14 kommersiella fastigheter villkor du behöver veta

när du köper eller leasing förvaltningsfastigheter, kommersiella fastigheter ordförråd kan vara skrämmande och ganska utmanande att navigera. Kanske har du hört talas om kommersiella fastighetsvillkor som “hyresgästförbättring” eller “användbar kvadratmeter”, men du vet inte vad som ligger under. Du kanske känner till några av de vanligaste kommersiella fastighetsvillkoren, som leasingklausul och nettoresultat, men när det är dags att prata med säljare och mäklare och granska leasingavtal kan du fortfarande känna dig underinformerad.

om du är redo att dyka in i fastighetsinvesteringsmarknaden har vi skisserat 14 viktiga kommersiella fastighetsvillkor som du behöver veta. Att känna till dessa kommersiella fastighetsvillkor kommer att gynna ditt företag, hjälpa dig att fatta välgrundade beslut och klargöra eventuella missuppfattningar om terminologin.

Expansionsrätt (ren Option)

din hyresgästs hyresavtal kan innehålla en Utvidgningsrättsklausul, eller vad som också kallas en ren Option, för framtida bruk. I ett sådant fall är du – hyresvärden – ansvarig för att tillhandahålla ytterligare tillgängligt utrymme för hyresgästen under hela hyresperioden, innan hyresgästen faktiskt behöver utrymmet. Hyresgästen kan eller kan inte utnyttja möjligheten att använda det tillgängliga utrymmet när som helst under hyresavtalet.

fördelen för dig är att du som hyresvärd kan öka hyran baserat på det extra utrymmet, men du måste hålla ett öga på detta eftersom det kan orsaka problem senare om fler hyresgäster i samma byggnad har expansionsförfrågningar.

möjlighet att köpa

om du hyr en avgift-enkel, enskild hyresgäst till en hyresgäst som vill göra mycket utbyggnader eller helt enkelt vill köpa fastigheten i slutet av leasingperioden kan det finnas ett “alternativ att köpa” i kontraktet. Om en option-to-buy leasing klausul finns, kommer du vill ange de villkor under vilka hyresgästen kan köpa fastigheten, liksom det pris du förväntar dig, om du ska besluta att sälja. Hyresgäster utför vanligtvis alternativet att köpa vid slutet av hyresavtalet.

avgifter för gemensamt underhåll (CAM)

CAM-avgifter inkluderar alla kostnader för att driva den kommersiella fastigheten. Dessa avgifter inkluderar underhåll av gemensamma utrymmen: hallar, hissar, trappor, lobbyer, offentliga toaletter, parkeringsplatser, trottoarer etc. Som hyresvärd måste du veta hur CAM-avgiften beräknas per hyresgäst.

eftersom olika hyresgäster kommer att ha olika behov måste du också kunna kommunicera tydligt hur CAM-avgifter kommer att påverka varje enskilt leasingavtal. Du kan råda dina hyresgäster att tänka på vad de skulle använda från de gemensamma utrymmena. Hyresgäster kan beskriva sina förväntningar i en begäran om förslag dokument.

på så sätt visar du ett mycket öppet och partnerliknande tillvägagångssätt för att hjälpa varje hyresgäst att vara på samma sida med dig om alla detaljer som utgör deras individuella hyresavtal.

användbara kvadratmeter

användbara kvadratmeter är den mängd utrymme som hyrs ut. Det är fotavtrycket som din hyresgäst kommer att ta i en byggnad. Användbara kvadratmeter bestämmer vägg-till-vägg utrymme enligt hyresvillkoren och inkluderar kvadratmeter av den plats som är reserverad för din hyresgäst. Att veta denna information hjälper dig att avgöra om du har tillräckligt med utrymme för var och en av dina potentiella hyresgäster.

uthyrningsbara kvadratmeter

uthyrningsbara kvadratmeter inkluderar användbara kvadratmeter plus en del av kvadratmeter som kommer att delas mellan hyresgäster. Detta kan inkludera badrum i korridorer, lobbyer, toaletter, hissar eller cafeterior. Det kan till och med täcka utrymmen som underhålls-och Vaktmästeri. Därför bestäms hyresbeloppet av de hyrbara kvadratmeterna.

Parkeringsförhållande

kom ihåg att ett hyresavtal omfattar alla tillgängliga parkeringsplatser reserverade för hyresgästanställda. För att bestämma parkeringsförhållandet, ta det totala hyrbara kvadratmeteret i ett utrymme och dela det med antalet parkeringsplatser. Hyresavtalet bör föreslå hur många parkeringsplatser som kommer att finnas tillgängliga för varje hyresgäst.

du kan också råda dina potentiella hyresgäster att rådgöra med sina anställda för att lära sig hur många av dem kör till jobbet, och hur många skulle ta kollektivtrafik. Små saker som detta kommer att visa dina hyresgäster att du är en bra hyresvärd som tar hand om deras behov.

