o que é um hotel condomínio, por que funciona, e por que é um desafio?

What is A Condo Hotel, Why Does it Work, and Why is it Challenging?

By Irvin W. Sandman
May 24, 2007

Condo HOT HOT HOT HOT HOT HOT HOT HOT HOT HOT, has been given prominent billing at virtually every hotel conference in the past three years. A escrita sobre o assunto, no entanto, pode parecer densa e confusa para os não iniciados. Este artigo fornece uma introdução aos conceitos de condomínios hoteleiros e destina-se a dar um ponto de entrada acessível no campo. Ele também procura fornecer aos que estão familiarizados com os hotéis condomínios um resumo conciso e resumido que cristaliza alguns dos conceitos mais abrangentes.

O Que É Um Condomínio?

num condomínio, os quartos são propriedade separadamente como unidades de condomínio. Este primeiro ponto é um pouco óbvio: para ter um “condomínio hotel”, unidades de condomínio são necessárias.

em segundo lugar, num condomínio, as unidades de condomínio são alugadas pelo hotel através de um programa de aluguer. Todos os hotéis têm inventário de quartos. Em um condomínio de hotel, unidades de condomínio separados são destinados a fazer parte do inventário do hotel através de um programa de aluguer. Em alguns condomínios, todos os quartos do hotel são vendidos como unidades de condomínio. Em outros, apenas alguns dos quartos são vendidos, e o desenvolvedor mantém uma parte ou a maioria dos quartos como “inventário fixo”.”

“hotéis residenciais de uso misto” são por vezes confundidos com hotéis condomínios. Hotéis residenciais de uso misto são tipicamente encontrados em mercados urbanos. Neste conceito, um hotel urbano, frequentemente com quatro ou cinco diamantes, é construído com condomínios residenciais de ponta nos andares superiores. Estas unidades de condomínio destinam-se a residências. Eles não são destinados a fazer parte do inventário de quartos do hotel. Assim, hotéis condomínios e hotéis de uso misto são animais diferentes.

quais são as vantagens dos hotéis condomínios?

o conceito de Condomínio hotel é impulsionado pelas suas vantagens tanto para o consumidor como para o desenvolvedor.

vantagens para o consumidor. Normalmente, o conceito de condomínio é empregado em locais onde a propriedade de condomínio é desejável para uso a tempo parcial, como um local de resort. Para entender as vantagens de um hotel condomínio para o consumidor, pode-se olhar para a alternativa do consumidor no contexto do resort. Antes do advento dos hotéis condomínios, um consumidor que queria a propriedade total de uma unidade de condomínios resort só tinha uma alternativa real: comprar uma unidade num condomínio resort tradicional.

considere esta comparação a partir de duas perspectivas: quando o consumidor não está hospedado no condomínio; e quando o consumidor fica lá.

num condomínio tradicional, o que faz o consumidor quando não está hospedado no condomínio? Ele pode deixar a unidade ficar vago, renunciando assim a qualquer potencial de renda. Alternativamente, o comprador pode tentar alugar a unidade para fora ele mesmo. Esta alternativa, é claro, consome muito tempo e problemas. Uma terceira alternativa é contratar uma agência externa que alugaria a unidade por semana. Em qualquer cenário de aluguel, no entanto, a comercialização da unidade é problemática. Os documentos subjacentes do desenvolvimento geralmente não exigem que os proprietários mantenham suas unidades com alguma consistência. Como resultado, qualquer hóspede interessado em alugar a unidade terá muito pouca confiança sobre a qualidade da unidade–não há “proposta de valor” consistente para o edifício, o desenvolvimento, ou as unidades nela.

o conceito de condomínio hotel responde a estas preocupações. O aluguer da unidade é tratado profissionalmente. Normalmente, as unidades devem ser mantidas de forma consistente. A comercialização da unidade é mais eficaz, e o proprietário da unidade não precisa perder seu tempo e esforço. Em outras palavras, o condomínio hotel tem uma proposta de valor melhorada para o consumidor, proporcionando uma melhor resposta à pergunta: “O que faço quando não estou usando a unidade?”

