Kautsman mot Carrington Mortg. Servs., LLC

den ärade JOHN C. COUGHENOUR

ORDER

denna fråga kommer inför domstolen om svarandenas rörelse att avvisa (Dkt. Nr 63) Kärandenas Tredje Ändrade Klagomål (Dkt. Nr 60). Efter att ha beaktat parternas briefing och relevant rekord beviljar domstolen delvis och förnekar delvis svarandens rörelse (Dkt. 63) av de skäl som förklaras häri.

I. Bakgrund

kärandena fick ett lån från landsomfattande Bank för att finansiera ett köp av bostadsfastigheter i King County, Washington 2006. (Dkt. Nr 60 vid 10-11.) Lånet regleras av en justerbar räntesats, som kräver periodisk betalning av ränta och kapital, och säkras genom en Förtroendehandling som registrerats mot fastigheten. (Dkt. 60-1, 60-2.) Två bestämmelser i Förtroendehandlingen är aktuella. Den första, med titeln “bevarande, Underhåll och skydd av fastigheten; Inspektioner, “tillåter” långivaren eller dess agent” att “ange och inspektera” utsidan av fastigheten. (Dkt. Nr 60-2 vid 7.) Den andra, med titeln “skydd av långivarens intresse för egendom och rättigheter enligt säkerhetsavtalet”, tillåter “långivaren” att vidta vissa åtgärder om låntagaren överger fastigheten eller bryter mot förbund i förtroende. (ID. vid 9.) Ett misslyckande med att göra periodiska betalningar skulle vara en sådan överträdelse. (ID. vid 1.) I händelse av övergivande eller överträdelse kan långivaren “göra och betala för vad som är rimligt eller lämpligt för att skydda långivarens intresse för fastigheten” inklusive “att komma in i fastigheten för att göra reparationer, byta lås, byta ut eller bräda upp dörrar och fönster, dränera vatten från rör . . . och har verktyg på eller av.” (ID. vid 9.)

svarande Carrington Mortgage Services, LLC (“CMS”) började betjäna Kärandenas anteckning 2013. (Dkt. Nr 60 vid 2, 16). Svarande Carrington Home Solutions, L. P. (“CHS”) är ett CMS-dotterbolag som avtalar med CMS för att tillhandahålla olika tjänster, inklusive heminspektioner på fastigheter där låntagaren står bakom sina betalningar, och åternycklar och vinterförmåner övergivna fastigheter i avvaktan på avskärmningsförfaranden. (ID. vid 3, 6, 7.) CMS anser att en fastighet ska överges baserat på resultaten från CHS: s inspektioner. (ID.)

kärandena hävdar att efter att de föll bakom sina Notbetalningar instruerade CMS CHS att inspektera sin egendom, vilket CHS gjorde den 18 mars 2013 och fann den ledig. (ID. vid 17.) CMS instruerade sedan CHS att ange, åter nyckel, och winterize fastigheten. (ID. vid 17-18.) Vinteriseringen bestod av att stänga av verktyg, tejpa över handfat och apparater och “andra steg som försämrade användningen av fastigheten.” (ID.) Kärandena fick inget meddelande om dessa aktiviteter. (ID. vid 18.) De upptäckte bara ” intrånget “när de försökte visa fastigheten till en potentiell hyresgäst” på eller omkring ” 27 mars 2013. (ID. vid 18.) Käranden hävdar den blivande hyresgästen” mer sannolikt än inte “skulle ha hyrt fastigheten hade kärandena kunnat visa det, men eftersom kärandena inte kunde, deras” trovärdighet ” med den blivande hyresgästen förlorades. (ID.) Käranden ersatte låset, omvända CHS: s vinteriseringsinsatser och flyttade så småningom in i fastigheten själva. (ID. vid 18-19.) CHS fortsatte att regelbundet inspektera fastigheten, men försökte inte åternyckla eller vinterisera den. (ID.) CMS lade till det belopp som det var skyldigt till CHS för tjänster som gjordes till Kärandenas utestående notbalans: $15 per inspektion, $65 för re-rekeying, och $175 för vinterförvaring. (ID. vid 19-20.)

kärandena hävdar att svarandenas inspektions -, nyckel-och vinteriseringsaktiviteter var onödiga och att detta är en vanlig praxis av svarande. (ID. vid 3-7.(1) i ett försök att blåsa upp de avgifter de tar ut och (2) att driva låntagare att överge sina hem, vilket minskar långivarnas hinder för avskärmningsförfaranden. (ID.) Käranden hävdar att mellan 2010 och 2016, CMS inspekteras och re-keyed hem många Washington låntagare innan avskärmning förfaranden inleddes. (ID. vid 24-25.) Följaktligen tar kärandena denna kostym som en grupptalan. (Se allmänt Dkt. Nr 60.)

