I Columbus, Indiana, får ett dött köpcentrum ett nytt leasingavtal på livet som ett hälsofokuserat samhällscentrum

1990, ett år då B. Dalton och Wet Seal regerade högsta och det till synes oföränderliga amerikanska köpcentret var i sin zenit, staden Columbus, Indiana, fick sitt andra riktiga slutna köpcentrum—ett av uppskattningsvis 19 gallerior att öppna över hela USA det året.

ligger på platsen för det gamla Bartholomew County Fairgrounds i stadens kärndistrikt, byggdes det nya Fair Oaks Mall tre mil nordost om City Center, ett konventionellt tidigt 1970-talets inomhus köpcentrum sammanfogat med ett glasklädsel med medborgerlig evenemangsutrymme som kallas Commons. Båda byggnaderna designades av C Jacobsar Pelli för Gruen Associates—ett namn synonymt med köpcentra Från Culver City, Kalifornien, till Waukegan, Illinois, och många punkter däremellan. 1956 introducerade företagets grundare Victor Gruen amerikanska konsumenter till landets första helt slutna, klimatstyrda köpcentrum, Southdale Center i Edina, Minnesota.

Columbus två-mall era var dock kortlivad. Pelli ‘ s Commons and City Center-bättre känd som Commons Mall—revs nästan helt 2008 för att ge plats för ett ombyggnadsprojekt i centrum centrerat kring ett nytt inomhusutrymme. Den 413.000 kvadratmeter Fair Oaks Mall, en mer workaday retail destination med ett anständigt antal mall häftklamrar och ingen arkitektonisk stamtavla att tala om, soldat på.

idag är Fair Oaks Mall fortfarande öppen och hem för en blygsam—mindre än du kan räkna med med två händer—smattering av detaljhandel och restaurang hyresgäster med en Kmart-turned-Dunhams sportvaruaffär som fungerar som sitt enda överlevande ankare. Mall walkers fortsätter att utnyttja hallen och den tidigare JC Penny har sett mycket action senast. Men för alla ändamål är Fair Oaks Mall död.

liksom med många döende och döda gallerior över hela landet, efterlivet i Fair Oaks Mall har förutbestämts före den ordspråkiga kontakten helt dras. Men i en uppfriskande avvikelse från normen kommer köpcentret inte att ge plats för en privat blandad användning med bostäder eller delvis omvandlas till en megakyrka eller Amazon fulfillment center. Den ideella Fair Oaks Community Development Corporation (FOCDC), ett partnerskap mellan staden Columbus och Columbus Regional Health (CRH), äger nu den 36 hektar stora fastigheten och planerar att förvandla köpcentret till en offentlig tillgång: ett hälso-och fritidscampus centrerat kring “holistiskt välbefinnande” där de nuvarande köpcentret vandrare och sportvaruaffärsmedlemmar kommer att känna sig som hemma.

från dying retail hub till community resource

efter att ha förvärvat köpcentret i December 2018 tappade FOCDC Columbus, Ohio-huvudkontoret landskapsarkitektur och stadsdesignföretag MKSK och Perkins&kommer följande juni att skapa en huvudplan och långsiktig vision för Fair Oaks Mall-webbplatsen. Medan genomförandet av den visionen för närvarande väntar på grund av koronaviruspandemin, huvudplanen som framkom från processen är anmärkningsvärd: ett mångfacetterat samhällscenter-slash-wellness-nav som fungerar som en slags andlig kusin till en YMCA men med en maträtt och, ja, även en del detaljhandel.

som Lindsey Peckinpaugh, en Chicago-baserad praktikledare med Perkins&Wills Sport -, rekreations-och underhållningsavdelning, förklarade det, både CRH och staden har “det gemensamma målet att återvända köpcentret till någon form av samhälle och utåtvänd användning.”Men båda strävar också efter sina egna unika mål. För CRH hjälper adaptive reuse-projektet det att centralisera vissa kliniska tjänster spridda över staden till ett stödjande nav. Staden, under tiden, har länge varit i behov av både inomhus fritidsanläggningar för parker avdelning-headed programmering, och ytterligare administrativa utrymme.

