Fastighetsavtal

In writingEdit

det är ett rättsligt krav i alla jurisdiktioner att avtal om försäljning av mark ska vara skriftliga för att vara verkställbara. De olika stadgan för bedrägerier kräver att kontrakt för försäljning av mark ska vara skriftliga. I Sydafrika, Alienation of Land Act anger att alla avtal om försäljning av fast egendom måste vara skriftligt. I Italien, varje överföring av fastigheter måste registreras framför en notarius publicus skriftligen.

den vanliga praxis är att ett “utbyte av kontrakt” ska äga rum. Detta innebär att två kopior av försäljningsavtalet undertecknas, varav en kopia behålls av varje part. När parterna är tillsammans skulle båda vanligtvis underteckna båda kopiorna, varav en kopia skulle behållas av varje part, ibland med en formell överlämnande av en kopia från en part till den andra. Det är emellertid vanligtvis tillräckligt att endast den kopia som behålls av varje part endast undertecknas av den andra parten. Denna regel gör det möjligt att “byta ut” kontrakt via post. Båda kopiorna av försäljningsavtalet blir bindande först efter att varje part har en kopia av kontraktet undertecknat av den andra parten—dvs., utbytet sägs vara”komplett”. Ett utbyte på elektronisk väg är i allmänhet otillräckligt för ett utbyte, såvida inte lagarna i jurisdiktionen uttryckligen validerar sådana signaturer.

ett avtal om försäljning av mark måste:

• identifiera parterna: parternas fullständiga namn måste finnas på kontraktet. I ett försäljningskontrakt är parterna säljare och köpare av fastigheten, som ofta kallas huvudmännen för att skilja dem från fastighetsmäklare, som effektivt är deras mellanhänder och representanter i förhandlingar om priset. Om det finns några fastighetsmäklare som förmedlar försäljningen, listas de vanligtvis också som fastighetsmäklare/agenter som skulle tjäna provision från försäljningen.
• identifiera fastigheten( egendom): åtminstone adressen, men helst måste den juridiska beskrivningen vara på kontraktet.
• identifiera inköpspriset: Försäljningspriset eller en rimligen fastställbar siffra (en bedömning som ska slutföras vid ett framtida datum) måste vara på kontraktet.
• inkludera signaturer: ett fastighetsavtal måste ingås frivilligt (inte med våld) och måste undertecknas av parterna.
• har ett juridiskt syfte: kontraktet är ogiltigt om det kräver olaglig handling.
• involvera behöriga parter: psykiskt nedsatta, drogade personer etc. kan inte ingå ett kontrakt. Kontrakt där minst en av parterna är minderårig kan ogiltigförklaras av den minderåriga.
• reflektera ett möte med sinnena: varje sida måste vara tydlig och komma överens om de väsentliga detaljerna, rättigheterna och skyldigheterna i kontraktet.
• inkludera övervägande: övervägande är något av värde som förhandlats fram i utbyte mot fastigheten. Pengar är den vanligaste formen av vederlag, men andra hänsyn till värde, såsom annan egendom i utbyte, eller ett löfte att utföra (dvs. ett löfte att betala) är också tillfredsställande.

notarisering av en notarie krävs normalt inte för ett fastighetskontrakt, men många inspelningskontor kräver att en säljares eller Transportörens underskrift på en handling är notarized för att registrera gärningen. Fastighetskontraktet registreras vanligtvis inte med regeringen, även om uttalanden eller deklarationer av det betalda priset vanligtvis krävs för att skickas till inspelarens kontor.

ibland fastighetskontrakt kommer att ge en advokat granskningsperiod på flera dagar efter undertecknandet av parterna att kontrollera bestämmelserna i kontraktet och motverka alla som är olämpliga.

om det finns några fastighetsmäklare/agenter som förmedlar försäljningen, kommer köparens agent ofta att fylla i tomrummen på ett standardavtal för köparen(erna) och säljaren (erna) att underteckna. Mäklaren får vanligtvis sådana avtalsformer från en fastighetsförening som han/hon tillhör. När både köpare och säljare har kommit överens om kontraktet genom att underteckna det, tillhandahåller mäklaren kopior av det undertecknade kontraktet till köparen och säljaren.

