Condomínio Revisão… passo a Passo

Para aqueles de nós que trabalharam na indústria da hipoteca, o tempo suficiente para se tornar confortável e familiarizado com todos os jargões e siglas, pode ser difícil lembrar-se de como era sentir-se oprimido e incerto sobre o processo de hipoteca. Somos alquimistas modernos que podem transformar um 1003 e alguns recibos de pagamento em um novo lar para uma família. O conhecimento e os processos que utilizamos para o fazer podem parecer tão arcanos e ocultos para os nossos mutuários como os rituais dos antigos alquimistas devem ter parecido a um simples agricultor. No entanto, dentro desta sociedade de conhecimento secreto, existe um campo de conhecimento que confunde e intimida até mesmo os profissionais hipotecários mais experientes. Os subscritores seniores começam a suar nervosamente. Processadores experientes desenvolvem dores de cabeça e precisam de outra xícara de café. Este labirinto de dúvida e confusão é Revisão de projeto, especificamente condomínio e tipos de propriedade cooperativa. Esperamos que possamos fornecer algumas informações sobre como rever um projeto de condomínio.

we are modern-day alchemists who can turn a 1003 and some pay stubs into a new home for a family.

um dos aspectos mais confusos da revisão de um condomínio é tentar determinar que tipo de revisão é necessária para o seu empréstimo sujeito. The Fannie Mae Selling Guide lists several different review types for condos, but the most common are Limited Review and Full Review. O que torna um empréstimo elegível para um tipo de revisão limitada? A possibilidade de uma revisão limitada depende dos parâmetros do empréstimo individual e não do próprio projecto. A lógica subjacente a uma revisão limitada é que o empréstimo em si é um risco suficientemente baixo de que a revisão do projecto não precise de ser tão rigorosa.

Os três parâmetros que determinam se um empréstimo é elegível para revisão limitada são:

• Localização
• LTV/CLTV
• Ocupação

Para propriedades em todos os estados, com exceção da Flórida, o máximo LTV/CLTV para cada tipo de ocupação é:

• alojamentos Ocupados pelo Proprietário – 90% do LTV/CLTV
• 2º Casa – 75% do LTV/CLTV
• Investimento – 75% do LTV/CLTV

Para propriedades localizadas na Flórida, o máximo LTV/CLTV para cada tipo de ocupação é:

• alojamentos Ocupados pelo Proprietário – 75% do LTV/90% CLTV
• 2º Casa – 70% LTV/75% CLTV
• Investimento – 70% do LTV/75% CLTV

Novos ou Estabelecidos?

tenha em mente que se um projeto é “nova construção”, não é elegível para uma revisão limitada. Será necessária uma revisão completa, independentemente dos parâmetros específicos do empréstimo. Então, como é que sabes se o teu apartamento é considerado “novo” ou “estabelecido”? Atualizações de orientação recentes tornaram isso mais complicado, mas também dar-lhe mais espaço de manobra para fazer o seu projeto funcionar.

para ser considerado “estabelecido”, o seguinte deve ser verdadeiro:

• O projeto deve ser de 100% completa, incluindo todas as unidades e elementos comuns
• O projeto não pode ser sujeito a adicionais de descontinuação ou anexação
• Controle de HOA deve ter sido repassados para a unidade de proprietários
• Pelo menos 90% do total de unidades do projeto tem sido transmitida (vendidos ou sob contrato) para a unidade de aquisição…

Mas aqui é onde o espaço de manobra vem em…

• Um projeto pode também ser considerado “Estabelecido” com menos de 90% das unidades vendidas a unidade de compradores, contanto que a não vendidos unidades estão sendo retidos pelo desenvolvedor como unidades de aluguer.

no entanto, se você vai usar esta definição de “Estabelecido” , em seguida, juntamente com os três primeiros itens acima (100% completo, sem faseamento adicional, controle de HOA virou), o seguinte também deve ser verdadeiro:

• O desenvolvedor de aluguer de unidades deve ser igual a menor do que 20% do total de unidades no projecto
• Todos os HOA taxas devem ser pagas atual no developer-realizada de unidades
• não pode ser qualquer ativo ou pendentes avaliações especiais em projeto