“jag tror att borgmästaren mer än någonting var oroad över vad som skulle hända med köpcentret om det bara lämnades till den privata marknaden”, tillade Peckinpaugh. “Det skulle förmodligen inte utvecklas på ett sätt som stod i proportion till den omgivande markanvändningen och tillsatsen till stadens livskvalitet.”

även om Peckinpaughs övning har upplevt ett intresse av intresse-från både fastighetsutvecklare och stadschefer—i potentialen att omvandla nedlagda big box anchor-butiker till fritidsanläggningar, vad som planeras för Fair Oaks Mall går utöver att göra en gammal Sears till en mycket stor Equinox. Varje kvadrattum av den planerade anläggningen på över 526 000 kvadratmeter kommer att ägnas åt hälso-och wellnessrelaterade användningsområden, inklusive gruppövningsområden och fitnessstudior, idrottsbanor, ett demonstrationskök, hjärtcenter, hydroterapipool och närings-och kliniska tjänster som drivs av CRH. Eftersom byggnadens program är så mångsidigt finns det en slags inbakad inkludering som leder till att alla användare, oavsett om det finns en pilates-klass eller diabetesrådgivning, känner sig välkomna.

“något som jag tycker är intressant att vi har pratat om som ett ambitiöst mål—och vi ser det i andra blandade typologiprojekt som detta—är begreppet spektrum av vård eller spektrum av välbefinnande,” förklarade Peckinpaugh. “Oavsett om du är frisk, du återhämtar dig från en skada, eller om du får behandling från en sjukdom, alla samverkar som en i ett samhälle.”

Välkommen tillbaka, mall walkers

förutom CRH-ledda öppenvårdstjänster och gym, kommer 25 procent av Fair Oaks mallens fotavtryck att reserveras för ideella samhällspartners till konkurrenskraftiga leasingräntor samt “kompletterande” detaljhandel—tänk till exempel på en yoga gear purveyor som fyller på platsen där den begränsade brukade vara.

Dunhams sportvaruaffär som fortfarande är bunden till ett aktivt leasingavtal har uttryckt intresse för staden för att upprätthålla en närvaro på fastigheten efter ombyggnad som, som observerats av Peckinpaugh, är meningsfullt som “det kommer att bli en kompletterande användning för dem.”Andra hyresgäster kan eventuellt inkludera spa-tjänster, banker och mat-och dryckesanläggningar för att fylla i maträtten. “Du tänker på alla fotbollsmödrar som kan gå och få en manikyr mellan att göra något annat,” musade Peckinpaugh. Och, som nämnts, tas lojala gallerian vandrare in i kontot. Enligt huvudplanen skulle ett dedikerat vandringsled längs den befintliga hallen vara ett centralt inslag i det ombildade och återaktiverade Fair Oaks Mall.

“vi pratar mycket om i vår praxis om att eliminera hinder för åtkomst och det faktum att inom våra samhällen finns det väldigt få platser där du kan gå som samhällsmedlem och inte behöver betala för något, tro på något eller köpa något”, sa Peckinpaugh att upprätthålla ett element som är helt tillgängligt för allmänheten som en galleria korridor-vänd-gångbana. “En viktig princip i planen är att människor går in i byggnaden, fritt går runt och handlar om de väljer att. Men det kommer att finnas åtkomstpunkter som du behöver medlemskap, ett möte eller anledning att vara i ett program.”

David Sheldon, en Los Angeles-baserad associerad rektor med Perkins&Wills företags-och kommersiella praxis, noterade också den nyckelroll som hallen har för att andas nytt liv i just detta döda köpcentrum och potentiellt andra. “Det intressanta med hallen är potentialen att aktivera den med mer tankeväckande wellnessavtal”, sa han. “Fallbacken är att gå till Claires och moster Annes pretzels men jag tror att med begrepp som detta och vad som förutses för den här egenskapen finns det en möjlighet att verkligen göra det holistiskt—det är precis där.”