erbjudande och acceptansedit

som kan vara fallet med andra kontrakt kan fastighetskontrakt bildas av en part som gör ett erbjudande och en annan part som accepterar erbjudandet. För att kunna verkställas måste erbjudanden och accepter vara skriftliga (stadga för bedrägerier, gemensam lag)och undertecknas av parterna som godkänner kontraktet. Ofta förbereder den part som gör erbjudandet ett skriftligt fastighetsavtal, undertecknar det och överför det till den andra parten som skulle acceptera erbjudandet genom att underteckna kontraktet. Som med alla andra typer av juridiska erbjudanden kan den andra parten acceptera erbjudandet, avvisa det (i vilket fall erbjudandet avslutas), göra ett motbjudande (i vilket fall det ursprungliga erbjudandet avslutas) eller inte svara på erbjudandet (i vilket fall Erbjudandet upphör vid utgångsdatumet i det). Innan erbjudandet (eller motbudet) accepteras kan erbjudandet (eller motparten) dra tillbaka det. Ett motbud kan motverkas med ännu ett erbjudande, och en motbudsprocess kan fortsätta på obestämd tid mellan parterna.

för att kunna verkställas måste ett fastighetskontrakt ha originalunderskrifter av parterna och eventuella ändringar av kontraktet måste paraferas av alla berörda parter. Om det ursprungliga erbjudandet markeras och paraferas av den part som tar emot det och sedan undertecknas, är detta inte ett erbjudande och acceptans utan ett motbjudande.

Deed specificededit

ett fastighetskontrakt överför eller överför vanligtvis inte äganderätten till fastigheter av sig själv. Ett annat dokument som kallas en handling används för att förmedla fastigheter. I ett fastighetsavtal kan den typ av handling som ska användas för att förmedla fastigheten specificeras, till exempel en garantihandling eller en quitclaim-handling. Om en gärningstyp inte specifikt nämns kan “marknadsförbar Titel” anges, vilket innebär att en garantihandling ska tillhandahållas. Långivare kommer att insistera på en garanti handling. Eventuella panträtter eller andra hinder för titeln till fastigheten bör nämnas i fastighetskontraktet, så förekomsten av dessa brister skulle inte vara ett skäl för att upphäva kontraktet vid eller före stängningen. Om panträtterna inte rensas tidigare vid stängningstillfället, bör gärningen specifikt ha ett undantag som anges för panträtten som inte rensas.

köparen(erna) som undertecknar fastighetskontraktet är ansvariga (juridiskt ansvariga) för att tillhandahålla den utlovade ersättningen för fastigheten, vilket vanligtvis är pengar i köpeskillingen. Detaljerna om typen av ägande kan dock inte anges i kontraktet. Ibland kan undertecknande köpare rikta en advokat som förbereder gärningen separat vilken typ av ägande som ska listas på gärningen och kan besluta att lägga till en gemensam ägare, till exempel en make, till gärningen. Till exempel kan typer av gemensamt ägande (Titel) innefatta hyresrätt gemensamt, gemensam hyresrätt med överlevnadsrätt eller gemensam hyresrätt av helheten. En annan möjlighet är ägande i förtroende istället för direkt ägande.

Villkorredigera

villkor är villkor som måste uppfyllas om ett kontrakt ska utföras.

oförutsedda händelser som avbryter kontraktet tills vissa händelser inträffar kallas “suspensiva villkor”. Eventualiteter som avbryter kontraktet om vissa händelser inträffar kallas”resolutiva villkor”.

de flesta köpeavtal innehåller oförutsedda händelser av något slag eller annat, eftersom få människor har råd att ingå ett fastighetsköp utan dem. Men det är möjligt för ett fastighetskontrakt att inte ha några händelser.

vissa typer av oförutsedda händelser som kan visas i ett fastighetskontrakt inkluderar:

