Contrato imobiliário

in writingEdit

é um requisito legal em todas as jurisdições que os contratos de venda de terrenos sejam, por escrito, executórios. Os vários estatutos das fraudes exigem que os contratos de venda de terras sejam por escrito. Na África do Sul, a lei da alienação de terrenos especifica que qualquer acordo de venda de bens imóveis deve ser escrito. Em Itália, cada cessão de bens imóveis deve ser registada por escrito perante um notário.

a prática comum é a realização de uma” troca de contratos”. Isto envolve duas cópias do contrato de venda sendo assinado, uma das quais é retida por cada parte. Quando as partes estão juntas, ambas normalmente assinariam ambas as cópias, uma das quais seria retida por cada parte, às vezes com uma entrega formal de uma cópia de uma parte para a outra. No entanto, é geralmente suficiente que apenas a cópia retida por cada uma das partes seja assinada pela outra parte. Esta regra permite que os contratos sejam “trocados” por correio. Ambas as cópias do contrato de venda só se tornam vinculativas depois de cada parte estar na posse de uma cópia do contrato assinado pela outra parte—ou seja., a troca é dita ser “completa”. Uma troca por meios eletrónicos é geralmente insuficiente para uma troca, a menos que as leis da jurisdição validem expressamente essas assinaturas.

um contrato de venda de terrenos:

• identificar as partes: o nome completo das partes deve constar do contrato. Num contrato de venda, as partes são o(s) vendedor(es) e o (s) comprador (es) do imóvel, que são frequentemente chamados de “principals” para distingui-los dos agentes imobiliários, que são efetivamente seus intermediários e representantes na negociação do preço. Se houver agentes imobiliários que intermediem a venda, eles são normalmente listados também como corretores/agentes imobiliários que ganhariam a Comissão com a venda.
• identifique o imóvel (imóvel): pelo menos o endereço, mas de preferência a descrição legal deve estar no contrato.Identificar o preço de compra: O montante do preço de venda ou um valor razoavelmente determinável (uma avaliação a ser concluída numa data futura) deve constar do contrato.
• incluem assinaturas: um contrato imobiliário deve ser celebrado voluntariamente (não pela força), e deve ser assinado pelas partes.
• têm um objectivo legal: o contrato é nulo se exigir uma acção ilegal.
• envolvem partes competentes: deficientes mentais, drogados, etc. não pode celebrar um contrato. Os contratos em que pelo menos uma das partes é menor são revogáveis pelo menor.
• reflete uma reunião de mentes: cada lado deve ser claro e concordar quanto aos detalhes essenciais, direitos e obrigações do contrato.
• Include Consideration: Consideration is something of value bargained for in exchange of the real estate. O dinheiro é a forma mais comum de consideração, mas outra consideração de valor, como outros bens em troca, ou uma promessa de realizar (ou seja, uma promessa de pagamento) também é satisfatória.

notarização por um notário público normalmente não é necessária para um contrato imobiliário, mas muitos escritórios de gravação exigem que a assinatura de um vendedor ou transportador em uma escritura seja notarizada para registrar a escritura. O contrato imobiliário não é normalmente registrado com o governo, embora as declarações ou declarações do preço pago são comumente obrigados a ser submetidos ao escritório do gravador.

por vezes, os contratos imobiliários prevêem um período de revisão por advogado de vários dias após a assinatura pelas partes para verificar as disposições do contrato e contraproporcionar as que não são adequadas.

se houver corretores de imóveis/agentes de corretagem da venda, o agente do comprador muitas vezes preencherá os espaços em branco em um formulário de contrato padrão para o(s) comprador(es) e vendedor (es) assinar. O corretor geralmente recebe esses formulários de contrato de uma associação imobiliária a que pertence. Quando tanto o comprador quanto o vendedor concordaram com o contrato assinando-o, o corretor fornece cópias do contrato assinado ao comprador e ao vendedor.