Hyresgästrepresentant

hyresgästrepresentanten är ofta den fastighetsmäklare som representerar hyresgästen. Han eller hon hjälper hyresgästen att förhandla med dig, hyresvärden. En hyresgästrepresentant arbetar på uppdrag, delar upp den med hyresvärdens leasingagent och fungerar som mellanhand mellan hyresgäster och hyresvärdar. Dessutom kommer representanten att försöka lösa vissa problem mellan hyresgästen och hyresvärden.

som hyresvärd kan du nämna möjligheten att hyresgästen har sin egen representant bara så att det inte skulle finnas några besvärliga situationer under hyresperioden. Människor tenderar att glömma detaljer, och att ha en hyresgästrepresentant kommer att göra ditt liv enklare eftersom du lägger en extra grad av separation (och ansvar) mellan dig och hyresgästen.

hyresvärden representant (Leasing Agent)

hyresvärden representant fungerar som leasing agent. Denna agent representerar hyresvärden och tar hand om hyresvärdens intressen. När du blir ägare till en eller flera kommersiella fastigheter är din leasingagent en av dina bästa vänner, så välj klokt.

hyresvärdrepresentantens första jobb är att få dig det högsta hyresbeloppet med minst kostnad. Holy grail-avtalet är naturligtvis ett triple-net (NNN) – leasing! Din leasingagent förhandlar också med hyresgästens representant för din räkning för att utarbeta ett avtal som (idealiskt) optimerar hyreskostnader, deposition, hyresgästförbättringsbidrag etc.

att välja en bra leasingagent hjälper dig att få bästa möjliga avtal med varje hyresgäst. Men var försiktig – du vill inte ha en alltför aggressiv affär där hyresgästen hörs så mycket att hyresavtalet blir ett juridiskt ansvar för dig.

Co-Broker

vissa hyresvärdar tecknar ett exklusivt noteringsavtal med en kommersiell fastighetsmäklare. Eftersom dessa mäklare är där för att påskynda hyresprocessen kan de bjuda in andra mäklare att titta över fastigheten och hyra den. Dessa andra mäklare, ur ditt perspektiv, är co-mäklare.

om din mäklare och hans eller hennes medmäklare hittar en hyresgäst som går med på att hyra fastigheten, delar de två mäklarna upp provisionen. Eftersom co-broker inte är direkt kopplad till dig, är du inte ansvarig för att betala extra provision för co-brokers engagemang.

därför bör du vara helt bra med din mäklare att nå ut för hjälp från andra mäklare. Det är en fördel för dig eftersom du kommer att ha två mäklare som arbetar tillsammans och du betalar bara för en mäklare.

remiss avgift

en remiss avgift är en avgift som betalas från en mäklare till en annan när de hänvisar en kund. Vanligtvis är det procentandelen av kommissionen. Så här arbetar din mäklare med en co-broker. De två är vanligtvis överens om att dela avgiften 50/50. Du får dubbelt så mycket hjälp, de delar på pengarna, alla är glada.

Byggnadsklassificeringar

det finns tre klasser av byggnader (A, B och C), och du måste förstå vad dessa kommersiella fastighetsvillkor betyder.

• klass A-byggnader är nästan nya, på ett mycket attraktivt läge och är kända för bra underhåll.
• klass B är genomsnittliga byggnader med färre bekvämligheter.
• klass C byggnader är äldre än 20 år, och de behöver en hel del förbättringar och reparationer.

klass A byggnader kommer att vara den mest attraktiva för hyresgäster, men kommer oftast att vara den dyraste att köpa och hyra ut. Klass B-byggnader är vanligtvis billigare att köpa, har lägre hyra och är mindre önskvärda. Klass C är vanligtvis de billigaste byggnaderna att köpa, men du kan möta många renoveringskostnader som till och med kan inkludera zonindelning och miljöfrågor och tillåta förnyelser.

det hjälper till att förstå dessa kommersiella fastighetsvillkor för att säkerställa att du inte betalar mer än du borde för en byggnad som inte uppfyller ditt upplevda värde eller uppfyller dina förväntningar.

