Hur och varför att refinansiera din inteckning: En steg-för-steg Guide

har du beslutat att marknadsförhållandena kan vara rätt att refinansiera din inteckning?

om det här är första gången du letar efter ett lån efter köpet kan det verka som en överväldigande uppgift. Trots allt, processen skiljer sig från att köpa ett hem, och det finns inte en fastighetsmäklare eller hem säljare där för att trycka på dig på tidslinjen. Den här är allt på dig.

men oroa dig inte. Team Clark är här för att hjälpa dig på vägen. Vi har en ständigt växande katalog över inteckning innehåll som kan hjälpa dig att göra rätt val. I den här artikeln försöker vi bryta ner den komplicerade uppgiften att refinansiera din inteckning i enkla, smältbara steg.

en steg-för-steg-Guide för att refinansiera din inteckning

• steg 0: innan du börjar
• Steg 1: Gör en lista över långivare att kontakta
• steg 2: Få citat
• steg 3: Crunch siffrorna
• steg 4: Välj en långivare och lås-i kursen
• Steg 5: samla dokumenten
• steg 6: Stäng ditt lån

innan du börjar

innan du börjar på din refinansiering bör du göra matten på din nuvarande inteckning, personliga ekonomiska status och marknadsförhållanden för att se till att en refinansiering är motiverad.

några frågor att tänka på först

• Vad är din nuvarande hypotekslån? Om du tog ut en inteckning när räntorna var betydligt högre än de är nu, då du kanske kan spara tusentals dollar i ränta under livet av inteckning genom refinansiering.
• Vad är din återstående inteckning sikt? Är du låst till en fast ränta med denna inteckning? Eller är du i en justerbar ränta inteckning (ARM) som kan se en fluktuation i takt under de kommande åren? Om du vill eliminera osäkerheten i ett lån som kan förändras baserat på saker som till stor del är utanför din kontroll, är en refinansiering till en fast ränta förmodligen ett starkt alternativ.
• hur mycket är din återstående inteckning balans? Om du närmar dig mållinjen på din inteckning och resterande Saldo är relativt liten, kanske du inte vill lägga till det belopp du är skyldig genom att ta på avslutande kostnader som är förknippade med refinansiering ett lån.
• hur många år är kvar på din nuvarande inteckning? Om du kliar för att vara skuldfri tidigare än du ursprungligen hade planerat, kan refinansiering av din inteckning vara ett bra verktyg för det. Att flytta från ett 30-årigt lån till ett 15-årigt lån, till exempel, hjälper dig att betala av din inteckning snabbare och sannolikt kommer att spara tusentals räntekostnader i processen. Men var försiktig: även med en lägre ränta kommer detta sannolikt att höja din månatliga betalning.
• hur länge planerar du att stanna i ditt nuvarande hem? Om du vet att din familj är sannolikt att försöka “uppgradera” till ett nytt hem eller du kan ta ett nytt jobb i en annan stad någon gång under de närmaste åren, kanske du vill överväga att hålla ut på refinansiering.

kontrollera din kreditpoäng

Detta är ett litet men viktigt steg i ditt prep-arbete för en potentiell refinansiering.

Beverly Harzog, som är konsumentfinansieringsanalytiker och kreditkortsexpert för US News & World Report, säger:

“De lägsta räntorna ges till personer som har minst 760 FICO-poäng. Du kan spara tusentals dollar under din inteckning när du har utmärkt kredit.”

om din kreditpoäng är under 760 och du har tid att förbättra den, kanske du vill vänta tills du kan rensa den tröskeln innan du ansöker om ditt nya lån. Det kan vara värt att vänta.

