trender i kommersiella fastigheter teknik

de är inte fel. Relationer spelar fortfarande roll, matematiken fungerar fortfarande på samma sätt, och principer som plats, marknadsgrunder, och risk-vs-belöning gäller fortfarande, precis som de gjorde för hundra år sedan.

men kommersiella fastighetsinvesterare ignorerar tekniktrender på deras risk. På Feldman Equities värderar vi att hålla oss uppdaterade med moderna trender (inklusive teknik) som ett sätt att komma vidare med grundläggande strategier. Här är vår guide till trender inom kommersiell Fastighetsteknik.

relaterad: kommersiella Fastighetstrender i 2020

Vad är Fastighetsteknik?

centrum

Fastighetsteknik kallas ibland “RE Tech” eller ” PropTech.”Fastighetsbranschen kan ha varit historiskt motståndskraftig mot förändring, men den envisheten passerar. Bara under första halvåret 2019 hällde riskkapitalister och ängelinvesterare 12,9 miljarder dollar i nystartade fastigheter.

PropTech försöker inte nödvändigtvis uppfinna hjulet på fastighetstransaktioner eller investeringsmetoder. Ingen teknisk start kommer sannolikt att uppfinna nytt land eller en helt ny typ av fastigheter utanför bostäder, kommersiella och industriella. Ingen Isaac Newton av fastigheter väntar i kulisserna för att upptäcka en helt ny grundläggande teori om fastigheter att gå tillsammans Cap priser, IRR: s, eller Cash-on-Cash avkastning. (Eller kanske de är! Säg aldrig aldrig.)

vad PropTech har potential att göra på kort sikt är att förändra hur vi gör affärer som fastighetsinvesterare – hur snabbt vi hittar, utvärderar och stänger affärer; hur vi förhåller oss till partners, medinvesterare och hyresgäster; hur vi marknadsför fastigheter och får konkurrensfördelar.

fastighetsspelet är detsamma; hur vi spelar det förändras snabbt. PropTech är redo att erbjuda mer intelligenta lösningar för hyresvärdar, hyresgäster och investerare.

Är Tekniken Störa Kommersiella Fastigheter?

“störning” låter som en dålig sak, som när en olydig student “stör” klassen. Men “marknadsstörningar” har en annan betydelse. Business-as-usual kan inte fortsätta efter en marknadsstörning. Landskapet har förändrats för dramatiskt. Marknadsstörningar driver ofta företag och samhälle framåt till högre nivåer av teknisk sofistikering. Tänk på ödet för CD eller kassettband efter Apple debuterade iPod, eller utsikterna för hästdragna barnvagnar vid tillkomsten av bilen.

vi ser denna typ av förändring hotande i den kommersiella fastighetssektorn i valfritt antal sätt. Till exempel:

• investerare är mindre benägna att lita på ett gnistrande leende, en skräddarsydd kostym och ett fast handslag. De vill se siffror och data, och de vill att data ska vara prediktiva.
• Historiska mellanhänder fasas ut. Köpare, säljare, investerare och hyresgäster beror mindre än någonsin på banker, advokater och escrow-företag. Klyftan mellan köpare och säljare blir mindre varje år, vilket minskar mellanhandskostnaderna ur transaktioner.
• “molnet” fortsätter att vara kung. Fastigheter byter händer utan en droppe bläck på faktiskt papper. Digital data och autentisering gör att erbjudanden kan stängas snabbare än någonsin.
• fastighetsinvesteringar rör sig närmare och närmare händerna på ” folket.”Tidigare kunde bara eliten investera i fastigheter. Nu kan fler och fler spelare, även de med blygsamma medel, gå med i spelet via crowdfunding-plattformar.