oferta e aceitação

como pode ser o caso de outros contratos, os contratos imobiliários podem ser constituídos por uma parte que faz uma oferta e outra parte que aceita a oferta. Para serem executáveis, as ofertas e aceitações devem ser feitas por escrito (Estatuto das fraudes, direito comum)e assinadas pelas partes que concordam com o contrato. Muitas vezes, a parte que faz a oferta prepara um contrato imobiliário escrito, assina-o e transmite-o à outra parte que aceitaria a oferta assinando o contrato. Como com todos os outros tipos de ofertas legais, a outra parte pode aceitar a oferta, rejeitá-lo (caso em que a oferta é encerrada), fazer uma counteroffer (caso em que a oferta original está encerrado), ou não responder à oferta (caso em que a oferta termina até a data de vencimento nele). Antes da oferta (ou contra-oferta) ser aceita, a parte da oferta (ou contra-oferta) pode retirá-la. Uma contra-oferta pode ser contrariada com outra oferta, e um processo de contra-oferta pode continuar indefinidamente entre as partes.Para ser executório, um contrato imobiliário deve possuir assinaturas originais das partes e quaisquer alterações ao contrato devem ser rubricadas por todas as partes envolvidas. Se a oferta original for marcada e rubricada pela parte que a recebe, então assinada, esta não é uma oferta e aceitação, mas uma contra-oferta.

escritura específica

um contrato imobiliário normalmente não transmite ou transfere propriedade de imóveis por si só. Um documento diferente chamado escritura é usado para transmitir imóveis. Em um contrato imobiliário, o tipo de escritura a ser usada para transmitir o imóvel pode ser especificado, como uma escritura de garantia ou uma escritura de quitclaim. Se um tipo de Escritura não for especificamente mencionado, “título negociáveis” pode ser especificado, implicando um título de garantia deve ser fornecido. Os credores insistirão numa garantia. Qualquer garantia ou outro ónus sobre o título do imóvel deve ser mencionado no contrato de arrendamento, de modo que a presença dessas deficiências não seria uma razão para anular o contrato em ou antes do encerramento. Se as garantias não forem liquidadas antes da hora do encerramento, então a escritura deve ter especificamente uma(s) exceção(ões) listada (s) para a (s) garantia (ões) Não compensada (s).

o(s) comprador (es) que assina o contrato de imobiliário são responsáveis (legalmente responsáveis) por fornecer a contrapartida prometida para o imóvel, que é tipicamente dinheiro no montante do preço de compra. No entanto, os detalhes sobre o tipo de propriedade não podem ser especificados no contrato. Às vezes, comprador(es) assinante(s) pode direcionar um advogado preparando o ato separadamente que tipo de propriedade para listar sobre o ato e pode decidir adicionar um (s) co-proprietário (s), como um cônjuge, para o ato. Por exemplo, os tipos de propriedade conjunta (Título) podem incluir o arrendamento em comum, o arrendamento conjunto com direito de sobrevivência, ou o arrendamento conjunto pelas entidades. Outra possibilidade é a propriedade da confiança em vez da propriedade directa.As contingências são condições que devem ser preenchidas para a execução de um contrato.

as contingências que suspendem o contrato até que certos eventos ocorram são conhecidas como “condições suspensivas”. As contingências que cancelam o contrato se algum evento ocorrer são conhecidas como”condições resolutivas”.

a maioria dos contratos de venda contêm contingências de algum tipo ou outro, porque poucas pessoas podem dar-se ao luxo de entrar em uma compra de imóveis sem eles. Mas é possível que um contrato imobiliário não tenha quaisquer contingências.

alguns tipos de contingências que podem aparecer em um contrato imobiliário incluem:

• contingência hipotecária-o desempenho do contrato (compra do imóvel) está subordinado ou sujeito ao comprador obter um empréstimo hipotecário para a compra. Normalmente, tal contingência exige que um comprador se candidate a um empréstimo dentro de um determinado período de tempo após a assinatura do contrato. Uma vez que a maioria das pessoas que compram uma casa requerem financiamento para completar a sua compra, contingências hipotecárias são um dos tipos mais comuns de contingências em contratos de propriedade real. Se o financiamento não estiver garantido, o comprador pode cancelar unilateralmente o contrato, declarando que a sua condição não foi ou não será satisfeita ou permitir que o contrato expire, recusando-se a renunciar à condição dentro do prazo especificado.
• inspecção de emergência-condição de outro comprador. A aquisição dos bens imóveis está subordinada a uma inspecção satisfatória dos bens imóveis que não revele defeitos significativos. As contingências também poderiam ser feitas com a reparação satisfatória de um determinado item associado ao imóvel.
• outra venda de contingência-compra ou venda do imóvel está subordinada a uma venda ou compra bem sucedida de outra peça de imóvel. A venda bem sucedida de outra casa pode ser necessária para financiar a compra de um novo.
• avaliação contingência-a compra do imóvel está subordinada a que o preço do contrato seja igual ou inferior a um justo valor de mercado determinado por uma avaliação. Geralmente, os mutuantes Não emprestam mais de uma determinada percentagem (fração) do valor avaliado, pelo que tal contingência pode ser útil para um comprador.
• 72 horas chute de fora de contingência – Vendedor de contingência, em que o vendedor aceita um contrato de um comprador com um contingência (tipicamente, uma casa de venda ou aluguel de contingência em que o comprador as condições de venda sobre a sua capacidade para encontrar um comprador ou o locatário o imóvel antes da liquidação). O vendedor mantém o direito de vender a propriedade a outra parte se ele assim o escolher após dar ao comprador 72 horas de aviso para remover a sua contingência. O comprador irá então remover a sua contingência e fornecer a prova de que eles podem consumar a venda ou irá liberar o vendedor de seu contrato e permitir que o vendedor para avançar com o novo contrato.