Bestäm varför du vill refinansiera

“refinansiera” är ett buzzword som är populärt när räntorna är låga, men är det faktiskt något du har en giltig anledning att göra?

här är några populära skäl som villaägare väljer att bedriva en inteckning refinansiera:

• Sänka en ränta: om du någonsin har tittat på amorteringsplanen på ditt befintliga lån, är du sannolikt väl medveten om de tusentals och åter tusentals dollar du förväntas betala i räntekostnader under lånets livstid. Att sänka din ränta är ett sätt att minska det beloppet avsevärt.
• minska en månatlig betalning: den här kan relateras till att sänka din ränta, eftersom mindre ränta går hand i hand med mindre på dina betalningar. Du bör dock vara försiktig när du gör en lägre betalning den ledande indikatorn. Ofta är detta helt enkelt en produkt av att lägga längd på ditt lån, vilket kan kosta dig mer pengar i räntekostnader på lång sikt.
• betala ett lån snabbare: en lägre ränta kan hjälpa dig att betala av ditt lån snabbare. Och det kan spara tusentals i räntekostnader i processen. Clark rekommenderar alltid refinansiering med målet att flytta ditt utbetalningsdatum framåt, inte bakåt.
• låsning i en fast ränta: vissa människor kan betala på en icke-konventionell inteckning, såsom en justerbar ränta inteckning (ARM). Om du vill eliminera osäkerheten i ett lån som kan fluktuera baserat på saker som till stor del är utanför din kontroll, är en refinansiering till en fast ränta förmodligen ett starkt alternativ.
• Eliminera Inteckning Försäkring: Du kan ha tagit en inteckning som kräver en månatlig PMI-betalning (private mortgage insurance). Om du har tillräckligt med kapital i ditt hem, kanske du kan eliminera den kostnaden genom refinansiering.
• tillgång till eget kapital i hemmet: om du har sett det uppskattade värdet av ditt hem uppskattar, kanske du kan få en ny inteckning som låter dig få tillgång till en del av det egna kapitalet. Det kallas en cash-out refinansiera. Du kommer att betala för denna tillgång genom en större inteckning balans, så var försiktig.

när du har bestämt din “varför” på refinansiera, om du vill fortsätta, här är stegen för jakt ner en ny inteckning.

Steg 1: Gör en lista över långivare att kontakta

precis som du förmodligen inte skulle köpa den första bilen du ser på tomten, bör du inte heller hoppa på det första bostadslånet som du ser på internet.

refinansiering ditt hus är ett stort långsiktigt finansiellt beslut. Att ta sig tid att göra några läxor kan spara tusentals dollar.

pengar expert Clark Howard säger att du bör undvika stora banker när du söker efter offerter på en ny inteckning. Vanligtvis sett, de erbjuder inte de bästa priserna, de har långsammare handläggningstider på refinansieringar och de är ökända för att försöka tack på oseriöst avgifter. Clark tror att du är bättre genom att undvika den potentiella huvudvärk.

istället vill Clark att du ska kolla med en hypoteksmäklare och dina lokala kreditföreningar för att få flera citat.

“du vill ha minst fyra val,” Clark säger. “Om du är nöjd med dem, gå till den plats där du tog ut ditt ursprungliga lån. Gå sedan till den plats där du normalt gör din bankverksamhet, gå till en inteckning mäklare och sedan till en kredit union.

” och verkligen kan du gå mycket längre än de fyra om du vill. För när du har dem kan du gå till online långivare. Du kan handla på din telefon, Du kan handla på din bärbara dator och du tittar på platser som Rocket Mortgage.”

steg 2: Få citat

när du har minskat din lista över potentiella långivare är det dags att se vad var och en har att erbjuda.

frågor att ställa när du får en offert

• vad är räntan? Du kommer att se räntor främjas över webbplatser, TV-reklam och skyltar, men många av dem är “bästa fall scenarier” i begränsad tid kampanjer. Se till att varje långivare ger dig en enkel offert som tydligt definierar den ränta du kvalificerar dig för och hur länge det erbjudandet är tillgängligt för dig.
• finns det några poäng som krävs för att få denna kurs? Ibland kallas förbetalda eller inteckning poäng, dessa “poäng” är i huvudsak en förskottsbetalning på inteckning räntekostnader i utbyte mot en lägre ränta. Detta säkerställer att banken tjänar pengar på lånet tidigare i processen, och det är inte nödvändigtvis en bra sak för låntagaren. Clark säger att de enda som bör överväga att betala poäng på ett lån är de som är säkra på att de kommer att vara i hemmet på mycket lång sikt.
• hur mycket kommer stängningskostnaderna att bli? Om du inte får ett lån utan slutkostnad, kommer du att få några utgifter för att behandla ditt lån.
• finns det några “skräp avgifter” inblandade? Dessa är onödiga eller oseriösa avgifter som kan klistras på den slutliga kostnaden för ditt lån. Clark hatar dessa, eftersom de kan göra ett annars attraktivt lån till en dålig affär. Det kanske inte är kul att kamma igenom detaljerna, men se till att varje avgift du blir ombedd att betala är nödvändig.

