The Art of the Determination

med Sommaren bakom oss och slutet av året rusar framför oss är det viktigt att ta en paus för att titta på en av de minst förstådda delarna av arkiveringsprocessen: Beslutsbegäran. Bestämningar, även känd som recons (omprövning) och precons (Pre-övervägande) i påskynda industrin, är former som begär förtydliganden och tolkningar, eller i vissa kod instanser raka avvikelser, av koder och zonindelning resolutioner som styr vår rättvisa Stad.

säg att en plangranskare ger en arkitekt svårt om huruvida elektriska garderober räknas som zonerad golvyta. I nästan varje enskilt fall ska elektriska garderober inte dras av från zonerad golvyta! Men i fallet med elektriska riser stackar, där stora buntar av ledningen köra elektriska ledningar upp och ner i byggnaden, dessa kan dras av från planlagd golvyta som de är för alla avseenden mekaniska axlar och ergo planlagd golvyta undantagna per ZR 12-10. Elektriska rum med större utrustning (distributionspaneler, reservsystem, mätare, transformatorer etc.) kan också betraktas som mekaniskt utrymme och därför dras av. Trots allt detta köper din examinator inte argumentet och vill att ditt elektriska utrymme ska räknas som zonatgolvområde, så vart går du därifrån?

du lämnar in ett Beslutsformulär som anger ditt ärende och framställningar till en högre makt. Detta motsvarar “eskalering” när man hanterar kundservicefrågor. CCD1 former och ZRD1 former används för kod och zonindelning bestämningar respektive. Observera dock att varje avvikelse från Zonupplösningarna är en enkelriktad direktbiljett till styrelsen för standarder och överklaganden (BSA)! Ingen på DOB kommer någonsin att ge en varians till problem med zonering och zrd1-formuläret tillåter inte ens alternativet. Så när det gäller våra elektriska utrymmen är en enkel ZRD1 som begär förtydligande om definitionerna av golvyta vanligtvis tillräcklig, förutsatt att det finns anständiga skisser för att backa påståendet som bifogas zrd1-formuläret. Men för att få en hel klädkammare med en ensam ledning som passerar genom den dras av från planlagd golvyta är en varians och lycka till på BSA.

förutom Zonbestämningar finns det Kodbestämningar. Ett ccd1-formulär används för förtydliganden och till och med avvikelser angående koderna (gamla och nya), lagen om flera bostäder, den administrativa koden för staden New York och reglerna för staden New York (RCNY). För det mesta använder vi CCD1s för att klargöra delar av koden för att försäkra att våra sökande överensstämmer med avdelningens senaste tänkande om en Kodfråga. Sällan ber vi om en varians eftersom man i alla fall behöver en mycket, mycket, mycket bra anledning i form av en “praktisk svårighet” för att få avdelningen att bevilja en varians. Observera att en varians CCD1 vanligtvis eskaleras till tekniska frågor (TA), och en gång vid TA kan vissa CCD1s ta upp till ett år eller mer att lösa!

viktigt att notera, är en CCD1 eller ZRD1 är bara lika stark som den dokumentation som bifogas den. Starkt språk är bra, men utan tydliga planer och diagram som förklarar och bygger på språket är ccd1-formuläret självt värdelöst. Ibland kan den dokumentationen ta mycket längre tid att montera och mycket mer kapital än ccd1-formuläret och själva språket. Jag har sett kunder spendera små förmögenheter som ger alla tillägg som staden kan kräva för att bevilja ccd1-godkännandet beroende på ccd1-begäran. En gång godkänd finns det vanligtvis “villkor” som måste följas – förvänta dig aldrig att få en ccd1 godkänd utan att staden ställer så många villkor för det godkännandet som de eventuellt kan, särskilt varians CCD1s.

så du har monterat ditt språk på ett ccd1 / ZRD1-formulär och den stödjande dokumentationen är i ordning, så vad är nästa? Hela ccd1 / ZRD1-paketet, form plus tillägg, måste skickas till DOB för granskning och ett kontrollnummer som gör att varje bestämning kan spåras. Blanketterna finns redan i PDF-format från DOB-webbplatsen och de kan redigeras på datorn tillräckligt enkelt. Din addenda får dock inte vara större än 11 17-format, och sedan “bokas in” bakom ccd1-formuläret i Adobe Acrobat eller motsvarande program. Detta skapar ett bekvämt ccd1-formulär + tillägg för distribution, och hela PDF-filen kan inte överstiga 10 MB. Varför 10MB? Eftersom det är den typiska gränsen för e-postbilagor för DOB: s e-postservrar. När allt är närvarande och korrekt i datorn börjar du skriva ett e-postmeddelande till följande adresser beroende på vilken DOB-jurisdiktion du lämnar in bestämningen i:

NYC Development Hub: [email protected]

Hub Full Service: [email protected]

byggsäkerhet: [email protected]

Bronx: [email protected]

Brooklyn: [email protected]

Manhattan: [email protected]

drottningar: [email protected]

Staten Island: [email protected]

Obs: e-postadresser aktuella enligt september 2015 Service Update Memo

i ämnesområdet för nämnda e-post är det viktigt att använda en vanlig ämnesrad. Om ett jobb har lämnats in och en CCD1 eller ZRD1 måste godkännas för att komma ur en planöversyn invändning, än ämnesraden och ccd1 eller ZRD1 filnamnet själv bör läsa:

<DOB ansökningsnummer>_< Invändningsnummer>_adress.pdf

Pre-bestämningar arkiveras för att se om staden är “cool” med en föreslagen tolkning eller kod varians (kom ihåg inga zonindelning avvikelser!) innan faktiskt arkivering jobbet ska ha ämnet och filnamnet:

Pred_Address.pdf.

som en sista punkt är kvaliteten och tydligheten i språket på formuläret och tilläggen som stöder det av största vikt för godkännande. Förstå att CCD1s och ZRD1s vanligtvis startar processen vid DOB genom att granskas av DOB: s junior tekniska personal, liknande hur sidor vet de fall som ska höras av USA: s högsta domstol, och undertecknas av DOB senior teknisk personal som vanligtvis är PEs och RAs. Klart, enkelt, kortfattat språk kan vara mycket användbart när man söker ett Bestämningsgodkännande. Frestelsen är alltid att överdriva ditt fall och / eller komplicera det med tekniska termer, men några av de mest framgångsrika CCD1s och ZRD1s jag har blivit godkända var grundläggande, två punktförfrågningar. På något sätt ska du någonsin behöva gå igenom de två sidorna som finns på formulären själva.

att få någon bestämning godkänd kan ta mycket hårt arbete och mycket tid så var tålmodig och gör argumenten så rigorösa, respektfulla och tydliga som möjligt. Lycka till alla!