• även om trenden är mot demokratisering av fastighetsinvesteringar finns det vissa begränsningar. Till exempel kan reglerna som begränsar vissa investeringar till “ackrediterade” (höginkomst, hög nettovärde) investerare verka som ett stodgy verktyg för att stödja en aristokrati. Dessa regler debuterade emellertid som svar på bedrägerier som begåtts av genomsnittliga medborgare av ormoljeförsäljare och erbjöd sig att sälja trovärdiga människor Brooklyn Bridge. Lägre tjänar individer kan ha stängts av från lukrativa erbjudanden, men de var också mer skyddade från svindlar. Andan i” ackrediterad investerare ” – regeln är att om du har mycket pengar borde du veta bättre, eller åtminstone har du råd att ta en förlust om saker inte går exakt enligt planen.

andra risker för en marknadsstörning inkluderar:

• ökade kostnader för att integrera ny teknik.
• inlärningskurvan för att integrera ny teknik.
• motstånd från tidigare generationer, många av dem erfarna experter med ovärderligt institutionellt minne.
• information overload-så mycket data på nätet, kan det vara svårt att fatta ett beslut alls (“analys förlamning”).
• Data är kraftfull, men personliga relationer har fortfarande sin plats—utvärdera sannolikheten för en köpare att stänga en affär; lämpligheten av en investering; den obestridliga magin i en “magkänsla.”

tekniktrender som stör kommersiella fastigheter

Morgan Stanley Tower

många tekniktrender försöker göra verksamheten i fastigheter lättare. Några representerar potentialen för en seismisk förändring i branschen. Dessa tekniker har ännu inte nått sin fulla potential. Många kinks måste utarbetas. Ett kreativt och framåtblickande sinne kan dock se potentialen att påskynda och effektivisera transaktioner, göra dem transparenta och bedrägeribeständiga och föra förmögenhetspotentialen för fastigheter till allmänheten i stort snarare än en elit få.

kommer de att göra fastighetsbranschen bättre, eller orsaka fler problem än de är värda? Oavsett, de är här, och deras inflytande växer …

Blockchain

för allt buller från cryptocurrency boom och byst är potentialen för blockchain lite förstådd och mycket större än Bitcoin. I själva verket står blockchain-tekniken för att revolutionera även ett dammigt gammalt investeringsfordon som fastigheter genom fördelarna med tokenisering och smarta kontrakt.

tokenisering

tokenisering är blockchains “cryptocurrency” – funktion. Tillgångar som hålls i blockchain kan delas upp i tokens på kedjan, istället för klumpiga och kraftigt reglerade aktier i en LLC. Detta gör det möjligt för en fastighetsägare att sälja en del av sin egendom, eller investerare att sälja sina andelar av egendom på en sekundärmarknad.

effekten, för bättre eller sämre, hyllas ofta som demokratisering av fastighetsinvesteringar. Personer som aldrig haft en chans att investera i kommersiella fastigheter kommer att ha en chans att sätta sina pengar i kommersiella erbjudanden. De hade inte denna möjlighet tidigare eftersom de antingen var för långt borta, för dåligt anslutna eller “för fattiga” (inte ackrediterade).

tokenisering förblir emellertid mycket spekulativ och följaktligen mycket hög risk. Att investera i fastigheter genom otestad och obevisad teknik, som tokenisering, är ett snabbt spår till betydande förluster.

andra alternativ är tillgängliga för investerare. Regulatoriska förändringar, som erkänner önskan att många investerare måste placera sina besparingar i kommersiella fastighetsmöjligheter som tidigare varit otillgängliga för dem, har gjort detta möjligt utan att behöva investera med hjälp av otestad teknik. Real Estate crowdfunding ger till exempel en direkt väg till högkvalitativa fastighetsinvesteringar som fortfarande är beroende av det skydd som värdepapperslagstiftningen ger, utan att utsätta investerare för den ytterligare risken att använda innovativ teknik.

smarta kontrakt

City Center

att köpa fastigheter som Bitcoin låter snyggt, men den verkliga spelväxlaren som är dold i blockchain är mycket mer vardaglig. För att förstå effekten måste du förstå vad en blockchain är. Den består av ett block (digitaliserad information) lagrad på en kedja (en offentlig, 100% krypterad databas).

den digitaliserade data behöver inte vara serienumret för ett kryptomynt. Det kan också vara detaljer om ett fastighetskontrakt. Plötsligt är escrow-företag och banker utan jobb. Vi behöver inte fingrarna på potentiellt bedrägliga mellanhänder över våra fastighetstransaktioner, eftersom ingen verifiering behövs. Uppgifterna finns där på kedjan, offentligt tillgängliga över tusentals datorer, nästan omöjliga att hacka eller lura.