Clarks ideala citat

Clark vill att du ska få lägsta möjliga pris, men han vill också att du ska undvika onödiga avgifter. Det inkluderar orimliga stängningskostnader, vilket kan ställa dig tillbaka på ditt saldo om de rullas in i lånet. Av den anledningen säger han att vissa människor kan vara bäst lämpade för ett lån utan stängning.

han vill också att du ska se till att refinansiering hjälper dig att flytta din payoff datum framåt-inte bakåt.

“en av mina favorit typer av refinansiering går från ett 30-årigt lån till ett 15-årigt lån. Om du har mer än 23 år kvar på en 30-årig inteckning och du refi till en ny 30-årigt lån, du förlänga den tid du är i skuld,” Clark säger. “Men om du väljer ett 15-årigt lån istället kommer du att sänka din ränta ännu mer och betala av hypotekslånet tidigare.”

kom ihåg att gå igenom denna process med flera långivare. Du vill ha en tydlig bild av fördelarna och nackdelarna med varje typ av lån de erbjuder så att du kan välja vilket som är bäst för dig.

när det gäller att jämföra citat Vill du också se till att det är en jämförelse mellan äpplen och äpplen. Döm inte en kurs utan poäng vs. en kurs med en punkt som krävs, till exempel.

när kommer det att bli ett hårt drag på din kredit?

du kan bli ombedd att ge tillstånd för ett hårt drag på din kredit under offertprocessen. Det beror på de långivares politik som du arbetar med.

jag pratade med representanter från två kreditföreningar, och de båda sa att deras organisationer begär hårda kreditdrag under offertprocessen.

LendingTree är en gratis online offert tjänst som butiker din information runt till många långivare. Dess webbplats säger att dess första förfrågan på din kredit inte påverkar din poäng. Dock, webbplatsen säger också att partner långivare som får din information genom LendingTree kan göra sina egna kreditkontroller:

LendingTree drar din kreditrapport när du fyller i en lånebegäran. LendingTree utredning räknas inte din kredit värdering inte heller dyker upp på din kredit rapport till någon annan än dig.

varje långivare har sin egen policy om att dra din kredit. Vissa kan dra din kredit innan de gör dig ett lån erbjudande; andra kan dra din kredit efter att du har accepterat deras erbjudande. I alla fall drar LendingTree din kreditrapport när du fyller i en lånebegäran.

när din kreditinformation har dragits börjar klockan ticka. Du kommer att ha en period på upp till 30 dagar (beroende på poängservice) under vilken flera långivare kan göra kreditkontroller utan någon negativ inverkan på din kreditpoäng. Detta kan du shoppa runt utan att göra ytterligare skador på din kreditvärdighet.

Clark rekommenderar att du samlar alla dina citat inom 14 dagar från det datum du begärde din första offert. Sent i den här artikeln kommer vi att prata mer om varför Clark anser att två veckors tidsfrist är så viktig.

steg 3: Crunch siffrorna

nu när du har några refinansiera citat, du är redo att använda Clarks inteckning refinansiera kalkylator för att se om denna transaktion är en bra ide.

men först bör du bekanta dig med Clarks breakeven-regel: det är grunden som räknaren är byggd på.

Clarks Breakeven-regel

Clark har en särskild regel som han gillar att använda när de överväger om en refinansiering är värt kostnaderna för den.

medan Team Clark har en mer djupgående uppdelning av denna filosofi här, är den snabba tonhöjden på den här: Clark vill att du ska bryta jämnt på dina refinansieringskostnader (stängningskostnader, poäng etc.) inom 30 månader i räntebesparingar ensam.