• Mortgage oförutsedda-utförande av kontraktet (köp av fastigheter) är beroende av eller föremål för köparen att få ett hypotekslån för köpet. Vanligtvis kräver en sådan beredskap en köpare att ansöka om ett lån inom en viss tid efter det att kontraktet är undertecknat. Eftersom de flesta människor som köper ett hus kräver finansiering för att slutföra sina inköp, inteckning oförutsedda utgifter är en av de vanligaste typen av oförutsedda utgifter i fastighetskontrakt. Om finansieringen inte är säkrad kan köparen ensidigt säga upp avtalet genom att ange att hans eller hennes villkor inte har eller inte kommer att uppfyllas eller låta kontraktet löpa ut genom att vägra att avstå från villkoret inom den angivna tidsperioden.
• inspektion beredskap – en annan köparens skick. Köp av fastigheter är beroende av en tillfredsställande inspektion av fastigheten avslöjar inga betydande brister. Eventualiteter kan också göras på tillfredsställande reparation av en viss post i samband med fastigheter.
• en annan försäljning oförutsedda-köp eller försäljning av fastigheter är beroende av en lyckad försäljning eller köp av en annan bit av fastigheter. Den framgångsrika försäljningen av ett annat hus kan behövas för att finansiera köp av en ny.
• bedömning beredskaps-köp av fastigheter är beroende av kontraktspriset är på eller under ett verkligt marknadsvärde bestäms av en bedömning. Långivare lånar ofta inte mer än en viss procentandel (bråkdel) av det beräknade värdet, så en sådan beredskap kan vara användbar för en köpare.
• 72-timmars kick out oförutsedda-säljare oförutsedda, där säljaren accepterar ett kontrakt från en köpare med en oförutsedda (vanligtvis en hem försäljning eller hyra oförutsedda där köparen villkor försäljning på deras förmåga att hitta en köpare eller hyresgästen för deras nuvarande egendom före avveckling). Säljaren förbehåller sig rätten att sälja fastigheten till en annan part om han så väljer efter att ha gett köparen 72 timmars varsel för att ta bort deras oförutsedda. Köparen kommer då antingen att ta bort sin beredskap och bevisa att de kan fullborda försäljningen eller kommer att släppa säljaren från sitt kontrakt och låta säljaren gå vidare med det nya kontraktet.

Datum för stängning och besittningredigera

ett typiskt fastighetsavtal anger ett datum då Stängningen måste ske. Stängningen är den händelse där pengarna (eller annan ersättning) för fastigheten betalas och äganderätten till fastigheten förmedlas från säljaren(erna) till köparen(erna). Överföringen görs av säljaren / säljarna som undertecknar en handling för köpare eller deras advokater eller andra agenter för att registrera överlåtelsen av äganderätten. Ofta behövs annat pappersarbete vid stängningen.

datumet för stängning är normalt också det datum då ägandet av fastigheten överförs från säljaren(erna) till köparen(erna). Fastighetskontraktet kan dock ange ett annat datum när innehav byter händer. Överföring av innehav av ett hus, bostadsrätt eller byggnad sker vanligtvis genom att överlämna nyckeln till den. Kontraktet kan ha bestämmelser om säljaren / säljarna håller över innehav efter det överenskomna datumet.

kontraktet kan också ange vilken part som betalar för vilka stängningskostnader. Om kontraktet inte anger, finns det vissa sedvanliga standardvärden beroende på lag, sedvanerätt (rättsliga prejudikat), plats och andra order eller avtal om vem som betalar för vilka stängningskostnader.

villkor för egendomredigera

ett fastighetsavtal kan ange i vilket skick fastigheten ska vara vid överföring av titeln eller överlåtelse av innehav. Till exempel kan kontraktet säga att fastigheten säljs som den är, särskilt om rivning är avsedd. Alternativt kan det finnas en representation eller en garanti (garanti) angående husets skick, byggnad eller någon del av det, såsom anbringade apparater, HVAC-system etc. Ibland används också ett separat upplysningsformulär som anges av en statlig enhet. Kontraktet kan också ange någon personlig egendom (icke-fast egendom) objekt som ska ingå i affären, såsom tvättmaskin och torktumlare som normalt är löstagbara från huset. Utility meter, elektriska ledningssystem, säkring eller brytare lådor, VVS, ugnar, varmvattenberedare, handfat, toaletter, badkar, och de flesta centrala luftkonditioneringssystem normalt anses vara ansluten till ett hus eller en byggnad och skulle normalt ingå i fastigheten som standard.

RidersEdit

ryttare (eller tillägg) är speciella bilagor (separata ark) som blir en del av kontraktet i vissa situationer.

Earnest money depositEdit

även om pengar är det vanligaste övervägandet, är det inte ett obligatoriskt element för att ha ett giltigt fastighetsavtal. En allvarlig insättning från köparen följer vanligtvis ett erbjudande att köpa fastigheter och insättningen innehas av en tredje part, som ett titelföretag, advokat eller ibland säljaren. Beloppet, en liten del av det totala priset, anges i kontraktet, med resten av kostnaden som ska betalas vid stängningen. I vissa sällsynta fall kan andra värdeinstrument, som sedlar och/eller lager eller andra förhandlingsbara instrument användas för övervägande. Andra hårda tillgångar, som guld, silver och allt av värde kan också användas eller i andra fall kärlek (där det kan visas ha funnits mellan parterna). Den allvarliga insättningen representerar dock en kredit mot det slutliga försäljningspriset, vilket vanligtvis är det viktigaste eller enda övervägandet.