Condo Review … steg för steg

för de av oss som har arbetat i inteckning industrin tillräckligt länge för att bli bekväm och bekant med alla jargong och akronymer, kan det vara svårt att komma ihåg hur det var att känna sig överväldigad och osäker om inteckning processen. Vi är moderna alkemister som kan förvandla en 1003 och vissa betalar stubbar till ett nytt hem för en familj. De kunskaper och processer vi använder för att göra det kan verka lika svårbegripliga och ockulta för våra låntagare som ritualer gamla alkemister måste ha verkade en enkel bonde. Men inom detta samhälle av hemlig kunskap finns ett kompetensområde som förvirrar och skrämmer även de mest erfarna inteckning proffs. Senior försäkringsgivare bryter ut i nervösa svettningar. Erfarna processorer utvecklar huvudvärk och behöver få en annan kopp kaffe. Denna labyrint av tvivel och förvirring är projektgranskning, specifikt bostadsrätt och kooperativa fastighetstyper. Vi hoppas att vi kan ge lite insikt om hur man granskar ett bostadsrättsprojekt.

vi är dagens alkemister som kan vända en 1003 och vissa betala stubbar till ett nytt hem för en familj.

en av de mest förvirrande aspekterna av att granska ett Bostadsrätt försöker bestämma vilken typ av granskning som krävs för ditt ämneslån. Fannie Mae Selling Guide listar flera olika granskningstyper för lägenheter, men de vanligaste är begränsad recension och fullständig recension. Vad gör ett lån berättigat till en begränsad granskningstyp? Huruvida en begränsad granskning kan utföras beror på parametrarna för det enskilda lånet, inte själva projektet. Logiken bakom en begränsad granskning är att lånet i sig är en tillräckligt låg risk att översynen av projektet inte behöver vara lika rigorös.

de tre parametrarna som avgör om ett lån är berättigat till begränsad granskning är:

• plats
• LTV / CLTV
• beläggning

för fastigheter i alla stater, utom Florida, är den maximala LTV/CLTV för varje beläggningstyp:

• ägare ockuperade-90% LTV / CLTV
• 2nd hem-75% LTV / CLTV
• investering-75% LTV / CLTV

för fastigheter belägna i Florida är den maximala LTV / CLTV för varje beläggningstyp:

• ägare ockuperade – 75% LTV / 90% CLTV
• 2: A hem-70% LTV / 75% CLTV
• investering-70% LTV / 75% CLTV

ny eller etablerad?

Tänk på att om ett projekt är “nybyggnation” är det inte berättigat till en begränsad granskning. Det kommer att kräva en fullständig översyn, oavsett de specifika låneparametrarna. Så, hur vet du om din lägenhet anses vara “ny”eller ” etablerad”? De senaste riktlinjeuppdateringarna har gjort detta mer komplicerat, men ger dig också mer svängrum för att få ditt projekt att fungera.

för att betraktas som “etablerad” måste följande vara sant:

• projektet måste vara 100% komplett, inklusive alla enheter och gemensamma element
• projektet får inte bli föremål för ytterligare fasning eller annektering
• kontroll av HOA måste ha överlämnats till enhetsägarna
• minst 90% av de totala enheterna i projektet har överförts (sålts eller enligt kontrakt) till enhetsköpare…

men här är där wiggle room kommer in…

• ett projekt kan också betraktas som “etablerat” med mindre än 90% av de enheter som säljs till enhetsköpare, så länge de osålda enheterna är behålls av utvecklaren som hyresenheter.

men om du ska använda denna definition av “etablerad”, då tillsammans med de tre första punkterna ovan (100% komplett, ingen ytterligare fasning, kontroll av HOA vänds), måste följande också vara sant:

• utvecklarens hyresenheter måste motsvara mindre än 20% av de totala enheterna i projektet
• alla HOA-avgifter måste betalas aktuella i utvecklarhållna enheter
• det kanske inte finns några aktiva eller väntande speciella bedömningar i projektet

nu när vi vet vilken typ av granskning vi behöver (begränsad eller full) kan vi gå vidare till nästa steg nästa steg.