åtminstone det är teorin. Återigen finns det betydande skäl att vara skeptisk till smarta kontrakt utan att nödvändigtvis vara helt avvisande. Bättre att vänta tills tekniken har bevisats och låt andra ta pionjärens pilar. Möjligheten att använda beprövad teknik, som digitala signaturer som erbjuds genom företag som Docusign, eller regleringskompatibla finansiella transaktionssajter som IMS eller CrowdStreet som använder högst i digitala säkerhetssystem kan göra investeringar i fastigheter effektiva utan att vara onödigt riskabla.

artificiell intelligens

när vi tänker på artificiell intelligens (AI) tenderar vi att tänka på Terminator, HAL9000 eller andra invånare i en skrämmande dystopisk framtid.

vi är inte där än. Vad vi har till hands är kraften i maskininlärning (ML).

vanliga datorer måste programmeras för att utföra en specifik uppgift. Uppgiften kan vara oerhört komplex, men en gång programmerad kan datorn reproducera den uppgiften på begäran, ofta i en liten bråkdel av den tid det skulle ta en människa att utföra samma uppgift. Det är därför digital underwriting (deal analysis) programvara har löftet att vara en spelväxlare.

en ännu större spelväxlare skulle vara en dator än vad som kan analysera data och lära av det. I stället för att göra vad det berättas utan avvikelse kan det bearbeta information och plotta en handlingsplan baserad på den informationen.

företag använder redan maskininlärning för att fatta smartare affärsbeslut. Vad händer om en dator kan undersöka tidigare och nuvarande trender i lokaliserade ekonomiska indikatorer — sysselsättningsdata, demografi och ekonomisk hälsa i en stat … en stad … ett postnummer — och upptäcka vilka trender som förutsäger en snabb ökning eller minskning av fastighetsvärdet för en viss fastighetsklass? Vad händer om den datorn då kan berätta vilken stat, vilken stad, vilket Postnummer var tidigt i processen och vilken procentuell chans regionen var på gränsen till en boom eller en byst? Oavsett om kommersiell, flerfamilj eller industriell var den bättre investeringen för den platsen och den tiden? Allt genom att använda tidigare data för att förutsäga framtiden.

faktum är dock att sådan teknik ännu inte existerar på ett sätt som den försiktiga investeraren kan lita på. Fastighetsinvesteringar är fortfarande mycket en konstform. Tänk till exempel på en byggnads psykografi – känslan som man har när man går in i en byggnad. Det finns inget konstgjort med det. Det är en verklig känsla av säkerhet, elegans, sofistikering och endast ägare och operatörer med årtionden av erfarenhet att hyra till tusentals hyresgäster kan förstå hur man maximerar hyresgästnöjdheten genom design och atmosfär i en byggnad.

teknik används dock av sofistikerade kontorsbyggnadsoperatörer för att förbättra arbetsytan. På Feldman införlivar vi till exempel höghastighets-wi-fi i gemensamma utrymmen i våra byggnader, enorma digitala konstskärmar i lobbyn, toppmoderna hissystem som minskar väntetiderna och ökar produktiviteten.

maskininlärning och artificiell intelligens är ännu inte redo att återuppfinna kontorsbyggnaden helt; men på Feldman utnyttjar vi vad som finns tillgängligt för att öka värdet på de byggnader vi äger och för att tillhandahålla några av de mest avancerade arbetsmiljöerna i landet.

virtuell verklighet

alla gillar att prova innan de köper. I kommersiella fastigheter begränsar få investerare sig till sin egen bakgård. Investerare i en kontorsbyggnad i Poughkeepsie kan placeras i Portland eller till och med Pakistan. Mobil-och molnberäkning gör avstånden mellan länder och valutor ännu mindre.

vad mobil-och molnteknik inte har underlättat är dock faktiskt att gå på grunderna. Observera byggnaden från alla håll. Inspektera det elektriska systemet på nära håll. Gå det omgivande området.

tills nu.

Drone footage och street-views som erbjuds av företag som Google Maps låter dig redan lägga ner virtuella fötter i närheten av en avlägsen investeringsmöjlighet. VR lyfter ante med 360-graders videografi och högkvalitativ fotografering. Säljare, mäklare och deal sponsorer kan fördjupa avlägsna investerare i fastigheter som aldrig förr.