Hyreskoncessioner

Hyreskoncessioner är utsläppsrätter som tillåter diskonterad eller gratis hyra under en bestämd tidsperiod. Vanligtvis är hyreskoncessioner kopplade till renoveringar eller anpassningar som utförs av den nya hyresgästen. Det kan också innebära att man skjuter fram den första hyresbetalningen, så hyresgästen står inte inför extra kostnader för att flytta in i din byggnad.

du måste vara väldigt klok här eftersom du inte vill komma för långt i koncessioner som skulle skada din bottenlinje. Du måste också vara uppmärksam på kassaflödet, eftersom du kan möta skatteskulder, särskilt när du skjuter upp den första betalningen.

du vill att din mäklare i närheten ska tänka igenom detta noggrant och göra din fastighet attraktiv för solida hyresgäster utan att skada lönsamheten.

Hyresgästförbättringar

“Hyresgästförbättringar” är en delmängd av hyreskoncessioner som du skulle diskutera med hyresgästen. Dessa förbättringar är ändringar som gjorts av fastigheten av hyresgästen. Din hyresgäst kan besluta att ändra fastigheten och göra några ändringar som passar företagets behov bättre. Sådana förbättringar kan innefatta golv, tak,målning etc., och bör förhandlas före undertecknandet av hyresavtalet.

du kommer att vilja ha motbjudanden för alla förbättringar, så du vet att hyreskoncessionerna inte kommer att vara alltför dyra för dig. I vissa fall kan du vara bättre att göra hyresgästförbättringar själv och vända hyran mot ett högre antal, snarare än att acceptera en hyresminskning på grund av förbättringar av hyresgästen.

avsiktsförklaring (LOI)

detta är ett skriftligt dokument som förstärker hyresgästens åtagande att hyra fastigheten. Letter of Intent (LOI) innehåller villkoren för hyresavtalet som förhandlingar, koncessioner och tidsramar och det är undertecknat före hyresavtalet.

om du presenteras med en LOI, se till att din mäklare snabbt utvärderar hur allvarlig LOI verkligen är. I vissa fall kommer medmäklare att påskynda avsiktsförklaringen utan att kontrollera om hyresgästen verkligen är en solid plockning. Det kommer att vara upp till dig och din mäklare att lämna några stenar ovänd och se till att du stänger en affär med rätt hyresgäst.

ibland har du mer än en avsiktsförklaring. Detta föredras faktiskt så att du kan välja vilken hyresgäst du gillar mest. Bottom line, Det är din plats du hyr, och du borde ha möjlighet att välja.

om du köper en NNN-leasingfastighet kommer du att vara den som presenterar LOI. I detta fall är en avsiktsförklaring ett icke-bindande, god tro förslag från dig, köparen, till säljaren. Detta dokument anger målen för ett officiellt erbjudande att köpa. Det är en tidsbesparing som kristalliserar de potentiella transaktionsuppgifterna, minimerar missförstånd och dokumenterar framsteg mot ett officiellt erbjudande. Det används ofta som ett verktyg för fastighetsidentifieringsprocessen i en 1031-utbyte och för NNN-investeringar.

för att avsluta det – att veta viktiga fastighetsvillkor gynnar din avkastning

att komma in i kommersiella fastigheter som hyresvärd kan vara ganska läskigt om du inte är bekant med grunderna, som inkluderar de viktigaste fastighetsvillkoren och deras betydelser. Som ny investerare kan absolute NNN lease property investing vara den enklaste och ofta mest lukrativa vägen, eftersom NNN – leasing tenderar att vara enkelt och hyresgästen betalar för allt-skatter, försäkringar och CAM. Du samlar helt enkelt hyran.

oavsett om du köper en avgift-enkel, en-hyresgäst egendom, en mark leasing, eller en multi-hyresgäst fastighetsinvesteringar, är det mycket viktigt att du utbilda dig på grunderna i processen och arbetar med fastighetsmäklare och hyresgäster. Att arbeta som ett team för att se till att det inte finns några blinda fläckar i någon förhandling och alla leasingavtal du skriver är absolut nödvändigt.

på Westwood Net Lease Advisors tillhandahåller vi en utvärdering och risktoleransbedömning, utforskar fastigheter som passar dina investeringskriterier baserat på faktiska siffror snarare än gissningar och utvärderar hyresgästens Ekonomi och kreditbetyg för att hitta den fastighet och hyresgästtyp som passar dig. Vi arbetar också med dig för att skapa Letter of Intent (LOI) och analysera/förhandla om leasingdetaljer, källa juridiska och finansiella tjänster och mer – allt utan kostnad för dig. Våra köpare rådgivare är här för dig varje steg på vägen-från första förfrågan hela vägen till stängning. Känn dig fri att nå ut till en ingen skyldighet, kostnadsfri konsultation för att komma igång. 314-997-5227.