gå med i vår lanseringslista så håller vi dig uppdaterad.

steg två: granska frågeformuläret

condo-frågeformuläret är ditt primära granskningsdokument. Det kan fyllas i av en representant för husägarens förening, fastighetsförvaltningsbolaget eller en annan part som är tillräckligt bekant med projektet för att svara på frågorna korrekt. Den person som kanske inte fyller i frågeformuläret är låntagaren.

generellt kommer långivare att ha sin egen standardformulär som de skickar ut för att fyllas i och returneras. Fannie Mae har sina egna versioner som kan användas om du inte har tillgång till ditt eget formulär.

FNMA lång form kan hittas här: https://www.fanniemae.com/content/guide_form/1076.pdf

FNMA-kortformen finns här: https://www.fanniemae.com/content/guide_form/1077.pdf

frågeformuläret ger oss information om projektet, såsom antal enheter och månatliga avgifter, men dess primära funktion är att avgöra om projektet har några egenskaper som skulle göra det inte berättigat till utlåning enligt Fannie Mae.

Vad gör ett projekt inte stödberättigande?

Fannie Mae har en mycket lång lista över saker som kan diskvalificera ett lägenhetsprojekt från behörighet. Något att tänka på är att till skillnad från en enda familjebostad kan en fastighet som ligger i ett bostadsrättsprojekt avvisas av skäl som inte har något att göra med att ämnesenheten finansieras. Här är några av de vanligaste exemplen på icke stödberättigande egenskaper:

• projekt med obligatoriska initiala eller periodiska medlemsavgifter för användning av fritidsfaciliteter, såsom country club-anläggningar och golfbanor, som ägs av en extern part (inklusive utvecklaren eller byggaren)
• projekt som förvaltas och drivs som hotell eller motell, även om enheterna ägs individuellt
• projekt med icke-oavsiktlig affärsverksamhet som ägs eller drivs av HOA inklusive, men inte begränsat till, en restaurang, spa eller health club
• projekt där Hoa är namngiven som part i pågående tvister, eller för vilka projektsponsor eller utvecklare namnges som part i pågående rättstvister som avser säkerhet, strukturell sundhet, beboelighet eller funktionell användning av projektet
• projekt där en enda enhet (samma individ, investerargrupp, partnerskap eller företag) äger mer än följande totala antal enheter i projektet:
• projekt med 5-20 enheter – 2 enheter
• projekt med 21 eller fler enheter – 20% av de totala enheterna
• det totala utrymmet som används för utländska eller kommersiella ändamål får inte överstiga 35%

steg 3: Projektdokumentgranskning

vi har äntligen nått det sista steget, vi känner till granskningstypen och om ämnet är nytt eller etablerat. Härifrån måste vi sluta titta på dessa viktiga komponenter i processen.

budgeten

trots den långa listan av potentiellt stödberättigande funktioner som kan komma upp när man granskar ett frågeformulär, en av de vanligaste orsakerna en lägenhet måste avvisas är en oacceptabel budget. Problemet med bostadsrätt budgetar är vad du hamna få från HOA är så vilt oförutsägbar. Du kan få en professionell, tydligt märkt budget från ett fastighetsbolag som visar alla intäkter och kostnader, inklusive nödvändiga reservöverföringar. De är de bästa! Eller du kan få pensionär-HOA-presidentens bästa gissning om vad de kan spendera för nästa år handskrivna i oläslig kursiv utan redovisning av förutsagd inkomst eller överföringar till ett reservkonto. Ibland känns det som om den som skapar “budgeten” inte ens vet vad en budget egentligen är

även om budgeten är bra gjort och lätt att läsa, kan reservkravet misslyckas. Fannie Mae kräver att alla fullständiga recensioner inkluderar en budget med minst 10% av den årliga underhållsinkomsten avsatt på reservkontot. Det finns några arbets-arounds som kan användas för att få andelen upp lite högre om de är lite kort, men om lånet behöver en fullständig översyn, budgeten kan vara ett hårt stopp. Vissa HOA har en så stor balans i sitt reservkonto redan de tror inte att de behöver bidra med hela 10%. Fannie Mae bryr sig inte. En reservkontosaldo på 1 miljard dollar skulle inte vända om 10% budgetkravet. Det enda undantaget från 10% – regeln är om HOA har en aktuell (slutförd under de senaste 3 åren) reservstudie, utförd av ett externt företag, som visar att deras nuvarande reservbidrag är tillräckligt.

försäkringen

alla lägenhetsrecensioner, begränsade och fulla, inkluderar någon form av försäkringskrav. Försäkringsstycket är överlägset den största källan till minskade projekt (och huvudvärk!). Att förstå och tolka försäkringsbranschens jargong är tillräckligt för att få ditt huvud att snurra utan att försöka verifiera att policyerna uppfyller Fannie Mae-riktlinjerna. Nedan följer en översikt över varje obligatorisk policytyp och lite information om vad som gör det acceptabelt.

Huvudfastighetspolicy

varje fastighetspolicy, oavsett granskningstyp, måste innehålla följande:

• 100% ersättning kostnadstäckning
• täckning för vindskador
  • finns i speciell eller bred form täckning
• Byggnadsförordning & lagstöd
  • krävs på alla policyer där det är tillgängligt från försäkringsbolaget
• utrustning uppdelning godkännande
  • krävs för projekt med stora, dyra, centrala pannor eller HVAC-system

några röda flaggor att se upp för på en master property policy är:

• Co-försäkring
  • kostar HOA en straffavgift om de är underförsäkrade under en förlusthändelse
• poolade policyer
  • Jättepolitiskt täckningsbelopp uppdelat mellan flera icke-anslutna HOAs

allmän ansvarspolicy

ansvarsskydd krävs endast för fullständiga recensioner, och det måste ha ETT täckningsbelopp på minst $1 miljon per händelse. Det enda knepiga med ansvarspolitiken är att Fannie Mae kräver att du bekräftar att policyn inkluderar “Separation av försäkrade”. Detta är standardformulering i de flesta allmänna ansvarsförsäkringsformulär, så du kan stöta på någon hos en försäkringsbyrå som inte vet vad du ber om och blir förvirrad och letar efter en separat godkännande av policyn. Jag har hittat det enklaste sättet att bekräfta sin närvaro i policyn är att fråga: “innehåller den allmänna ansvarsformen separationen av försäkrade språk?”

Fidelity Policy

denna policy kan gå under flera namn: Fidelity, brott, anställd oärlighet, men de betyder alla samma sak. Fidelity-täckning är en annan policy som endast krävs för fullständiga recensioner, och även då endast för projekt med mer än 20 enheter. Det täckningsbelopp som krävs är beroende av huruvida HOA / förvaltningsbolaget har vissa specifika finansiella kontroller på plats:

• separata bankkonton upprätthålls för arbetskontot och reservkontot och banken där medel deponeras skickar kopior av de månatliga kontoutdragen direkt till HOA
• förvaltningsbolaget upprätthåller separata register och bankkonton för varje HOA som använder sina tjänster
• förvaltningsbolaget har inte befogenhet att dra kontroller på eller överföra medel från Hoa: s reservkonto
• två styrelseledamöter måste underteckna alla kontroller skrivna på reservkontot

så länge som vid minst en av dessa kontroller är på plats, det minsta trovärdighetstäckningsbeloppet som krävs är lika med tre månaders totala bedömningar för projektet. I annat fall måste fidelity-policyn täcka summan av alla kontanter för HOA (drift-och reservkonton). Om HOA förvaltas av ett fastighetsbolag måste det företaget omfattas av policyn, antingen genom en Managing Agent Rider eller som en ytterligare namngiven försäkrad.