“om du kan göra tillbaka kostnaden för refinansiera i 30 månader eller mindre, bör du göra det,” Clark säger. “Det är bara ekonomiskt vettigt. Det är utlösaren.”

det är viktigt att notera att Clark talar om att göra stängningskostnaderna tillbaka i 30 månader enbart genom räntebesparingar, inte betalningsbesparingar. Räntebesparingar är ett verkligt mått på kostnadsåterhämtning. Det kan se ut som om du sparar pengar om din månatliga betalning går ner på grund av en längre låneperiod. Men på lång sikt sparar det inte pengar.

Clarks Mortgage Refinance Calculator

Clarks mortgage refinance calculator ger dig inte bara de ekonomiska detaljerna i en transaktion, men det ger dig också konkreta och handlingsbara råd baserat på breakeven-regeln som vi just diskuterade.

du kan ansluta din information här för vägledning:

steg 4: Välj en långivare och lås in kursen

medan du borde ha 30 dagar att shoppa runt på citat innan ditt kreditbetyg tar en träff, säger Clark att du borde fatta ett beslut om ditt nya lån och låsa det inom 14 dagar efter att du begär offerter.

“det är tänkt att vara 30 dagar, men om man tittar på vad kreditbyråer säger, jag är mer bekväm med att slutföra processen i 14 dagar,” Clark säger. “På så sätt är människor fokuserade på det, och det finns ingen chans att de kommer att få mer än en förfrågan att räkna in i deras kreditpoäng.

” skönheten i att sätta ett mål att få alla dina citat inom två veckor är att du kommer att vara konsekvent i de frågor du ställer. Om du låter det gå över många, många veckor kan priserna förändras och dina frågor kan inte längre vara desamma.”

när du har kommit på citatet som erbjuder dig de bästa villkoren, vill du kontakta den långivaren och be om att låsa in din kurs.

Låneberäkningsformulär

när du har bekräftat att du vill gå vidare med en långivare kan du förvänta dig att få ett tresidigt dokument med titeln “Låneberäkningsformuläret.”Detta har ersatt vad som brukade kallas en” god tro uppskattning.”

Consumer Finance Protection Bureau erbjuder följande tips för att utvärdera detta formulär:

• kontrollera stavningen av ditt namn
• verifiera lånetid, syfte, produkt och typ är korrekta
• se till att din kurs är markerad som låst
• kontrollera att lånebeloppet är korrekt
• kontrollera att ditt lån är antingen fast ränta eller rörlig ränta baserat på din citerade lånetyp
• kontrollera om saker som förskottsbetalning påföljder eller ballong betalningar
• se till att den månatliga betalningen uppskattning linjer upp med dina förväntningar

du kan se ett urval av lån uppskattning formen på Consumer Finance Protection Bureau webbplats länk ovan.

var du ska hålla dina stängningskostnader

när du har låst i din kurs och vet ungefär hur mycket pengar du kommer att behöva betala vid stängning kanske du undrar hur man hanterar pengarna mellan nu och stängningsdatumet.

Team Clark föreslår att du överväger att parkera den på ett högavkastande sparkonto. Detta hjälper dig att uppnå flera saker på en gång:

1. samlar en blygsam ränta på dina pengar medan du väntar på att stänga
2. håller pengarna flytande så att du kan komma åt det när långivaren behöver det (stängningsdatum kan ofta ändras)
3. skyddar dina stängningspengar från kortfristiga ebbs och flöden av investeringskonton
4. håller dig från att använda stängningspengarna som en del av dina dagliga utgifter

steg 5: Samla dokumenten

när det är dags att behandla ditt lån kommer långivaren att göra en mer detaljerad utvärdering av din ekonomi för att säkerställa att du inte är en hög kreditrisk.

medan varje långivare kan ha sin egen lista över finansiella dokument som krävs, här är några saker du kan förvänta dig att bli ombedd:

• Löneverifieringsdokument (lönestubbar)
• personliga skattedokument (W – 2 eller 1099)
• kontoutdrag
• uttalanden om eventuella utestående skulder (billån)
• bevis på eventuella anspråk på personliga tillgångar (pensionsfonder)

Observera att utvärderingsprocessen kommer att sträcka sig utöver din personliga ekonomi. Det kommer också att innehålla en bedömning av din egendom inklusive en professionell bedömning av hem-och marknadsanalysen av hemvärden i området. Långivaren kommer att vilja se till att det inte kasta mer pengar på en fastighet än det är värt för dem om du standard på refinansieras inteckning.