“utvecklare måste tänka annorlunda om deras prestanda och måste också tänka på sina hyresrullar lite annorlunda” tillade Sheldon. “Och det kan hjälpa till att bättre aktivera den ankaret så att alla upplever en ökad känsla av wellnessmöjligheten.”

huvudplanen som planeras av MKSK och Perkins& kommer också att sträcka sig utöver mallens befintliga fotavtryck. Ombyggnaden kommer att förankras av ett stort fälthus med flera användningsområden som ligger direkt norr om köpcentret på platsen för ett tidigare satellitvaruhus (Goody’ s) som nu hyrs ut som Kontor till Columbus-baserade Cummins engine company; Cummins Kevin Roche-designade huvudkontor, färdigställt 1983, ligger i centrum, inte för långt från old Commons Mall. Och det hyresavtalet mognar snart.

som påpekats av Peckinpaugh, Columbus har länge försökt att etablera en publik ritning inomhus torv anläggning som kan användas året runt för att vara värd för regionala turneringar för sporter som lacrosse och rugby Fotboll. Tanken är att en sådan plats, tänkt som ett livligt nav för “regional ungdomssportturism”, skulle kunna dra tillräckligt med åskådare för att stödja detaljhandel och andra kompletterande tjänster i det intilliggande köpcentret.

en återgång från 21-talet till Gruens vision

medan COVID-19-krisen har tvingat FOCDC att trycka på pausknappen för tillfället, är den metamorfa ombyggnaden av Fair Oaks Mall fortfarande mycket i spel. “Vi har fått höra av staden Columbus att det inte är en fråga om, det är bara en fråga om när,” förklarade Peckinpaugh. “De väntar på återhämtning. (En stor del av finansieringen som hade avsatts för projektets första fas fördelades slutligen över hela gemenskapen som småföretagslån under pandemin.)

precis som med den omfattande samhällsengagemangsprocessen som informerade huvudplanen och ritade vad Peckinpaugh beräknas vara i genomsnitt 20 till 300 medlemmar per möte, är FOCDC engagerad i en hög grad av öppenhet om framtiden för ombyggnaden.

“Detta är en av de största skillnaderna mellan detta koncept och det mer typiska begreppet engagemang om framtiden för dessa fastigheter,” tillade Sheldon om projektets öppenhet. “Eftersom det faktum att det är så offentligt och redan ingratierar sig i samhället—du har inget val, du är i det. Det handlar inte om något annat än hur vi går framåt som har en viss nivå av konsensus.”

och Medan Fair Oaks Mall kan vara i samma tillstånd av limbo (tidigare en verkställande redaktör Matt Shaw besökte Fair Oaks Mall 2008 och även då observerade det som i stort sett övergivet) som otaliga andra mallfastigheter i landet finns det naturligtvis det faktum att det är ett dött köpcentrum i en medelstor Midwestern stad internationellt känd för sin rikedom av modernistisk arkitektur. “Att arbeta i Columbus är både en ära och ett stort ansvar”, säger Peckinpaugh. “Att bara utveckla 400 eller 500 000 kvadratmeter utrymme i sig är en enorm investering. Jag tror att när vi kommer in i designen kommer det att finnas mycket hantering av förväntningarna eftersom det här är ett projekt som läggs fram av samhället—och det kommer förmodligen inte att vara den arkitektoniska pärlan som de vill att den ska vara, men jag vet med kreativitet och korrekt hantering anläggningen kan meningsfullt omvandlas till en anläggning Columbus är stolt över.”

Designförväntningar åt sidan, peckinpaugh och Sheldon hoppas att det reimagined Fair Oaks Mall inte nödvändigtvis får uppmärksamhet för hur det ser ut, men för dess betoning på samhällsbaserad programmering som harkens tillbaka till Victor Gruens ursprungliga vision för American mall.

“vi har sett en ganska stor mängd köpcentra som vill förvandla”, säger Sheldon. “Och vi som arkitekter kommer in, och vi tittar på bostäder, vi tittar på blandad användning, Vi tittar på underhållning. Och sedan går det bara tillbaka till någon form av engångshandel, som kommer att vara föråldrad och föråldrad inom de kommande fem till sju åren, ändå. Och så löser de inte riktigt problemet.”

” vårt intresse för detta har verkligen fötts från hur man tar miljontals kvadratmeter fastigheter och omvandlar dem tillbaka till våra samhällen och gör det på ett annat sätt,” tillade han. “Och jag tror att det vi pratar om med Columbus är ett bra exempel på det.”