zgodnie z planem głównym, wydzielona ścieżka spacerowa wzdłuż istniejącej hali byłaby centralnym elementem odnowionego i reaktywowanego centrum handlowego Fair Oaks Mall.

“w naszej praktyce dużo mówimy o eliminowaniu barier w dostępie i o tym, że w naszych społecznościach jest bardzo niewiele miejsc, w których można iść jako członek społeczności i nie trzeba za coś płacić, wierzyć w coś ani kupować”, powiedział Peckinpaugh o utrzymaniu elementu, który jest w pełni dostępny dla publiczności, takiego jak korytarz handlowy-turned-walking track. “Ważną zasadą planu jest to, że ludzie wchodzą do budynku, swobodnie spacerują i robią zakupy, jeśli zechcą. Ale będą punkty kontroli dostępu, których potrzebujesz członkostwo, spotkanie lub powód, aby być w programie.”

David Sheldon, associate principal z Los Angeles z Perkins &praktyki korporacyjnej i handlowej Willa, również zauważył kluczową rolę, jaką hala ma w tchnięciu nowego życia w to konkretne martwe centrum handlowe i potencjalnie inne. “Ciekawą rzeczą w hali jest możliwość jej aktywacji dzięki przemyślanym dzierżawom wellness” “Alternatywą jest pójście do precli Claire i cioci Anne, ale myślę, że z takimi koncepcjami i tym, co jest przewidziane dla tej konkretnej nieruchomości, jest szansa, aby naprawdę Ją holistycznie-jest właśnie tam.”

” Deweloperzy muszą myśleć inaczej o swojej wydajności, a także muszą myśleć nieco inaczej o swoich rolkach czynszowych ” – dodał Sheldon. “A to może pomóc lepiej aktywować tę armaturę, aby każdy doświadczył zwiększonego poczucia możliwości odnowy biologicznej.”

plan generalny przewidziany przez MKSK i Perkinsa& wykracza poza dotychczasowy obszar centrum handlowego. Przebudowa zostanie zakotwiczona przez duży wielofunkcyjny Dom polowy położony bezpośrednio na północ od centrum handlowego, w miejscu dawnego domu towarowego satelitów (Goody ‘s), który jest obecnie wynajęty jako powierzchnia biurowa Dla Cummins engine company z siedzibą w Columbus; główna siedziba firmy Cummins zaprojektowana przez Kevina Roche’ a, ukończona w 1983 roku, znajduje się w centrum miasta, niedaleko starego centrum handlowego Commons Mall. I ta umowa wkrótce dojrzewa.

jak zauważył Peckinpaugh, Columbus od dawna starał się stworzyć obiekt przyciągający tłum, który mógłby być używany przez cały rok do organizowania regionalnych turniejów dla sportów takich jak lacrosse i rugby. Chodzi o to, że takie miejsce, zaplanowane jako tętniące życiem centrum “regionalnej młodzieżowej turystyki sportowej”, może przyciągnąć wystarczającą liczbę widzów, aby wspierać handel detaliczny i inne usługi uzupełniające w sąsiednim centrum handlowym.

powrót do wizji Gruena XXI wieku

podczas gdy kryzys COVID-19 zmusił focdc do naciśnięcia przycisku pauzy na razie, metamorficzna przebudowa Fair Oaks Mall jest nadal bardzo aktualna. “Miasto Kolumba powiedziało nam, że nie chodzi o to, czy, tylko o to, kiedy” – wyjaśnił Peckinpaugh. “Czekają na powrót do zdrowia. (Duża kwota środków finansowych, które zostały przeznaczone na pierwszą fazę projektu, została ostatecznie rozdzielona na całą wspólnotę jako pożyczki dla małych przedsiębiorstw podczas pandemii.)

podobnie jak w przypadku szeroko zakrojonego procesu zaangażowania społeczności, który poinformował główny plan i zwrócił to, co peckinpaugh szacuje się na średnio 20-do-300 członków społeczności na spotkanie, FOCDC zobowiązuje się do wysokiego poziomu przejrzystości w odniesieniu do przyszłości przebudowy.

“to jedna z największych różnic między tą koncepcją a bardziej typową koncepcją zaangażowania w przyszłość tych nieruchomości-dodał Sheldon o otwartości projektu. “Ponieważ to, że jest tak publiczne i już wkracza w społeczność—nie masz wyboru, jesteś w nim. Nie chodzi o nic innego, jak tylko o to, jak posunąć coś do przodu, co ma pewien poziom konsensusu.”

I chociaż Fair Oaks Mall może być w tym samym stanie limbo (były redaktor wykonawczy Matt Shaw odwiedził Fair Oaks Mall w 2008 roku i nawet wtedy zauważył, że jest w dużej mierze opuszczony), jak niezliczone inne obiekty handlowe w kraju, jest oczywiście fakt, że jest to martwe centrum handlowe w średniej wielkości środkowo-zachodnim mieście słynącym na całym świecie z bogactwa modernistycznej architektury. “Praca w Columbus to zarówno zaszczyt, jak i wielka odpowiedzialność” – powiedział Peckinpaugh. “Sama przebudowa 400 lub 500 000 stóp kwadratowych powierzchni jest ogromną inwestycją. Myślę, że kiedy przejdziemy do projektowania, będzie dużo zarządzania oczekiwaniami, ponieważ jest to projekt przedstawiany przez społeczność-i prawdopodobnie nie będzie to klejnot architektoniczny, jakiego chcą, ale wiem, że dzięki kreatywności i odpowiedniemu zarządzaniu obiekt może zostać w znaczący sposób przekształcony w obiekt, z którego Columbus jest dumny.”

pomijając oczekiwania projektowe, Peckinpaugh i Sheldon mają nadzieję, że przebudowane Centrum handlowe Fair Oaks nie musi przyciągać uwagi ze względu na wygląd, ale ze względu na nacisk na programowanie społecznościowe, które nawiązuje do oryginalnej wizji Amerykańskiego Centrum Handlowego Victora Gruena.

“My, architekci, patrzymy na budynki mieszkalne, na obiekty wielofunkcyjne, na rozrywkę. A potem wraca do jakiejś formy jednorazowego użytku, która i tak będzie przestarzała i przestarzała w ciągu najbliższych pięciu do siedmiu lat. Nie rozwiązują problemu.”

“nasze zainteresowanie tym naprawdę zrodziło się z tego, jak wziąć miliony stóp kwadratowych nieruchomości i przekształcić je z powrotem w nasze społeczności i zrobić to w inny sposób” – dodał. “Myślę, że to, o czym rozmawiamy z Kolumbem, jest tego świetnym przykładem.”