o conceito de condomínio hotel também tem uma proposta de valor melhorada quando o consumidor está hospedado na unidade. Em um condomínio resort tradicional, a experiência do proprietário é muito parecido com um apartamento. Um condomínio hotel, em contraste, fornece ao proprietário da Unidade As comodidades expandidas de um hotel: serviço de quartos, check-in da recepção, limpeza e outras comodidades. É fácil ver por que muitos compradores encontrariam estes benefícios uma melhoria sobre uma unidade de condomínio resort tradicional.

vantagens para o desenvolvedor. O conceito de condomínio hotel também oferece vantagens significativas para o desenvolvedor. O desenvolvedor tradicional do hotel tem um longo caminho entre o tempo em que ele prevê um projeto e o tempo em que ele é capaz de realizar um retorno sobre o capital próprio. O desenvolvedor deve obter direitos para o projeto, construí-lo, abri-lo e, em seguida, ao longo de tipicamente três anos, estabilizar a operação. Só então o desenvolvedor pode esperar ver um retorno sobre o investimento ou realizar um lucro através de uma venda ou outro evento de liquidez. Este processo pode levar cinco anos ou mais. Em contraste, um promotor imobiliário pode realizar um retorno substancial sobre o investimento muito mais cedo, porque as vendas das unidades geralmente fecham por volta da hora em que o hotel abre para negócios. Além disso, o promotor imobiliário do condomínio tem acesso a uma fonte adicional de financiamento garantido: o conjunto de mutuantes que fornecem financiamento para o desenvolvimento do condomínio tradicional. Esta fonte adicional de capital pode reduzir os custos de empréstimo.

Por Que São Os Desenvolvimentos De Condomínios Desafiadores?Os hotéis condomínios são um desafio porque aumentam as complexidades jurídicas e práticas que não existem nos desenvolvimentos tradicionais dos hotéis.

Complexidades Jurídicas. Os desenvolvimentos do Condomínio hotel apresentam vários desafios legais adicionais. Em primeiro lugar, existem riscos de lei de valores mobiliários que não existem no desenvolvimento hoteleiro tradicional. Quando um desenvolvedor vende um quarto de hotel como uma unidade de condomínio, surge uma questão: o desenvolvedor está vendendo imóveis ou um investimento? A questão é cristalizada quando se resume e avalia o passo do desenvolvedor para o potencial comprador da unidade. O lançamento pode ser: “Vou vender-te uma unidade de condomínio. Devolve-mo durante a maior parte do tempo, eu alugo-o como parte do negócio do hotel, e faço-te muito dinheiro.”Alternativamente, o campo pode ser:” Vou vender-lhe uma unidade de condomínio. Aqui está … Diverte-te com isso.”No campo anterior, o desenvolvedor está claramente vendendo um título, e as leis de Valores Mobiliários seriam aplicáveis. Neste último passo, o desenvolvedor está vendendo apenas imóveis, e as leis de Valores Mobiliários não se aplicam. Para evitar riscos relacionados com a lei dos Valores Mobiliários, desenvolveu-se uma lista pormenorizada dos do e dos do’s, que resultam principalmente da carta de Acção Intrawest no action letter.

em segundo lugar, ao contrário dos hotéis tradicionais, um desenvolvedor de condomínios também deve cumprir as leis estaduais e locais do condomínio. Estas leis são principalmente leis de divulgação projetadas para proteger potenciais compradores de unidades, fornecendo-lhes informações que os legisladores do estado pensou que seria valioso. As leis também prevêem as formas específicas que o regime de condomínio pode ser criado.

terceiro, complexidades legais podem surgir da aplicação das leis de zoneamento para o condomínio hotel. O condomínio é um condomínio? Ou é um hotel? As leis de zoneamento muitas vezes não são claras. Isto significa que o desenvolvedor deve avaliar essas leis e trabalhar com as autoridades locais para resolver problemas de classificação de zoneamento e questões, tais como se um proprietário da unidade deve pagar um imposto de ocupação transitória ao ocupar a unidade.

