Condo-Hotéis em movimento, na Flórida

por Lisa Simundson
Reuniões do Sul, abril de 2005

houve um tempo em que, se de um hotel ou resort “foi condomínio,” seus dias de ser um hotel, basicamente, foram acabados. Hoje, no entanto, a dura distinção entre “hotel” e “condomínio” tem sido desfocada pelo surgimento de um conceito relativamente novo na indústria hoteleira-o “condomínio-hotel.”

a ideia de viver num hotel não é nada de novo; os ricos e famosos fazem-no há décadas, instalando-se em casas de luxo com Ritz-Carlton e Four Seasons no endereço. No entanto, ao contrário das residências de hotel-que são verdadeiras primeiras ou segundas casas-condomínios-unidades de hotel que são compradas por proprietários individuais, quer como residência de investimento ou de férias, são colocados em um programa de aluguer durante o tempo em que os proprietários não estão usando-los.Mas não comeces já a pensar em “time share”; os compradores de quartos em um condomínio-hotel realmente possuem sua parte da propriedade, ganhando uma porcentagem da renda, e não são trancados em certas semanas do ano para uso.

existem, no entanto, certas restrições de utilização para as unidades de compra de um condomínio-hotel, necessárias pelo facto de a propriedade ser, em primeiro lugar, ainda um hotel e ainda gerar receitas fiscais para as cidades em que estão localizadas.

” It’s really a living, breathing hotel. Por 99.9 por cento das unidades que possuímos, ninguém vive nelas”, diz Chris Falor, vice-presidente de arquitetura e engenharia da Falor Cos., Miami e Chicago hospitalidade empresa que já foi convertido ou, actualmente, é a conversão de uma série do Sul da Flórida propriedades em condo-hotéis, incluindo Cheeca Lodge em Islamorada e quatro alto-perfil de South Beach propriedades: as Marés; the Royal Palm Resort, que vai se tornar um Sol Melia propriedade; e o Quebra-mar e Edison, que vai ser mesclados em um único 113-suite propriedade.

um acordo previamente anunciado para comprar e converter a Omni Colonnade em Coral Gables caiu recentemente, embora o Falor Cos está prosseguindo com a compra e conversão da Hilton Palm Beach Oceanfront.

“tem o direito de usá-los 30 a 45 dias por ano, dependendo do que eles criaram quando compraram a unidade”, diz Falor. “um proprietário não pode simplesmente aparecer e dizer,’ Eu quero essa pessoa fora do meu quarto.'”

na verdade, há momentos em que os proprietários devem desistir de até três meses de antecedência antes de usar o seu quarto, o que mantém o hotel acessível a visitantes transientes que muitas vezes não têm idéia de que eles estão hospedados em uma unidade de propriedade de um comprador individual.

“opera como um hotel na sua totalidade. A diferença está no lado da propriedade e no lado do financiamento”, diz David Falor, presidente da Falor Cos. “O que fazemos é vender imóveis, não rendimentos, a indivíduos. E se eles escolherem, e não precisam, eles podem colocar a unidade em um programa de gestão de aluguel.”

no entanto, a grande maioria se aproveita do programa, diz David Falor, deixando a maior parte dos quartos em um condomínio-hotel disponível para reservas, incluindo negócios de grupo.

” do group or convention blocks just like any normal hotel Do”, diz Falor. “Se um proprietário ligar e já estiver reservado para um grupo ou convenção, está reservado. Não está disponível.”

Se os planejadores queria uma garantia adicional de que o suficiente quartos em um condomínio-hotel estariam disponíveis, embora, eles podem sempre considerar o uso misto de propriedades, tais como centro de Miami é de Quatro Temporadas, o que inclui 221 regular quartos e suites do hotel, 89 condo-hotel unidades-mais de 50 por cento dos quais são atualmente rolou para o hotel de estoque e superior-piso de residências que não são parte da piscina do hotel.

para as quatro temporadas, ter o inventário extra tem sido uma grande vantagem em cortejar negócios de grupo, diz Eveliny Bastos-Klein, um porta-voz do hotel.

