Condo-Hotell på väg i Florida

av Lisa Simundson
möten söder, April 2005

det fanns en tid då, om ett hotell eller resort “gick condo,” dess dagar att vara ett hotell var i princip klar. I dag, i alla fall, den hårda skillnaden mellan “hotell” och “lägenhet” har suddats ut av uppkomsten av ett relativt nytt koncept inom gästfrihetsbranschen-“lägenhetshotellet.”

tanken att bo på Hotell är inget nytt; de rika och berömda har gjort det i årtionden, bosätter sig i lyxgrävningar med Ritz-Carlton och Four Seasons i adressen. Men till skillnad från hotellbostäder – som är sanna första eller andra hem-lägenhet-hotellenheter som köps av enskilda ägare, antingen som en investering eller semesterboende, placeras i ett hyresprogram under den tid då ägarna inte använder dem.

men börja inte tänka “time share” ännu; köparna av rum i ett lägenhetshotell äger faktiskt sin del av fastigheten, tjänar en procentandel av hyresintäkterna och är inte låsta i vissa veckor på året för användning.

det finns dock vissa användningsbegränsningar för de inköpsenheter i ett lägenhetshotell, som är nödvändiga på grund av att fastigheten först och främst fortfarande är ett hotell och fortfarande genererar sängskatteintäkter för städer där de är belägna.

” det är verkligen en levande, andas hotell. För 99.9 procent av de enheter vi äger, ingen bor någonsin i dem”, säger Chris Falor, vice president för arkitektur och teknik för Falor Cos., ett Miami – och Chicago-baserat gästfrihetsföretag som redan har konverterat eller för närvarande omvandlar en massa South Florida-fastigheter till lägenhetshotell, inklusive Cheeca Lodge i Islamorada och fyra högprofilerade South Beach-egenskaper: tidvattnet; Royal Palm Resort, som kommer att bli en Sol Melia-fastighet; och Breakwater och Edison, som kommer att slås samman till en 113-svitfastighet.

ett tidigare meddelat avtal om att köpa och konvertera Omni Colonnade i Coral Gables föll nyligen igenom, även om Falor Cos fortsätter med köp och konvertering av Hilton Palm Beach Oceanfront.

“har rätt att använda dem 30 till 45 dagar om året, beroende på vad de ställer in när de köpte enheten”, säger Falor. “en ägare kan inte bara dyka upp och säga,” Jag vill ha den personen ur mitt rum.”

faktum är att det finns tillfällen då ägarna måste ge upp till tre månaders förvarning innan de använder sitt rum, vilket håller hotellet tillgängligt för övergående besökare som ofta inte har någon aning om att de bor i en enhet som ägs av en enskild köpare.

” det fungerar som ett hotell i sin helhet. Skillnaden ligger på ägarsidan och på finansieringssidan”, säger David Falor, ordförande för Falor Cos. “Vad vi gör är att sälja fastigheter, inte inkomst, till individer. Och om de väljer att, och de behöver inte, kan de sätta enheten i ett hyreshanteringsprogram.”

men de allra flesta utnyttjar programmet, säger David Falor och lämnar huvuddelen av rummen i ett lägenhetshotell tillgängligt för bokningar, inklusive gruppverksamhet.

“gör grupp-eller kongressblock precis som alla vanliga Hotell gör”, säger Falor. “Så om en ägare ringer in och den redan är bokad för en grupp eller konvention, är den bokad. Det är inte tillgängligt.”

om planerare ville ha ytterligare försäkran om att tillräckligt med rum i ett lägenhetshotell skulle vara tillgängligt, kunde de alltid överväga blandade egenskaper som downtown Miamis Four Seasons, som inkluderar 221 vanliga hotellrum och sviter, 89 lägenhetshotell-50 procent av vilka för närvarande rullas in i hotellinventariet-och övre våningen bostäder som inte ingår i hotellets pool.

för de fyra årstiderna har den extra inventeringen varit en stor fördel i uppvaktning av gruppverksamhet, säger eveliny Bastos-Klein, en hotell talesman.

” vi har tagit mer än en grupp som var mycket större än vad vi skulle ha kunnat rymma annars”, säger hon. “För oss är det bra. En mötesplanerare som inte skulle tänka på oss tidigare-nu kan de.”

till skillnad från rummen på några av Falor-fastigheterna-som är raka hotellrum utan kök-har alla lägenheter på Four Seasons kök och är lite större än standardrummen. Men på andra fastigheter som Pink Shell Beach Resort & Spa i Fort Myers, det finns en blandning av studior utan kök och en – och två sovrum, bostad stil enheter.

” det är ett helt nytt koncept som varierar mycket”, säger Bastos-Klein.

även om majoriteten av lägenhetshotell i Florida är grupperade i södra Florida, är tanken att fånga på hela staten som utvecklare inser de ekonomiska fördelarna med att driva ett skuldfritt hotell som är mer benägna att motstå någon nedgång på marknaden och mindre sannolikt att byta händer och varumärken.

“konceptet växer med stormsteg”, säger condo-Hotel broker Joel Greene, VD för Miami-baserade Condo Hotel Center, som marknadsför condo-Hotell i hela Florida-inklusive fastigheter i Orlando, Sandestin och St.Augustine-liksom i Chicago, Las Vegas och en handfull semesterorter som Avon, Colo., och Myrtle Beach, SC

” vi gick från att ha en webbplats som producerade 143 köpare för oss 2003 till en databas som är nästan 3 900 vid denna tidpunkt”, säger Greene. “I December 2003 hade vi fyra personer som kontaktade oss hela månaden, och i December 2004 var antalet över 850.”

hur lönsamt condo-hotel boom kan vara för köpare och säljare inblandade, det har några i södra Florida olycklig. Vid presstid rapporterade Miami Herald att en av stadens grande dame-fastigheter-Sheraton Bal Harbour-hade köpts av Miami-baserad relaterad grupp av Florida och var planerad till rivning för att ge plats för både bostadsrätter och ett 250-rums St.Regis condo-hotel.

den nästan 50-åriga fastigheten designades av den berömda arkitekten Morris Lapidus-som också skapade landmärket Fontainebleau och Eden Roc hotels-och var en av hans finaste prestationer, enligt lokalhistorikern Dr.Paul George.

” det är en gråtande skam”, sa George till Herald.

bortsett från dess kulturella betydelse, Sheraton Bal Harbour var också en viktig del av Greater Miamis convention hotel inventering. Fastigheten kommer att vara öppen fram till maj 2006.

eftersom det ärevördiga hotellet går in i historien återstår det att se hur condo – Hotel konvertering påverkar fritids-och gruppverksamhet på lång sikt, eftersom fler och fler köpare konkurrerar med resenärer om condo-hotellrum.

Movers & Shakers

följande är ett urval av condo-Hotell i Florida.

• Cheeca Lodge & Spa, Islamorada
• Setai, South Beach
• Fontainebleau II & III, Miami Beach
• Acqualina, en Rosewood Resort, soliga öarna
• Trump International Sonesta Beach Resort,soliga öarna
• Conrad Miami
• Atlanten, Fort Lauderdale
• W Hotell & bostäder, Fort Lauderdale
• Hilton Fort Lauderdale
• rosa skal Beach Resort & Spa, Ft. Myers
• Plaza Resort & Spa, Daytona Beach (öppning sensommaren 2005)
• Reunion Resort & Club of Orlando
• villor på ChampionsGate, Kissimmee (öppning 2006)
• Laterra, St. Augustine