Översvämningspolicy

översvämningsförsäkring krävs endast om lägenheten ligger i en översvämningszon, och då behöver vi bara se täckning för byggnaden där vår ämnesenhet är belägen. Mängden översvämningstäckning som krävs är den mindre av:

• 80% av ersättningskostnaden som visas på RCBAP
• den maximala försäkringen som finns tillgänglig från NFIP (vilket är $250,000 per enhet i byggnaden)

projekt juridiska dokument

så, vad händer om din lägenhet är nybyggnation? Vad mer behöver du granska i det fallet? Fannie Mae kräver en översyn av projektets juridiska dokument eller förbund, villkor & restriktioner (CC&Rs). Det här dokumentet kan vara lite förvirrande om du inte är van vid att läsa legalese, men det finns en lista över specifika objekt du behöver hitta för att tillfredsställa Fannie Mae.

• rätt till första vägran – inte varje projekt kommer att ha rätt till första vägran så det är det första att kolla in dokumenten. Om det inte nämns, bra! Gå vidare till nästa steg. Om projektet behåller rätten till första vägran måste du verifiera att det inte kommer att påverka rättigheterna för en hypotekslån eller dess innehavare till:
  • avskärma eller ta titeln till en lägenhetsenhet enligt korrigeringarna i hypotekslånet
  • Acceptera en handling eller uppdrag i stället för avskärmning i händelse av fallissemang av hypotekslån
  • sälja eller hyra en enhet som förvärvats av hypotekslån eller dess innehavare
• rätt till inteckningslån till skriftligt meddelande-inteckningstagaren måste ha rätt att i god tid skriftligt meddelande om:
  • varje fördömande eller olycksförlust som påverkar antingen en väsentlig del av projektet eller enheten som säkrar sin inteckning
  • varje 60-dagars brottslighet vid betalning av bedömningar eller avgifter som ägaren till någon enhet som den innehar inteckning
  • en förfaller, annullering eller materiell ändring av någon försäkring som upprätthålls av husägarföreningen
  • varje föreslagen åtgärd som kräver samtycke av en viss procentandel av hypotekslån
• Hypoteksinnehavarens rättigheter bekräftade-de juridiska dokumenten får inte ge någon part prioritet över rättigheterna för den första hypoteksinnehavaren av enheten vid betalning av försäkringsintäkter eller fördömande utmärkelser för förluster till enheten
• ändringar av dokument-projektdokumenten måste innehålla bestämmelser för följande:
  • ändringar av väsentlig ogynnsam karaktär för hypotekslån godkänns av hypotekslån som representerar minst 51% av rösterna för enhetsfastigheter som är föremål för inteckningar
  • alla åtgärder för att avsluta projektets rättsliga status efter väsentlig förstörelse eller fördömande inträffar eller av andra skäl som ska godkännas av hypotekslån som representerar minst 51% av rösterna för enhetsfastigheter som är föremål för inteckningar
  • underförstått godkännande kan antas när en mortgagee underlåter att lämna in ett svar på någon skriftlig förslag till ändring inom 60 dagar efter det får korrekt meddelande om förslaget, förutsatt att meddelandet levererades med certifierad eller registrerad post, med ett returkvitto begärt.

slutsats

att granska ett Bostadsrätt är visserligen en komplicerad process. Det finns massor av rörliga delar och massor som kan gå fel, men det kan bemästras. Förhoppningsvis har vi hjälpt till att ge lite insikt och några steg för steg riktning på vad som går in i en lägenhet översyn och gjorde processen lite mindre skrämmande.

Vad är nästa?

varför pratar UberWriter om lägenhetsrecensioner? Gör ni inte inkomstanalys? Ja, men vi omvandlar lägenhet och projektrecensioner precis som vi gjorde inkomstanalys. Om du vill lära dig mer och få på vår early access-lista, släpp din e-post i formuläret nedan. Vi kommer inte att spam dig, men vi kommer att hålla dig uppdaterad om vår utveckling för denna nya produkt.

i den här bloggen presenterade vi dig för två av våra nyaste teammedlemmar: Lisa Geloso och Crystal Pickering. Med samlad erfarenhet av över 30 år i inteckning verksamheten, och fokus på projekt recensioner, de har kunskaper och färdigheter som krävs för att lära dig det perfekta systemet för Lägenhet och coop projekt recensioner. Om de inte kan få dig till landet med “berättigade projekt” kan ingen!

framåt.