Hur man skruva upp grannskap zonindelning i två enkla steg

efter tre år under en ny zonindelning kod finns det några veck värt att stryka ut. Här Community bidragsgivare Matt Ruben, ordförande i Northern Liberties Neighbors Association, identifierar två korrigeringar som kan bidra till att förverkliga fler stadsdel skala blandad användning byggnader, stärka kommersiella korridorer med lokal detaljhandel och bostäder densitet.

stadsdelar kan inte frodas utan kommersiell verksamhet. Små, lokala företag är livsblodet i alla urbana samhällen. Och lokala företag kan inte existera utan människor som bor ovanpå dem: utvecklare behöver lägenheterna för att finansiera och tjäna pengar på sina projekt, och företag behöver så många närliggande kunder som möjligt.

denna typ av utveckling – företag på gatunivå med lägenheter på toppen – kallas blandad användning utveckling, och det skapar säkra, intressanta, ekonomiskt viktiga stadsdelar. Philly är en stad av radhus, ja. Men dess kommersiella korridorer är ryggraden som håller radhusen tillsammans som samhällen och artärerna som ger näring åt grannskapets offentliga liv.

Tänk på det: så många av vår stads mest våningar äldre områden och mest populära nyare centrum på kommersiella korridorer. East Passyunk Avenue I Södra Philly; Frankford Ave. i Fishtown; Baltimore Ave. i West Philly; 9th St på den italienska marknaden; 4th St / Tyg rad i Queen Village; N 2nd St. I Norra friheter;” Two Street ” i Pennsport; Germantown Ave. i Mt. Airy Och Chestnut Hill-listan fortsätter och fortsätter.

när vår stad uppdaterade sin föråldrade zonkod 2012 erkände den vikten av korridorer för blandad användning och skapade flera cmx (“kommersiell blandad användning”) zoneringskategorier för att möjliggöra denna typ av utveckling utan behov av besvärliga zonvariationer från fall till fall.

men något gick väldigt fel i det finstilta, och de två viktigaste cmx – kategorierna har blivit värdelösa – eller till och med skadliga-för våra stadsdelar. Här är vad som är fel med dem, och de enkla korrigeringar som får dem att fungera.

STEG ETT: CMX – 3-döda McMansions

CMX-3 är en zonindelning kategori avsedd för små till medelstora flerbostadshus. Problemet är att medan CMX-3 tillåter flerbostadshus med företag och lobbyer på de första våningarna, det inte kräver en kommersiell komponent. Så utvecklare kan istället bygga Enfamiljshus på cmx-3 egendom.

detta kryphål låter utvecklare sätta bostäder på gatunivå, utspädning kommersiella korridorer. Och eftersom cmx-3 höjd, öppet utrymme och parkeringsregler är avsedda för lägenhetsbyggnader, låter det utvecklare bygga övervuxna radhus med otillräckliga varv, vars stora storlek inte står i proportion till grannskapet och drar köpare eller hyresgäster med fler bilar. Det skapar en pervers incitament för enfamiljshus utvecklare att söka cmx-3 egenskaper i stället för egenskaper faktiskt planlagd för enfamiljshus bostadsutveckling.

så CMX-3 är en lose-lose: Om du är en urbanist som vill ha blandad användning, högre densitet och färre bilar, får du istället engångsbruk, lägre densitet och fler bilar. Om du är en långvarig bosatt som vill behålla stadsdelens arkitektoniska Tyg, få tillgång till praktiska företag och kontrollera den ökande efterfrågan på begränsade parkeringsplatser, blir du istället störd Tyg, inga nya företag och fler bilar.

lyckligtvis är cmx-3-smutthålet, även om det är katastrofalt, lätt att fixa: kommunfullmäktige och borgmästare Kenney måste anta en lag som förbjuder enfamiljshus i cmx-3-zoner. Med detta enkla pennslag kan de hjälpa till att bevara en viktig del av det som har gjort Phillys stadsdelar Stora tidigare och se till att de förblir stora långt in i framtiden.

steg två: CMX-2 – sluta tortera utvecklarna

CMX-2 är avsedd för mindre kommersiell utveckling: ett skyltfönster på gatan med några lägenheter på toppen. Det är den klassiska stadsmiljön: Marshall St. butcher shop med ägarens familj som bor ovanför den 1926; Pine St.antique store med medicinska studenter som bor ovanför den 1996; Frankford Ave. coffee shop med webbutvecklare som bor ovanför den 2016.

i teorin är CMX-2 bra. Det kräver kommersiella första våningar (inga enfamiljshus tillåtna), och det har en tydlig, enkel höjdgräns som håller utvecklingen blygsam i skala. Men som för närvarande implementeras är cmx-2: s problem motsatsen till CMX-3: medan CMX-3 ger utvecklare för mycket utrymme, är CMX-2 för restriktiv. Nästan ingen kan faktiskt bygga ett cmx-2-projekt i Philly av två skäl.

först är höjdgränsen för låg. Det är 38 fot, samma som gränsen för enfamiljshus. Detta verkar vara meningsfullt eftersom det betyder att cmx-2-byggnader kommer att smälta in snyggt med närliggande bostäder.

men i det 21: a århundradet måste kommersiella utrymmen vara högre och luftigare än bostäder. Visst kan du sälja vintageposter ur ett litet gammalt radhusbutik – men du kan inte få finansiering eller bygglov för att bygga ett nytt kommersiellt utrymme så. Så det är väldigt svårt att passa en riktig kommersiell första våning, plus tre nivåer av lägenheter, i 38 fot höjd. Och det är väldigt svårt att säkra finansiering om du bara har två nivåer av lägenheter ovanpå din första våning.

det andra problemet med CMX-2 skulle göra Kafka rodna. På grund av hur reglerna skrivs, i de flesta fall antalet lägenheter en utvecklare kan sätta i en byggnad inte stämmer överens med hur stor hon kan göra byggnaden. Till exempel kan cmx-2-Regler tillåta en utvecklare att bygga en byggnad som är tillräckligt stor för att rymma sex lägenheter. Men andra cmx-2-regler skulle inte tillåta henne att faktiskt dela upp den byggnaden i sex lägenheter. Istället, reglerna kan begränsa henne till, säga, fyra.

detta skulle tvinga henne att antingen bygga absurt stora lägenheter eller annars bygga en konstgjort liten byggnad. I båda fallen berövar begränsningen projektets kommersiella utrymme för potentiella kunder genom att minska antalet hyresgäster ovan – och mer fundamentalt kommer begränsningen sannolikt att döda projektet helt och hållet genom att göra det omöjligt att finansiera.

som med CMX-3 är problemen med CMX-2 stora, men också lätt fixade. Borgmästare Kenny och kommunfullmäktige behöver bara anta en lag som höjer cmx-2 höjdgränsen till 41 eller 42 fot och justerar den tillåtna lägenhetstätheten för att matcha byggnadens tillåtna storlek. Med dessa två enkla förändringar kan de stimulera den typ av utveckling som långvariga invånare, tusenåriga urbanister och utvecklare alla skulle älska att se.

Matt Ruben sitter i Planphillys rådgivande styrelse.