Agora que sabemos que TIPO de revisão precisamos (limitado ou total), podemos passar para a próxima etapa.Junte-se à nossa lista de lançamento e mantê-lo-emos informado.

segunda etapa: rever o questionário

o questionário condomínio é o seu documento de revisão principal. Pode ser preenchido por um representante da associação do proprietário, a empresa de gestão de propriedade, ou outra parte que esteja familiarizada o suficiente com o projeto para responder as perguntas com precisão. A única pessoa que não pode preencher o questionário é o mutuário.Em geral, os mutuantes terão o seu próprio formulário de questionário que enviam para serem preenchidos e devolvidos. Fannie Mae tem suas próprias versões que podem ser usadas se você não tem acesso ao seu próprio formulário.

a forma longa da FNMA pode ser encontrada aqui: https://www.fanniemae.com/content/guide_form/1076.pdf

o formulário FNMA pode ser encontrado aqui: https://www.fanniemae.com/content/guide_form/1077.pdf

o questionário nos dá informações sobre o projeto, tais como número de unidades, e pagamentos de taxas mensais, mas sua principal função é determinar se o projeto tem alguma característica que o tornaria inelegível para empréstimo de acordo com Fannie Mae.O que torna um projecto inelegível?Fannie Mae tem uma longa lista de coisas que podem desqualificar um projeto de condomínio da elegibilidade. Algo a ter em mente é que, ao contrário de uma única residência familiar, um imóvel localizado em um projeto de condomínio pode ser recusado por razões que não têm nada a ver com a unidade assunto que está sendo financiado. Aqui estão alguns dos exemplos mais comuns de características inelegíveis:

• Projetos com obrigatórios inicial ou periódica de taxas de adesão para o uso de instalações recreativas, tais como country club instalações e campos de golfe, de propriedade de uma entidade externa (incluindo o desenvolvedor ou construtor)
• Projetos que são gerenciados e operados como se de um hotel ou motel, mesmo que as unidades são de propriedade individual
• Projetos com não-acidentais operações de negócios de propriedade ou operados pelo HOA, incluindo, mas não limitado a, um restaurante, spa e clube de saúde
• Projectos em que o HOA é nomeado como parte de um processo pendente, ou para que o patrocinador do projeto ou o desenvolvedor é nomeado como parte de um litígio pendente que diz respeito à segurança, solidez estrutural, habitabilidade, ou de uso funcional do projeto
• Projectos em que uma entidade única (o mesmo indivíduo, grupo de investidores, parceria ou empresa) possui mais do que o seguinte número total de unidades do projeto:
• Projetos com 5 a 20 unidades – 2 unidades
• Projetos com 21 ou mais unidades – 20% do total de unidades
• O total de espaço que é usado para não residenciais ou comerciais não podem exceder 35%

Passo 3: Revisão do documento do projeto

finalmente chegamos ao último passo, sabemos o tipo de revisão e se o assunto é novo ou estabelecido. A partir daqui, temos de acabar de olhar para estes componentes-chave do processo.

o orçamento

apesar da longa lista de características potencialmente inelegíveis que podem surgir ao rever um questionário, uma das razões mais comuns que um condomínio tem de ser recusado é um orçamento inaceitável. O problema com os orçamentos dos condomínios é que o que se acaba a receber da HOA é tão imprevisível. Você pode receber um orçamento profissional, claramente marcado de uma empresa de gestão de propriedades que mostra todas as receitas e despesas, incluindo as transferências de reserva necessárias. São os melhores! Ou você pode receber o melhor palpite do aposentado-HOA-presidente sobre o que eles podem gastar para o próximo ano, escrito à mão em cursivo ilegível, sem contabilidade para o rendimento previsto ou transferências para uma conta de reserva. Por vezes, parece que a pessoa que cria o “orçamento” nem sequer sabe o que é realmente um orçamento

mesmo que o orçamento seja bem feito e fácil de ler, a reserva obrigatória pode ser reduzida. Fannie Mae requer todas as revisões completas para incluir um orçamento com pelo menos 10% do rendimento anual de manutenção reservado na conta de reserva. Há alguns work-arounds que podem ser usados para obter a porcentagem um pouco mais alta se eles são um pouco curtos, mas se o empréstimo precisa de uma revisão completa, o orçamento pode ser uma parada difícil. Alguns HOA já têm um saldo tão grande na sua conta de reserva que não acham que precisam de contribuir com 10%. A Fannie Mae não se importa. Um saldo da conta de reserva de 1 bilhão de dólares não iria reverter a exigência de 10% do orçamento. A única exceção à regra de 10% é se a HOA tiver um estudo de reserva atual (concluído nos últimos 3 anos), realizado por uma empresa externa, mostrando sua contribuição de reserva atual é suficiente.

o seguro

todas as revisões de condomínios, limitadas e completas, incluem algum tipo de exigência de seguro. A peça do seguro é, de longe, a maior fonte de projetos declinados (e dores de cabeça!). Compreender e interpretar jargão da indústria de seguros é suficiente para fazer a sua cabeça girar sem tentar verificar que as apólices satisfazem as Diretrizes de Fannie Mae. Abaixo está uma visão geral de cada tipo de política necessária e algumas informações sobre o que a torna aceitável.

Master Property Policy

Every property policy, independent of review type, must include the following:

• 100% custo de substituição de cobertura
• Cobertura para os danos do vento
  • Apresentar no Especial ou de forma Ampla cobertura
• Prédio Portaria & Lei endosso
  • é Necessária em todas as políticas, onde está disponível a partir da companhia de seguros
• Equipamentos de Desagregação endosso
  • Necessário para projetos grandes, caros, central de caldeiras e sistemas de CLIMATIZAÇÃO

Algumas bandeiras vermelhas prestar atenção para fora para um mestre política de propriedade são:

• Co-seguro
  • Custos a HOA uma taxa de penalização, se eles estão sob segurados durante um evento de perda de
• Pool de Políticas de
  • Gigante política de valor de cobertura dividido entre vários filiada HOAs

Responsabilidade civil Geral Diretiva

cobertura de Responsabilidade civil é obrigatório somente para revisões completo, e ele deve ter um valor de cobertura de pelo menos us $1 milhão por ocorrência. A única coisa complicada sobre a Política de responsabilidade é que Fannie Mae requer que você confirme que a Política inclui “separação de seguros”. Esta é a formulação padrão na maioria dos formulários de apólice de seguro geral, então você pode encontrar alguém em uma agência de seguros que não sabe o que você está pedindo e fica confuso à procura de um endosso separado sobre a apólice. Encontrei a maneira mais fácil de confirmar a sua presença na política é perguntar: “o formulário de responsabilidade geral inclui a separação da linguagem de seguro?”

Fidelity Policy

This policy can go by several names: Fidelity, Crime, Employehee Desonesty, but they all mean the same thing. Cobertura de Fidelidade é outra política que só é necessária para revisões completas, e mesmo assim, apenas para projetos com mais de 20 unidades. O montante de cobertura exigido depende da existência ou não de controlos financeiros específicos por parte da HOA/Management company.:

• contas bancárias distintas, são mantidos para a conta de trabalho e a conta de reserva, e o banco em que os fundos são depositados envia cópias dos extratos bancários mensais diretamente para o HOA
• A gestão da empresa mantém registros separados e contas bancárias para cada HOA que usa seus serviços
• A gestão da empresa não tem a autoridade de emitir cheques ou transferência de fundos, a conta de reserva de HOA
• Dois membros do Conselho de Administração devem subscrever quaisquer verificações escritas na conta de reserva de

contanto que em pelo menos um desses controles está em vigor, O montante mínimo de cobertura de fidelidade exigido é igual a três meses de Avaliações Totais para o projeto. Caso contrário, a Política de fidelidade deve cobrir o total de todo o dinheiro disponível para a HOA (contas de exploração e de reserva). Se a HOA é gerida por uma empresa de gestão de imóveis, essa empresa deve ser coberta pela apólice, quer através de um agente de gestão Rider ou como um adicional nomeado segurado.