steg 6: Stäng ditt lån

när långivaren är bekväm med den finansiella informationen du tillhandahåller och informationen på din egendom kommer de sannolikt att kontakta dig för att ställa in ett slutdatum.

denna process kan likna vad du upplevde när du stängde på ditt ursprungliga lån för fastigheten, men det kommer förmodligen inte att vara så länge.

du kan förvänta dig att denna transaktion ska ske under överinseende av ett titelföretag, även om vissa refinansiera stängningstransaktioner bara kan registreras av en notarie. Om du är skyldig att ta med pengar till stängningen måste du troligen vara beredd att ta med en kassörskontroll eller genomföra en banköverföring.

enligt min erfarenhet kommer Stängningen att kräva mindre än en timme av din tid och kommer också att kräva din signatur på ett extraordinärt antal dokument. Kom alltid ihåg att ta dig tid och förstå exakt vad det är du signerar. Ställ frågor om du är osäker på något. Trots allt, du är den person som undertecknar att ta på sig år av ekonomiskt ansvar här!

akta dig för bedräglig aktivitet

under de dagar och timmar som leder fram till stängning på din refinansieras lån, du kommer att vilja vara på hög alert för misstänkta telefonsamtal, e-post eller dokument. Det här är en tid då scammers försöker byta på intet ont anande husägare som förväntar sig att flytta stora summor pengar vid stängning.

om du ger fel person känslig information om en banköverföring, till exempel, de kan stjäla tusentals dollar med lite sätt för dig att få pengarna tillbaka.

Clarks säger att ett populärt sätt detta händer är när en potentiell bedragare lyckas hacka in i e-postkontot för en hypotekslån, fastighetsadvokat eller titelföretag.

när de har knäckt lösenordet för den utsatta parten, svindlarna luta sig tillbaka och vänta på känslig låneinformation som ska skickas via e-post. Och sedan går de in:

“de efterliknar den individen och skickar falska betalningsinstruktioner för ledningar,” säger Clark. “Och du kan hamna ledningar pengar till skurkarna i stället för att stänga.

” nu, vad du alltid vill göra är att få verbal bekräftelse från var du gör tråden till . Du vill prata med den enskilde med den avslutande advokat, Titel fast eller vem bara för att kontrollera dessa instruktioner.”

när telefonsamtal krävs för att bekräfta ledningar av pengar, Clark säger att han ber att vara den som gör telefonsamtalet snarare än att ta emot den. Det är ett försök att undvika chansen att en bedragare imiterar en av parterna som hanterar transaktionen.

Kontrollera alltid att du verifierar identiteten på långivaren, banken eller annan part innan du avslöjar känslig information via telefon eller via e-post.

slutliga tankar

för de flesta är deras hem en av de dyraste investeringarna i deras livstid. Så det är viktigt att se till att du är flitig i refinansieringsprocessen.

för att sammanfatta, här är några av de viktiga stegen du bör ta:

1. gör dina läxor på ditt nuvarande lån, framtida planer och marknadsförhållanden för att se om refinansiering är ett genomförbart alternativ.
2. shoppa runt för flera välrenommerade långivare som du vill göra affärer med. Dessa alternativ kommer helst att omfatta inteckning mäklare eller kreditföretag.
3. få offerter från flera långivare, se till att du ställa alla frågor och samla all information inom en 14-dagars fönster.
4. Crunch siffrorna med vår inteckning refinansiera kalkylator för att hjälpa dig att plocka ut de mest fördelaktiga lån alternativ från Citat Du fick.
5. Lås in din kurs och samla in nödvändiga dokument för ditt nya lån.
6. akta dig för scammers när du förbereder dig för de finansiella transaktionerna i samband med avslutningsmötet.

om du slutför dessa steg framgångsrikt bör du vara på god väg att få ett nytt hypotekslån som du kan känna dig säker på är en nettovinst i ditt liv i många år framöver.

Mer Clark.com-innehåll du kanske gillar:

• När ska jag refinansiera med en no Closing Cost Mortgage?
• Clark Howards särskilda regel för refinansiering av din inteckning
• är en Cash-Out refinansiera rätt för dig?