käranden lämnade in ett klagomål om Grupptalan och först ändrade klagomål om grupptalan i statsdomstolen mot CMS, och hävdade att CMS: s handlingar var olagliga och resulterade i skada. (Dkt. Nr 1-2.) CMS tog bort ärendet till denna domstol och flyttade för partiell dom om inlagorna enligt Federal Rule of Civil Procedure 12(c). (Dkt. Nr 17.) Denna domstol beviljade förslaget och avvisade några av Kärandenas påståenden utan att det påverkar och med rätt att ändra. (Dkt. Nr 26.) Käranden lämnade in ett andra ändrat klagomål om Grupptalan, påstod ytterligare fakta som stödde sina påståenden, släppte ett krav, lade till ett krav och namngav CHS som svarande. (Dkt. Nr 44). Domstolen beviljade CMS: s efterföljande förslag att avvisa det andra ändrade klagomålet, avvisa alla fordringar mot CMS och CHS utan att det påverkar och med möjlighet att ändra. (Dkt. Nr 54.)

kärandena väckte sedan ett tredje ändrat klagomål om Grupptalan och hävdade samma påståenden som det andra ändrade klagomålet, men lade till ytterligare fakta. (Dkt. Nr 60.) Käranden påstod följande: Svarandenas re-key och winterization aktiviteter representerar en CPA-överträdelse; CMS: s inspektionsverksamhet representerar en CPA-överträdelse; svarande berikades orättvist av de avgifter de debiterade för inspektionen, re-key, och winterization aktiviteter; CMS bröt sitt kontrakt med käranden; och CMS bröt mot sin plikt för god tro och rättvis hantering av käranden. (ID. vid 28-44.) Svarande flyttar för att avfärda, hävdar Kärandenas tredje ändrade klagomål lägger till “mestadels irrelevanta eller avgörande anklagelser” och käranden “misslyckas med att övervinna bristerna i sina tidigare klagomål.”(Dkt. Nej. 63 vid 2.)

II. diskussion

A. juridisk Standard

en svarande kan flytta för att avvisa när en kärande “misslyckas med att ange ett krav på vilket lättnad kan beviljas.” Fed. R. Civ. S. 12 (b) (6). Enligt artikel 12(B)(6) godtar domstolen alla faktiska påståenden i klagomålet som sanna och tolkar dem i det ljus som är mest gynnsamt för den icke-rörliga parten. Vasquez v. L. A. Län, 487 F. 3D 1246, 1249 (9: e Cir. 2007). Men för att överleva ett yrkande att avvisa måste en kärande citera fakta som stöder en “trolig” orsak till handling. Bell Atlantic Corp. V. Twombly, 550 USA 544, 555-56 (2007). En fordran har ” ansikts rimlighet “när den part som söker befrielse” åberopar sakligt innehåll som gör det möjligt för domstolen att dra rimliga slutsatsen att svaranden är ansvarig för tjänstefel påstådda.”Ashcroft v. Iqbal, 556 U. S. 662, 672 (2009) (interna citat utelämnade). Även om domstolen måste acceptera som sant ett klagomål väl åberopade fakta, ” avgörande anklagelser om lag och obefogade slutsatser kommer inte att besegra en annars korrekt rörelse att avfärda.”Vasquez, 487 F. 3d vid 1249 (citat utelämnat). “Uppsägning för underlåtenhet att ange en fordran är lämplig endast om det verkar bortom allt tvivel att den icke-rörliga parten inte kan bevisa någon uppsättning fakta till stöd för hans fordran som skulle ge honom rätt till befrielse.” ID. (citat utelämnat).

