Como desenroscar o zoneamento da vizinhança em dois passos fáceis

após três anos sob um novo código de zoneamento, existem alguns torresmos que merecem ser engomados. Aqui o colaborador comunitário Matt Ruben, Presidente da Associação Northern Liberties Neighbors, identifica duas correções que poderiam ajudar a realizar mais edifícios de uso misto em escala de vizinhança, fortalecendo Corredores Comerciais com a densidade local de varejo e residencial.Os bairros não podem prosperar sem actividade comercial. As pequenas empresas locais são o sangue da vida de qualquer comunidade urbana. E as empresas locais não podem existir sem pessoas vivendo em cima delas: os desenvolvedores precisam dos apartamentos para financiar e ganhar dinheiro em seus projetos, e as empresas precisam do maior número possível de clientes próximos.

este tipo de desenvolvimento – empresas ao nível da rua com apartamentos no topo – é chamado de desenvolvimento de uso misto, e cria bairros seguros, interessantes, economicamente vitais da cidade. Filadélfia é uma cidade de casas de rodas, sim. Mas seus corredores comerciais são os espinhos que mantêm as casas juntas como comunidades, e as artérias que alimentam a vida pública do bairro.Pense nisso: muitas das áreas mais antigas da nossa cidade e as mais populares mais recentes centram-se em Corredores Comerciais. East Passyunk Avenue em South Philly; Frankford Avenue. em Fishtown, Avenida Baltimore. em Filadélfia Ocidental; 9. º no mercado italiano; 4. º St / Fabric Row em Queen Village; 2.º St. in Northern Liberties; “Two Street” em Pennsport; Germantown Ave. em Mt. Airy E Chestnut Hill, a lista continua.Quando nossa cidade atualizou seu antigo código de zoneamento em 2012, reconheceu a importância dos corredores de uso misto e criou várias categorias de zoneamento CMX (“uso misto comercial”) para permitir este tipo de desenvolvimento sem a necessidade de variações de zoneamento caso a caso.

mas algo correu muito mal nas letras pequenas, e as duas categorias mais importantes do CMX tornaram – se inúteis – ou mesmo prejudiciais-para os nossos bairros. Aqui está o que está errado com eles, e as correções simples que os farão funcionar.

PASSO 1: CMX-3-Kill the McMansions

CMX-3 is a zoning category meaned for small to medium-sized apartment buildings. O problema é que, enquanto a CMX-3 permite edifícios de apartamentos com empresas e lobbies nos primeiros andares, não exige um componente comercial. Para que os desenvolvedores possam construir casas de família única na propriedade CMX-3.

esta lacuna permite aos desenvolvedores colocar residências ao nível da rua, diluindo Corredores Comerciais. E porque CMX-3 altura, Espaço aberto e regras de estacionamento são feitos para prédios de apartamentos, ele permite que os desenvolvedores construam casas de cidades com jardas insuficientes, cujo grande tamanho é desproporcional ao bairro e atrai compradores ou locatários com mais carros. Ele cria um incentivo perverso para que os desenvolvedores domésticos de uma única família procurem propriedades CMX-3 em vez de propriedades realmente zoneadas para o desenvolvimento residencial de uma única família.

portanto CMX-3 é uma perda: Se você é um urbanista que quer usos mistos, maior densidade e menos carros, em vez disso você tem uso único, menor densidade, e mais carros. Se você é um residente de longa data que quer manter o tecido arquitetônico da vizinhança, ganhar acesso a negócios convenientes, e controlar a crescente demanda por lugares limitados de estacionamento de rua, você em vez disso, ficar perturbado tecido, sem novos negócios, e mais carros.

felizmente a lacuna do CMX-3, embora catastrófica, é fácil de corrigir: Conselho Municipal e prefeito Kenney precisam promulgar uma lei que proíba casas de família individuais em zonas do CMX-3. Com este simples golpe da caneta, eles podem ajudar a preservar uma parte chave do que fez os bairros de Filadélfia grande no passado, e garantir que eles permanecem grandes para o futuro.

STEP TWO: CMX-2 – Stop Torturing the Developers

CMX-2 is meant for smaller-scale commercial development: a storefront on the street with a few apartments on top. É o cenário urbano clássico: O Marshall St. butcher shop com a família do proprietário vivendo acima dele em 1926; o Pine St.antique loja com estudantes de medicina vivendo acima dele em 1996; o Frankford Ave. café com desenvolvedores web vivendo acima dele em 2016.

na teoria CMX-2 é grande. Exige primeiro andar comercial (Sem casas de família), e tem um limite de altura claro e simples que mantém o desenvolvimento modesto em escala. Mas como atualmente implementado, o problema do CMX-2 é o oposto do CMX-3: enquanto o CMX-3 dá aos desenvolvedores muita margem de manobra, o CMX-2 é muito restritivo. Quase ninguém consegue construir um projecto CMX-2 em Filadélfia, por duas razões.Em primeiro lugar, o limite de altura é demasiado baixo. São 38 pés, o mesmo que o limite para casas de família. Isto parece fazer sentido porque significa que os edifícios CMX-2 se misturam bem com os residenciais próximos.

mas no século XXI, os espaços comerciais precisam ser mais altos e mais altos do que os residenciais. Claro, você pode vender discos vintage a partir de uma pequena loja rowhouse – mas você não pode obter financiamento ou licenças de construção para construir um novo espaço comercial como esse. Então é muito difícil encaixar um primeiro andar comercial adequado, Mais três níveis de apartamentos, em 38 metros de altura. E é muito difícil garantir financiamento se você tem apenas dois níveis de apartamentos no topo do seu primeiro andar.O segundo problema com o CMX-2 faria Kafka corar. Devido à forma como os regulamentos são escritos, na maioria dos casos, o número de apartamentos que um desenvolvedor pode colocar em um edifício não corresponde com o quão grande ela pode fazer o edifício. Por exemplo, as regras CMX-2 podem permitir que um desenvolvedor construa um edifício grande o suficiente para acomodar seis apartamentos. Mas outras regras do CMX-2 não permitiriam que ela dividisse o edifício em seis apartamentos. Em vez disso, as regras podem limitá-la a, digamos, quatro.Isso forçá-la-ia a construir apartamentos absurdamente grandes ou a construir um edifício artificialmente pequeno. Em ambos os casos, a restrição priva o projeto do espaço comercial de potenciais clientes, reduzindo o número de inquilinos acima – e, mais fundamentalmente, a restrição é provavelmente matar o projeto por completo, tornando-a impossível de finanças.

tal como acontece com o CMX-3, Os problemas com o CMX-2 são importantes, mas também facilmente corrigidos. O prefeito Kenny e o Conselho da cidade só precisam promulgar uma lei que aumenta o limite de altura CMX-2 para 41 ou 42 pés, e ajusta a densidade do apartamento permitido para corresponder ao tamanho permitido do edifício. Com essas duas simples mudanças, elas podem estimular o tipo de desenvolvimento que moradores de longa data, urbanistas milenares e desenvolvedores gostariam de ver.

Matt Ruben senta-se no Conselho Consultivo de PlanPhilly.