Política de inundações

seguro de inundações só é necessário se o condomínio está localizado em uma zona de inundação, e então só precisamos ver a cobertura para o edifício em que a nossa unidade de assunto está localizada. A quantidade de inundação é necessário ter a cobertura é menor do:

• 80% o custo de substituição mostrado na RCBAP
• O máximo de seguros disponíveis a partir da NFIP (que é de us $250.000 por unidade em construção)

Projecto de Documentos Legais

Então, se o seu condomínio é nova construção? O que mais precisas de rever nesse caso? Fannie Mae requer uma revisão dos documentos legais ou pactos do projeto, Condições & restrições (CC&Rs). Este documento pode ser um pouco confuso se você não está acostumado a ler legalês, mas há uma lista de itens específicos que você precisa encontrar, a fim de satisfazer Fannie Mae.

• direito de primeira recusa – nem todos os projectos terão direito de primeira recusa, pelo que esta é a primeira coisa a verificar nos documentos. Se não for mencionado, óptimo! Passemos ao próximo passo. Se o projeto não reter o Direito de Primeira Recusa, será necessário verificar de que isso não vai afetar adversamente os direitos de um credor hipotecário ou a sua cessionário para:
  • Excluir ou levar o título para um condomínio de unidade de acordo com os remédios na hipoteca
  • Aceitar uma escritura ou cessão, em vez de encerramento, em caso de incumprimento por mortgagor
  • Vender ou arrendar uma unidade adquirido pelo credor hipotecário ou a sua cessionário
• Direitos de titulares de hipotecas para Notificação por Escrito – O credor hipotecário tem de ter o direito de oportuna notificação por escrito,:
  • Qualquer condenação ou acidentes de perda que afeta uma parte significativa do projeto ou da unidade como proteger a sua hipoteca
  • Qualquer de 60 dias de inadimplência no pagamento de contribuições ou encargos devidos pelo proprietário de qualquer unidade que detém a hipoteca
  • Um lapso, cancelamento, ou modificação material de qualquer apólice de seguro mantidas por proprietários de associação
  • Qualquer proposta de ação que exija o consentimento de determinado percentual de titulares de hipotecas
• credor hipotecário Direitos Confirmou – Os documentos legais podem não dar qualquer parte prioridade sobre os direitos do primeiro hipotecário da unidade em caso de pagamento de receitas do seguro ou de condenação de Perdas para a unidade
• alterações aos documentos-os documentos do projecto devem incluir disposições para o seguinte:
  • Alterações de um material adverso natureza para titulares de hipotecas ser aprovada por titulares de hipotecas que representa pelo menos 51% dos votos da unidade de propriedades que estão sujeitos a hipoteca
  • Qualquer ação para rescindir o estatuto jurídico do projeto após o substancial destruição ou condenação ocorre ou por outras razões de ser aprovada por titulares de hipotecas que representa pelo menos 51% dos votos da unidade de propriedades que estão sujeitos a hipoteca
  • Implícita aprovação pode ser assumido quando um credor hipotecário não apresentar uma resposta por escrito, uma proposta de emenda, no prazo de 60 dias, depois de recebe a devida notificação da proposta, desde que a notificação tenha sido entregue por correio certificado ou registado, com um recibo de devolução solicitado.

conclusão: a revisão de um condomínio é, sem dúvida, um processo complicado. Há muitas partes móveis e muitas que podem correr mal, mas podem ser dominadas. Esperamos ter ajudado a fornecer alguma visão e algum passo a passo direção sobre o que vai em uma revisão de condomínio e tornou o processo um pouco menos assustador.O que se segue?Porque é que a UberWriter está a falar de críticas de condomínios? Vocês não analisam o rendimento? Sim, mas estamos a transformar as revisões de condomínios e projectos, tal como fizemos a análise de rendimentos. Se você quiser aprender mais e entrar em nossa lista de acesso precoce, deixe o seu e-mail no formulário abaixo. Não vamos spam você, mas vamos mantê-lo atualizado sobre os nossos desenvolvimentos para este novo produto.

neste blog nós apresentamos você a dois de nossos mais novos membros da equipe: Lisa Geloso e Crystal Pickering. Com a experiência combinada de mais de 30 anos no negócio de hipotecas, e um foco em revisões de projetos, eles têm conhecimento e habilidades necessárias para ensinar-lhe o sistema perfeito de revisão de condomínios e Coop projeto. Se eles não podem levá-lo para a terra dos “projetos elegíveis”, então ninguém pode!

em diante.