B. CPA-överträdelser

en korrekt pled CPA-överträdelse kräver fakta som visar följande element: (1) en orättvis eller bedräglig handling eller praxis, (2) förekommer i handel eller handel, (3) påverkar allmänintresset, (4) som orsakar skada på företag eller egendom, och (5) orsakssamband. Hangman Ridge utbildning stall v. Safeco Titel Ins. Co., 719 S. 2D 531, 533 (tvätta. 1986). Vid övergången till avfärda, svarande hävdar käranden misslyckats med att på lämpligt sätt åberopa det första elementet-en orättvis eller vilseledande handling eller praxis. (Dkt. Nr 63 vid 8-11.) En handling är i sig orättvis eller vilseledande om den bryter mot en stadga som förklarar beteendet i fråga vara orättvist eller vilseledande. Hangman Ridge, 719 S. 2d vid 535. Annars “måste en kärande visa att beteendet är “orättvist” eller “bedrägligt” under en fallspecifik analys av dessa termer.”Mellon V. Regl. Tr. Tjänster Corp., 334 S. 3d 1120, 1126 (tvätta. App. 2014). “n handling eller praxis kan vara orättvist utan att vara vilseledande.”Klem v. Washington ömsesidig Bank, 295 P. 3D 1179, 1187 (tvätta. 2013). “praxis är oskäliga orsaker eller kommer sannolikt att orsaka betydande skada för konsumenterna som inte rimligen kan undvikas av konsumenterna själva och inte uppvägs av utjämningsfördelar .'” ID. (ändring i original) (citering 15 U. S. C. 25 (n)). En handling är vilseledande om det handlar om ” en “representation, utelämnande eller praxis som sannolikt kommer att vilseleda” en rimlig konsument.”Panag v. bönder Ins. Co. av tvätt., 204 S. 3d 885, 895 (tvätta. 2009) (citerar Sw. Sunsites, Inc. v. Fed. Handel Comm ‘ n, 785 F. 2D 1431, 1435 (9: e Cir.1986)).

1. Re-keying och Winterizing fastigheten

käranden hävdar att CHS: s re-keying och winterizing åtgärder var orättvist och vilseledande. (Dkt. Nr 60 vid 28.) Käranden pekar på Washington State Supreme Court beslut i Jordanien mot Nationstar Mortg., LLC, 185 S. 3d 1195 (tvätta. 2016). I Jordanien domstolen ansåg att bestämmelser som tillåter pre-avskärmning inträde konflikt med Washington lag eftersom sådana handlingar uppgår till pre-avskärmning avyttring. Se 185 P. 3D 1195, 1200-02 (tvätta. 2016) (citerar tvätt. Rev. kod 7.28.230 och omräkning (tredje) av PROP. MORTGAGEES 2.1 CMT. b (adresse konflikter mellan lien teori stadgar, såsom Washingtons, och pre-avskärmning inträdesbestämmelser)). Washington State Supreme Court ansåg frågan som en certifierad fråga. ID. vid 1198. Den begränsade it-analysen till lagenligheten av inresebestämmelsen. ID. Det övervägde aldrig frågan i samband med ett CPA-krav. Den domstol som intygade frågan har dock funnit att svarandens pre-foreclosure re-keying är orättvist och bedrägligt med hjälp av Klems fallspecifika analys. Se Jordanien mot Nationstar Mortg., LLC, C14-0175-TOR, slip op. vid 18-21 (E. D. tvätta. Nov. 21, 2017). Denna domstol finner sin kollegas resonemang övertygande, särskilt mot bakgrund av fakta som ingår i Kärandenas tredje ändrade klagomål.

för det första hävdar kärandena att de tillfälligt avlägsnades, förlorade hyresintäkter, uppkom kostnader för att ändra låset och vända CHS: s vinteriseringsinsatser, hade belopp som debiterats deras lån av CMS och ådragit sig juridiska avgifter för att söka vägledning i frågan. (ID. vid 20, 28-9.) Detta är tillräckligt för att skapa väsentlig skada. Klem, 295 P. 3d vid 1187. För det andra hävdar kärandena att de inte var i stånd att meningsfullt förhandla om Deed of Trust: s inträdesbestämmelser eftersom dessa bestämmelser krävs av Fannie Mae, Freddie Mac och Federal Housing Authority för lån som säljs till sekundärmarknaden. (Dkt. Nr 60 vid 37); (Se även id. vid 30) (beskriver Federal Trade Commission slutsatser som ytterligare stöder Kärandenas påstående). Kärandena hävdar vidare att fastigheten var ledig mindre än en månad före CHS: s inträde, den var väl underhållen och den innehöll några få saker av deras personliga egendom, inklusive ett piano, vid tidpunkten för inträde. (ID. vid 17, 30.) Detta är tillräckligt för att fastställa att svarandenas handlingar inte rimligen kunde undvikas. Klem, 295 P. 3d vid 1187. Slutligen hävdar kärandena att någon fördel de kunde ha fått från försök att säkra sin egendom, såsom att behålla värdet på fastigheten för eventuell avskärmning försäljning, strider mot bevis som presenteras av konsumentintressegrupper, som har visat att re-key aktiviteter endast tjänar till att öka sannolikheten för avskärmning, därmed frustrerande statliga och federala lagar som syftar till att hålla husägare i sina hem. (Dkt. Nr 60 vid 30.) Detta är tillräckligt för att fastställa att Kärandenas skador inte uppvägdes av utjämningsförmåner. Klem, 295 P. 3d vid 1187.

anklagelserna ovan är tillräckliga för att stödja ett konstaterande att svarandenas re-keying och winterizing var orättvist, vilket ger en faktisk grund för ett CPA-krav. Domstolen behöver inte nå frågan om huruvida praxis också var vilseledande.

på grundval av detta förnekar domstolen svarandenas rörelse att avvisa Kärandenas CPA-påstående eftersom det gäller svarandenas nyckelverksamhet.