Complexidades Empresariais. Além das questões legais adicionais que surgem no desenvolvimento de condomínios hoteleiros, há também complexidades práticas que não existem no desenvolvimento tradicional do hotel.

em primeiro lugar, o desenvolvedor do hotel tem três tipos de credores a considerar, em vez de apenas um. Pode haver uma construção de hotel tradicional / mutuante permanente, como é geralmente o caso no desenvolvimento do hotel. Mas também pode haver um condomínio emprestador que é experimentado nas características especiais de condomínios empréstimos de desenvolvimento, tais como o processo de vendas e liberação de ações. E o desenvolvedor precisa considerar as necessidades dos emprestadores de varejo que estarão emprestando dinheiro para os compradores das unidades de condomínio–a forma como o desenvolvedor configura as salas pode afetar o conjunto de emprestadores de varejo disponíveis para os compradores da unidade.

em segundo lugar, o sucesso do projecto pode depender do mercado de condomínios residenciais, e não apenas do mercado de hotéis e da oferta e procura de quartos. Dependência do mercado de condomínio residencial pode ser bom quando esse mercado é quente. Quando não é, no entanto, estratégias de contingência podem ser necessárias.

Third, there is uncertainty over rooms inventory. Para evitar a aplicação das leis de registo de Valores Mobiliários, o promotor do condomínio não pode obrigar os compradores da unidade a entrar no programa de aluguer do hotel. Como resultado, o promotor do condomínio não pode ter certeza de quantos quartos estarão no inventário do hotel, e essa incerteza torna as previsões de receitas mais desafiadoras.

em quarto lugar, existem normalmente regulamentos simples que assumem complexidades no contexto do Condomínio do hotel. Por exemplo, os desenvolvedores estão familiarizados com a conformidade da ADA, e eles sabem como garantir que um número suficiente de salas compatíveis com a ADA são construídas. Mas como isso é feito quando todos os quartos são destinados a ser vendidos como unidades de condomínio? Outro exemplo é a aplicação de leis de licenciamento de bebidas alcoólicas. Uma licença de bebidas alcoólicas do hotel normalmente permite a entrega de bebidas alcoólicas para quartos no hotel. A licença permite a entrega a unidades que são propriedade separada?

finalmente, o desenvolvedor pode ser forçado a continuar como o proprietário da “unidade de hotel”.”As empresas de hotéis de marca não querem celebrar acordos de gestão com uma associação de condomínios. Se uma empresa de gestão de marca está envolvida, ele normalmente vai exigir que o desenvolvedor para criar uma “unidade de hotel”, composto das áreas comerciais e comuns do hotel, e exigir que o desenvolvedor para continuar a possuir e executar esta unidade de hotel após os quartos de hotel são vendidos. Esta estrutura pode criar conflitos de interesses entre o desenvolvedor e os proprietários de unidades a longo prazo, e também pode criar riscos de litígio.

os desafios do desenvolvimento de condomínios hoteleiros são muitos. Mas a indústria e seus conselheiros fizeram bem em conhecê-los ao longo dos últimos anos. A fundação intelectual dos hotéis condomínios foi estabelecida em terreno sólido.

os condomínios estão aqui para ficar?

os hotéis condomínios têm duas vantagens significativas que perdurarão. Eles são uma excelente solução para as pessoas que querem possuir uma unidade de condomínio resort e não querem deixar a unidade vago ou aborrecimento com o aluguer. CONDOMÍNIOS também oferecem ao Desenvolvedor a oportunidade de obter um retorno do capital próprio mais cedo do que estaria disponível em um desenvolvimento tradicional do hotel. É provável que estes benefícios continuem a ser muito atractivos até se encontrar uma solução melhor. Podemos esperar que as unidades de condomínios sejam uma característica na maioria dos desenvolvimentos de resort nos próximos anos.