Data de encerramento e possessão

um contrato imobiliário típico especifica uma data até a qual o encerramento deve ocorrer. O encerramento é o caso em que o dinheiro (ou outra retribuição) do imóvel é pago e o Título (propriedade) do imóvel é transmitido do(s) vendedor(es) ao (S) comprador (es). O transporte é feito pelo(s) vendedor(es) assinando uma escritura para o (s) comprador (es) ou seus advogados ou outros agentes para registrar a transferência de propriedade. Muitas vezes, outros documentos são necessários no encerramento.

a data de encerramento é normalmente também a data em que a posse do imóvel é transferida do(s) vendedor(es) para o (s) comprador (es). No entanto, o contrato imobiliário pode especificar uma data diferente quando a posse muda de mãos. A transferência de posse de uma casa, condomínio ou edifício é geralmente realizada entregando-lhe a(s) Chave (s). O contrato pode conter disposições no caso de o(s) vendedor (es) deter (m) sobre a posse para além da data acordada.

o contrato também pode especificar qual a parte que paga o(S) custo (s) de encerramento. Se o contrato não especificar, há certos incumprimentos usuais dependendo da lei, do direito comum (precedentes judiciais), da localização e de outras ordens ou acordos, a respeito de quem paga os custos de encerramento.

condição de propriedade edit

um contrato imobiliário pode especificar em que condição do imóvel deve ser ao transmitir o título ou transferir a posse. Por exemplo, o contrato pode dizer que a propriedade é vendida como é, especialmente se a demolição é destinada. Alternativamente, pode haver uma representação ou uma garantia (garantia) sobre o estado da casa, edifício, ou alguma parte dele, tais como aparelhos afixados, sistema HVAC, etc. Por vezes, é também utilizado um formulário de divulgação separado especificado por uma entidade governamental. O contrato também poderia especificar quaisquer bens pessoais (propriedade não real) itens que devem ser incluídos com o negócio, tais como máquina de lavar e secador que são normalmente destacáveis da casa. Os contadores de utilidade pública, os sistemas de cablagem eléctrica, as caixas de fusíveis ou disjuntores, a canalização, os fornos, os aquecedores de água, os lavabos, as banheiras e a maioria dos sistemas centrais de ar condicionado são normalmente considerados como estando ligados a uma casa ou edifício e seriam normalmente incluídos com a propriedade real por defeito.

RidersEdit

Riders (or addenda) são anexos especiais (folhas separadas) que se tornam parte do contrato em certas situações.

Earnest money depositEdit

embora o dinheiro seja a contrapartida mais comum, não é um elemento necessário para ter um contrato imobiliário válido. Um depósito de dinheiro sério do(s) comprador (es) normalmente acompanha uma oferta para comprar imóveis e o depósito é detido por um terceiro, como uma empresa de título, advogado ou, por vezes, o vendedor. O montante, uma pequena fração do preço total, está listado no contrato, com o restante do custo a ser pago no fechamento. Em alguns casos raros, podem ser utilizados outros instrumentos de valor, como notas e/ou acções ou outros instrumentos negociáveis. Outros ativos duros, como ouro, prata e qualquer coisa de valor também pode ser usado ou em outros casos, amor (onde pode ser mostrado ter existido entre as partes). No entanto, o depósito de dinheiro a sério representa um crédito para o preço de venda final, que é geralmente a principal ou única consideração.