“nós tomamos mais de um grupo que era muito maior do que teríamos sido capazes de acomodar de outra forma”, diz ela. “Para nós, é óptimo. Um organizador de reuniões que não nos consideraria antes, agora podem.”

ao contrário dos quartos em algumas das propriedades Falor-que são quartos de hotel rectos sem cozinhas-todas as unidades condomínios nas quatro estações têm cozinhas e são um pouco maiores do que os quartos normais. No entanto, em outras propriedades, como o Pink Shell Beach Resort & Spa em Fort Myers, há uma mistura de estúdios sem cozinhas e unidades de um e dois quartos, estilo residência.

“é um conceito muito novo que varia muito”, diz Bastos-Klein.Embora a maioria dos condomínios na Flórida estejam agrupados no sul da Flórida, a idéia está se envolvendo em todo o estado, já que os desenvolvedores percebem as vantagens financeiras de operar um hotel sem dívidas, que é mais provável de suportar qualquer recessão no mercado e menos provável de mudar de mãos e marcas.

“O conceito está crescendo aos trancos e barrancos”, diz condo-hotel corretor de Joel Greene, presidente do Miami-Condo Hotel Central, em que os mercados de condo-hotéis em toda a Flórida, incluindo propriedades em Orlando, Sandestin e santo Agostinho, bem como em Chicago, Las Vegas e um punhado de áreas de resort, tais como Avon, Colo., and Myrtle Beach, S. C.

“we went from having a website that produced 143 buyers for us in 2003 to a database that’s almost 3,900 at this point,” Greene says. “Em dezembro de 2003, tivemos quatro pessoas a contactar – nos durante todo o mês, e em dezembro de 2004, esse número era superior a 850.”

no entanto rentável o boom do Condomínio-hotel pode ser para os compradores e vendedores envolvidos, tem alguns no sul da Flórida infeliz. No momento da imprensa, o Miami Herald relatou que uma das propriedades da Grande dame da cidade-o porto de Sheraton Bal-tinha sido comprada pelo grupo relacionado de Miami da Flórida e estava programada para demolição para abrir caminho para ambos condomínios e um condomínio St.Regis de 250 quartos-hotel.

a propriedade de quase 50 anos foi projetada pelo famoso arquiteto Morris Lapidus-que também criou o marco Fontainebleau e Eden Roc hotels-e foi uma de suas melhores realizações, de acordo com o historiador local Dr. Paul George.”É uma vergonha chorosa”, disse George ao Herald.Além de sua importância cultural, o porto de Sheraton Bal foi também uma parte importante do inventário do Hotel convention da Grande Miami. A propriedade permanecerá aberta até maio de 2006.

como os veneráveis chefes de hotel para a história, resta ver como a conversão condomínio-hotel afeta o lazer e negócios de grupo a longo prazo, como cada vez mais compradores competem com viajantes para condomínios-quartos de hotel.

Movers & Shakers

o que se segue é uma amostragem de condomínios-Hotéis na Flórida.

• Cheeca Lodge & Spa, Islamorada
• The Setai South Beach
• Fontainebleau II & III, Miami Beach
• Acqualina, A Rosewood Resort, Sunny Isles
• Trump International Sonesta Beach Resort,Sunny Isles
• Conrad Miami
• O Atlântico, Fort Lauderdale
• Hotel W & Residências, Fort Lauderdale
• Hilton Fort Lauderdale
• Cor-De-Rosa Shell Beach Resort & Spa Pés. Myers
• Plaza Resort & Spa, Praia de Daytona (abertura do final do verão de 2005)
• Reunion Resort & Clube de Orlando
• Villas at ChampionsGate, Kissimmee (abertura de 2006)
• Laterra, santo Agostinho