2. Inspektion av fastigheten

käranden hävdar också att CHS: s inspektioner själva var orättvisa och bedrägliga eftersom svarandena använde inspektionerna för att underlätta efterföljande åternycklar och vinteriseringsinsatser. (Dkt. Nr 60 vid 34-35.) Käranden erbjuder inga rimliga fakta för att stödja detta påstående. “Nakna påståenden “utan” ytterligare faktaförbättring ” är otillräckliga för att överleva en rörelse att avvisa. Iqbal, 556 USA vid 678 (interna citat och citattecken utelämnade). Domstolen beviljar därför svarandenas förslag att avvisa Kärandenas CPA-krav eftersom det gäller svarandenas inspektionsverksamhet.

C. orättvis anrikning

käranden hävdar också att de tilltalade var orättvist berikade av avgifterna CMS debiteras kärandens lån för inspektioner, re-key och winterization ansträngningar. (Dkt. Nr 60 vid 39-40.) Orättvis berikning kräver tilldelning av en förmån “på en part av en annan .”Dragt v. Dragt / DeTray, LLC, 161 S. 3D 473, 482 (tvätta. App. 2007). Käranden föreslår CMS “betalas” genom följande mekanismer: när en låntagare åter ett lån, under avskärmning processen, när lånet servicer säljer sina Service rättigheter, eller när husägaren säljer fastigheten. (Dkt. Nr 60 vid 40.) Käranden hävdar CMS betalades här när det sålde sina inteckning service rättigheter till en ny servicer. (ID.) Domstolen ser inte detta som en förmån “på kärandens bekostnad” eftersom kärandena faktiskt aldrig betalade det. Unga v. Unga, 191 S. 3d 1258, 1262 (tvätta. 2008). Den nya långivaren gjorde det. Därför är Kärandenas anklagelser otillräckliga för att överleva ett yrkande att avvisa. Domstolen beviljar svarandenas rörelse att avvisa Kärandenas orättvisa anrikningskrav.

D. avtalsbrott och skyldighet för god tro och rättvis handel

slutligen hävdar kärandena att när CHS, på CMS vägnar, gick in och omnycklade sin egendom, bröt CMS sitt kontrakt med kärandena och bröt mot sin underförstådda skyldighet för god tro och rättvis handel. (Dkt. Nr 60 vid 41-44.) Som en tröskel fråga, käranden måste plausibly hävda privity mellan sig och CMS för att få kontraktsbaserade fordringar. N. W. Indep. Skogen Mfrs. v. Avd. från Lab. och industrier, 899 S. 2D 6, 9 (tvätta. App. 1995).

Kärandenas teori är att CMS i kraft av kompensationsarrangemanget mellan CMS och långivaren är en innehavare av den del av Förtroendehandlingen som innehåller inspektions-och inträdesbestämmelserna. (Dkt. Nr 60 kl 12, 13, 41-43; 66 kl 19) domstolen håller inte med. Även om CMS var en innehavare, det enda som det troligt tilldelades är den del av anteckningen som adresserar betalningsvillkoren—inte förtroende. (ID.) Som denna domstol tidigare har beskrivit är Deed of Trust: s bevaranderättigheter separata från anteckningen. (Dkt. Nr 54 kl 4-5) (med hänvisning till Architectural Woods, Inc. V. tillstånd, 562 P. 2D 248, 248 (tvätta. 1977)). Därför misslyckas kärandena med att åberopa tillräckliga fakta för att stödja privacy. Domstolen beviljar svarandenas rörelse att avvisa alla kontraktsbaserade fordringar.

III. Slutsats

av ovanstående skäl, svarandes yrkande att avfärda (Dkt. 63) beviljas delvis och nekas delvis. Alla utom Kärandenas CPA-krav på svarandenas nyckel-och vinteriseringsverksamhet avvisas utan fördomar och utan tillstånd att ändra.

daterad den 23: e dagen i januari 2018.

/ s/_________

John C. Coughenour

Förenta staternas distriktsdomare