Por que a co-Op Senior Housing está pronta para o horário nobre

a Habitação Cooperativa permanece um nicho dentro da vida senior, mas o modelo está crescendo lentamente. Tornou-se uma opção competitiva em alguns mercados, e pode ganhar mais força ao lidar com várias pressões enfrentadas pela indústria.

por exemplo, a Habitação co-op pode ser alavancada para satisfazer a crescente procura de habitação sénior no mercado médio. Além disso, existem vários tipos de co-ops, tornando-se uma escolha flexível para os desenvolvedores que querem entrar no mercado senior. Já algumas empresas estabelecidas nos sectores da vida independente e da vida assistida se ramificaram em cooperativas.

mas a cooperativa de habitação sênior também pode exigir que os desenvolvedores se concentrem no bem-estar geral dos residentes sobre declarações de lucros e perdas, CSI suporte & Gerente Geral de desenvolvimento Nancy Evans disse sênior Housing News. Warren, com sede em Michigan, CSI possui 58 cooperativas de apartamentos seniores na Califórnia, Maryland, Massachusetts e Michigan.

“não estamos neste negócio para ganhar dinheiro para os nossos proprietários e accionistas. Queremos melhorar a vida de nossos membros”, disse Evans.As cooperativas representam uma fracção do inventário de habitação para idosos, mas há sinais de que estão a crescer em popularidade.

o número de co-ops seniores cresceu de 103 em 2013 para 125 em 2019, totalizando 7.700 unidades e mais de 10.500 residentes, o presidente sênior da Fundação Cooperativa, Dennis Wilson, disse à SHN. The Shoreview, Minnesota-based group advocates for senior co-ops across the country.

mas os prestadores têm tomado conhecimento, especialmente no Midwest, onde as cooperativas estão florescendo.

Minnesota, onde o primeiro co-op sênior abriu em 1978, é o lar de 82 comunidades, e a área de cidades gêmeas é um mercado competitivo. Ebenezer, o maior provedor de habitação sênior do estado, gerencia 38 co-ops, a maioria sob as marcas cooperativas Applewood Pointe e Realife. No ano passado, Ecumen lançou uma marca cooperativa sênior, Zvago, com a abertura de uma comunidade de US $20 milhões, 54 unidades em Minnetonka, Minnesota. Ecumen também abriu as cooperativas Zvago em St. Anthony Park e Apple Valley, a construção em uma quarta Cooperativa em Duluth está quase completa, e uma quinta Cooperativa em Stillwater está planejada.

Outro Gopher Estado desenvolvedor Imobiliário Ações de Desenvolvimento de Eagan, Minnesota, concentra — se na construção e gestão sênior co-ops sob a Aldeia Cooperativa de marca, e tem um gasoduto de 34 cooperativas concluído ou em construção, no Colorado, Iowa, Kansas, Minnesota, Missouri, Dakota do Sul, Wisconsin e Washington.

o desenvolvimento de ações imobiliárias não respondeu aos pedidos de comentários, e Ecumen se recusou a comentar a SHN para esta história, citando o ambiente competitivo em seus mercados.

desenvolvimento cooperativo sênior tem sido impulsionado por financiamento favorável no estado com ampla oferta. Sênior Housing Cooperative Board Chairman Dennis Johnson told SHN in 2013 that senior co-ops are “master hipotecages” segured by Minnesota Department of Housing and Urban Development (HUD) under Section 213 of the National Housing Act.

Depois de um HUD de reestruturação de três anos atrás, a cidade de Minneapolis office agora todos os processos de co-op de financiamento nos estados unidos

Mas Minnesota não é o único co-op viveiro. A maior parte do oleoduto da Village Cooperative está em Iowa e Colorado, com um total de 14 desenvolvimentos concluídos ou em construção.

os dois estados têm populações seniores em crescimento. Mais de 514.000 Iowans têm 65 anos e mais, um segmento esperado para aumentar para mais de 677.000 até 2050, de acordo com o Departamento de Iowa do envelhecimento. A população de 65 anos e mais velha do Colorado deve estar no topo de 1,27 milhões em 2030, e o estado foi classificado como o melhor estado dos EUA para o envelhecimento pelo U. S. News and World Report.

alternativas à taxa de mercado

a compra de uma cooperativa é uma forma rentável de entrar em moradias seniores, e pode ser uma alternativa à vida independente e comunidades adultas ativas. Os residentes compram “acções” de uma empresa proprietária do edifício. Estas ações permitem às partes interessadas alugar uma unidade específica dentro de um edifício e utilizar áreas comuns. Além disso, há uma taxa mensal para avaliações, manutenção e reparos.

Co-op living also gives residents a stake in how a community is managed, similar to a traditional homeowners association. Cada cooperativa tem um conselho executivo eleito e os membros têm um voto na forma como os edifícios são geridos e operados, disse Evans à SHN.

as acções do Co-op apreciam — se incrementalmente em valor-geralmente 1% a 2% ao ano. Isso mantém a acessibilidade de preços e de comercialização para novos residentes, e porque os membros são responsáveis pelas taxas mensais em unidades vazias até que eles sejam ocupados.

devido à estrutura financeira das cooperativas, elas tendem a ser ignoradas por investidores com fins lucrativos, mas oferecem aos consumidores uma opção de vida mais acessível, Lutz, Bobo & Telfair parceiro Scott Gordon disse à SHN. Gordon é especialista em imóveis e mobile home park law para a empresa de Sarasota, na Flórida.

há algumas razões para crer que, se a procura aumentar para cooperativas de topo, os investidores poderão ver uma oportunidade mais lucrativa-pelo menos, se o exemplo dos parques de estacionamento Móveis co — op for uma indicação.

durante décadas, aposentados que compravam casas móveis uniram-se para criar cooperativas de propriedade antes que investidores privados e REITs tornassem o produto Uma classe de investimento negociável e institucional.

os membros que procuram sair de uma cooperativa podem ver um pequeno retorno sobre o seu investimento, ou podem manter as suas acções e alugar a sua unidade a outro inquilino. Gordon observou que as avaliações mensais podem ser substancialmente inferiores ao aluguel que um acionista pode cobrar a um locatário.

“sei de algumas comunidades onde as taxas de manutenção são fixas há décadas”, disse ele.Ao contrário das cooperativas de habitação tradicionais, em que os residentes compram uma participação no capital da propriedade, dando — lhes o direito a uma unidade de habitação e ao acesso a comodidades partilhadas, as propriedades da CSI — que consistem principalmente em apartamentos séniores acessíveis-operam no âmbito de um sistema de gestão cooperativa. Os membros se candidatam a apartamentos disponíveis como fariam em qualquer outro lugar. Eles também pagam uma taxa de entrada de US $100 para se juntar à cooperativa, que é então usado em vez de um depósito de segurança.

a adesão dá-lhes direito de voto na forma como um edifício é gerido, bem como a oportunidade de participar na gestão do edifício. Em vez de gerentes de propriedades, a CSI tem ligações responsáveis por até três comunidades de cada vez, que aconselham e ensinam os membros da cooperativa como auto-gerir seus edifícios.

cada co-op do CSI tem uma comissão executiva e um líder de piso para representar os residentes em decisões que vão desde opções de refeições e de jardinagem a manutenção de edifícios e programação de actividades. Todos estes são cargos eleitos com um mandato de um ano e um limite de dois mandatos.

os limites do termo são por design, disse Evans à SHN.

“isso cria mais rotatividade de Cargos e cria oportunidades para outros membros assumirem funções de gestão”, disse ela.

as cooperativas da CSI são todas comunidades acessíveis, construídas e financiadas através de créditos fiscais à habitação de baixo rendimento (LIHTC) e financiamento das secções 202 e 232 da HUD. Isto permite que a CSI subsidie as rendas, geralmente a 30% do salário de um residente.

outra alternativa à homeownership cooperativa é a co-habitação. Um exemplo é a “Garden Spot Community Village Cooperative Living House”, em New Holland, Pensilvânia, que foi o” melhor projeto de Habitação Acessível ” vencedor do 2018 SHN Architecture & Design Awards. Continua a ser uma cooperativa no sentido de que os residentes vivem em comunidade, o CEO da Garden Spot Village Steve Lindsey disse à SHN.

todos estes modelos co-op oferecem oportunidades para os residentes conhecerem novos amigos, encontrarem novas formas de se voluntariarem e serem activos e enriquecerem a sua qualidade de vida. Até 50% dos residentes cooperativos do CSI fazem algum tipo de voluntariado, o que surpreendeu muitos, disse Evans.

“muitos dos nossos residentes disseram-me que vieram para acabar com as suas vidas. Em vez disso, eles encontraram um novo propósito”, disse ela.