VR erbjuder också fördelen med virtuell planering, vilket gör att du kan visualisera en orolig byggnad efter renovering och till och med inreda den eller lägga till bekvämligheter. Detta hjälper till att sälja din vision till köpare, investerare och hyresgäster.

sakernas Internet (IoT)

första centrala tornet

“Internet of Things” är tech bro tala för vardagliga enheter som får anpassas för att tillgodose tekniska behov. Vi kanske aldrig har tänkt på dörrar, lampor eller VVS som en del av ett “internet” … tills vi kommer ihåg att det nu är möjligt att låsa en dörr, dämpa lamporna eller justera temperaturen i ett rum från en mobil enhet medan tusentals mil bort.

“SmartHomes” eller “SmartOffices” som svarar på mobilkontroll är bara början. Moderna kontor kan utrustas med sensorer som utnyttjar maskininlärning (se ovan) för att optimera hyresgästens upplevelse. Centraliserade kontorsregulatorer kan lära sig vilka områden som får mest gångtrafik och när, justera belysning och temperatur i enlighet därmed. De kan lära sig när en chef anländer till sitt kontor och justera belysningen eller temperaturen i enlighet därmed och säsongsmässigt. De kan till och med upptäcka när många människor är i ett rum och justera temperaturen för att ta hänsyn till andning och kroppsvärme!

IoT-säkerhetskontroller gör stor skillnad i säkerheten för kommersiella byggnader. Automatiska lås och smart autentisering av auktoriserad personal hjälper till att upprätthålla integriteten hos känsliga områden och data.

när tekniken går framåt kommer fler och fler av dina avancerade kontorshyresgäster-många av dem teknikföretag själva—att förvänta sig “SmartOffice”—teknik. Få en konkurrensfördel genom att stanna före planen.

Data Analytics

någonsin undrar hur Amazon vet precis vilka produkter att rekommendera till dig? Hur Netflix vet vilka filmer och program att föreslå för dig?

allt vi gör på internet, på våra telefoner, blir en datapunkt som dessa företag kan använda för att utvärdera vårt köpbeteende genom en praxis som kallas “prediktiv analys.”

kom ihåg maskinintelligens från ovan? Denna teknik fungerar bara eftersom internet är full av data. Kommersiella fastighetsinvesterare och utvecklare behöver inte anställa dyra analytiker för att samla in data från begravda rapporter. Städer, län och stater publicerar mängder av data online för enkel allmänhetens tillgång, inklusive sysselsättningsdata, migrationsdata, demografi och annan statistik som är mycket relevant för kommersiella fastighetsinvesteringar.

djupare data är tillgänglig via Software as a Service (SaaS) månadsavgifter för investerare som har medel och vilja att göra ännu mer datadrivna investeringsbeslut.

relaterade: Vad är typiska kommersiella fastigheter fastighetsförvaltning avgifter?

tekniken förändrar kommersiella fastigheter till det bättre

vi frågade tidigare om den hotande störningen i den kommersiella fastighetsbranschen, representerad av dessa tekniska trender, var en bra sak eller en dålig sak. Rimliga människor kan vara oense, men vi är på laget “bra.”Tänk på …

• PropTech gör det möjligt för fler kommersiella fastighetsinvesterare att känna igen möjligheter som de tidigare har förbisett. Detta gör att fler fastigheter kan hitta rätt köpare och fler köpare lyckas med sin investering.
• med fastigheter investerar mer tillgängliga, erfarna investerare kommer att behöva upp sitt spel. Det går inte att vila på sina lagrar, de kommer att stiga till anledning av den nya utmaningen, förbättra Investerarrelationer och hyresgästtjänster för alla.
• försäljningscykeln kommer att förkortas, med färre mellanhänder och färre fingrar i pajen. Detta minskar kostnaderna, risken för bedrägeri och antalet hinder som saktar ner. Pengar kommer att kunna röra sig snabbare, med större öppenhet och förståelse.
• köpare kommer att utnyttja data för att fatta bättre investeringsbeslut. