So schrauben Sie die Zoneneinteilung in der Nachbarschaft in zwei einfachen Schritten ab
Nach drei Jahren unter einem neuen Zonencode gibt es einige Knicke, die es wert sind, ausgebügelt zu werden. Hier Community-Mitarbeiter Matt Ruben, Präsident der Northern Liberties Neighbors Association, identifiziert zwei Korrekturen, die dazu beitragen könnten, mehr gemischt genutzte Gebäude im Nachbarschaftsmaßstab zu realisieren, Stärkung der Handelskorridore mit lokaler Einzelhandels- und Wohndichte.
Nachbarschaften können ohne kommerzielle Aktivitäten nicht gedeihen. Kleine, lokale Unternehmen sind das Lebensblut jeder städtischen Gemeinschaft. Und lokale Unternehmen können nicht ohne Menschen existieren, die darüber leben: Entwickler brauchen die Wohnungen, um ihre Projekte zu finanzieren und Geld zu verdienen, und Unternehmen brauchen so viele Kunden in der Nähe wie möglich.
Diese Art der Entwicklung – Geschäfte auf der Straßenebene mit Wohnungen darüber – wird als gemischt genutzte Entwicklung bezeichnet und schafft sichere, interessante und wirtschaftlich wichtige Stadtteile. Philly ist eine Stadt der Reihenhäuser, ja. Aber seine kommerziellen Korridore sind die Stacheln, die die Reihenhäuser als Gemeinschaften zusammenhalten, und die Arterien, die das öffentliche Leben der Nachbarschaft nähren.
Denken Sie darüber nach: So viele der geschichtsträchtigsten älteren und beliebtesten neueren Viertel unserer Stadt befinden sich in kommerziellen Korridoren. East Passyunk Avenue in Süd-Philly; Frankford Ave. in Fishtown; Baltimore Ave. in West Philly; 9th St auf dem italienischen Markt; 4th St / Fabric Row im Queen Village; N 2nd St. in Northern Liberties; “Two Street” in Pennsport; Germantown Ave. in Mt. Airy und Chestnut Hill – die Liste geht weiter und weiter.
Als unsere Stadt 2012 ihren veralteten Zonencode aktualisierte, erkannte sie die Bedeutung von Korridoren mit gemischter Nutzung und schuf mehrere CMX-Zonenkategorien (“Commercial Mixed-use”), um diese Art der Entwicklung ohne umständliche Zonenabweichungen von Fall zu Fall zu ermöglichen.
Aber im Kleingedruckten ist etwas sehr schief gelaufen, und die beiden wichtigsten CMX–Kategorien wurden für unsere Nachbarschaft unbrauchbar – oder sogar schädlich – gemacht. Hier ist, was mit ihnen nicht stimmt, und die einfachen Korrekturen, mit denen sie funktionieren.
SCHRITT EINS: CMX–3 – Kill the McMansions
CMX-3 ist eine Zonenkategorie für kleine bis mittelgroße Mehrfamilienhäuser. Das Problem ist, dass CMX-3 zwar Mehrfamilienhäuser mit Unternehmen und Lobbys in den ersten Stockwerken ermöglicht, jedoch keine kommerzielle Komponente erfordert. So können Entwickler stattdessen Einfamilienhäuser auf CMX-3-Immobilien bauen.
Diese Lücke ermöglicht es Entwicklern, Residenzen auf Straßenniveau zu platzieren und kommerzielle Korridore zu verwässern. Und weil CMX-3 Höhe, Freifläche und Parkregeln für Mehrfamilienhäuser gedacht sind, können Entwickler überwachsene Stadthäuser mit unzureichenden Höfen bauen, deren Größe in keinem Verhältnis zur Nachbarschaft steht und Käufer oder Mieter mit mehr Autos anzieht. Es schafft einen perversen Anreiz für Einfamilienhausentwickler, CMX-3-Immobilien anstelle von Immobilien zu suchen, die tatsächlich für die Einfamilienwohnbebauung vorgesehen sind.
CMX-3 ist also ein Verlust-Verlust: Wenn Sie ein Urbanist sind, der gemischte Nutzungen, eine höhere Dichte und weniger Autos wünscht, erhalten Sie stattdessen Einwegfahrzeuge, eine geringere Dichte und mehr Autos. Wenn Sie ein langjähriger Bewohner sind, der die architektonische Struktur der Nachbarschaft erhalten, Zugang zu bequemen Geschäften erhalten und die steigende Nachfrage nach begrenzten Straßenparkplätzen kontrollieren möchte, erhalten Sie stattdessen eine gestörte Struktur, keine neuen Geschäfte und mehr Autos.
Glücklicherweise ist die CMX-3-Lücke, obwohl katastrophal, leicht zu beheben: Stadtrat und Bürgermeister Kenney müssen ein Gesetz erlassen, das Einfamilienhäuser in CMX-3-Zonen verbietet. Mit diesem einfachen Federstrich können sie dazu beitragen, einen wichtigen Teil dessen zu bewahren, was Phillys Nachbarschaften in der Vergangenheit großartig gemacht hat, und sicherstellen, dass sie lange in der Zukunft großartig bleiben.
SCHRITT ZWEI: CMX-2 – Hör auf, die Entwickler zu quälen
CMX-2 ist für eine kleinere kommerzielle Entwicklung gedacht: ein Schaufenster auf der Straße mit ein paar Wohnungen darüber. Es ist die klassische städtische Umgebung: Die Metzgerei Marshall St. mit der Familie des Besitzers, die 1926 darüber lebte; das Antiquitätengeschäft Pine St. mit Medizinstudenten, die 1996 darüber lebten; die Frankford Ave. coffee Shop mit Webentwicklern, die 2016 darüber leben.
Theoretisch ist CMX-2 großartig. Es erfordert kommerzielle erste Stockwerke (keine Einfamilienhäuser erlaubt), und es hat eine klare, einfache Höhenbegrenzung, die die Entwicklung bescheiden hält. Aber wie derzeit implementiert, ist das Problem von CMX-2 das Gegenteil von CMX-3: Während CMX-3 Entwicklern zu viel Spielraum gibt, ist CMX-2 zu restriktiv. Fast niemand kann tatsächlich ein CMX-2-Projekt in Philly bauen, aus zwei Gründen.
Erstens ist die Höhenbegrenzung zu niedrig. Es ist 38 Fuß, das gleiche wie die Grenze für Einfamilienhäuser. Dies scheint sinnvoll zu sein, da sich CMX-2-Gebäude gut in nahegelegene Wohngebäude einfügen.
Aber im 21.Jahrhundert müssen Gewerbeflächen größer und luftiger sein als Wohnräume. Sicher, Sie können Vintage-Schallplatten aus einem kleinen alten Reihenhaus verkaufen – aber Sie können keine Finanzierung oder Baugenehmigung erhalten, um so eine neue Gewerbefläche zu bauen. So ist es sehr schwierig, einen richtigen kommerziellen ersten Stock, plus drei Ebenen von Wohnungen, in 38 Fuß Höhe zu passen. Und es ist sehr schwierig, die Finanzierung zu sichern, wenn Sie nur zwei Ebenen von Wohnungen auf der ersten Etage haben.
Das zweite Problem mit CMX-2 würde Kafka erröten lassen. Aufgrund der Art und Weise, wie die Vorschriften geschrieben sind, stimmt die Anzahl der Wohnungen, die ein Bauträger in ein Gebäude einbauen kann, in den meisten Fällen nicht mit der Größe des Gebäudes überein. Beispielsweise können CMX-2-Regeln es einem Entwickler ermöglichen, ein Gebäude zu bauen, das groß genug ist, um sechs Wohnungen unterzubringen. Aber andere CMX-2-Regeln würden es ihr nicht erlauben, dieses Gebäude tatsächlich in sechs Wohnungen aufzuteilen. Stattdessen könnten die Regeln sie auf, sagen wir, vier beschränken.
Dies würde sie zwingen, entweder absurd große Wohnungen zu bauen oder ein künstlich kleines Gebäude zu bauen. In beiden Fällen beraubt die Beschränkung die Gewerbeflächen des Projekts potenzieller Kunden, indem die Anzahl der Mieter verringert wird – und grundlegender ist, dass die Einschränkung das Projekt wahrscheinlich insgesamt töten wird, indem es unmöglich wird, es zu finanzieren.
Wie bei CMX-3 sind die Probleme bei CMX-2 groß, aber auch leicht zu beheben. Bürgermeister Kenny und Stadtrat müssen nur ein Gesetz erlassen, das die CMX-2-Höhenbegrenzung auf 41 oder 42 Fuß anhebt und die zulässige Wohnungsdichte an die zulässige Größe des Gebäudes anpasst. Mit diesen beiden einfachen Änderungen können sie die Art von Entwicklung vorantreiben, die langjährige Bewohner, tausendjährige Urbanisten und Entwickler gleichermaßen gerne sehen würden.
Matt Ruben sitzt im Beirat von PlanPhilly.
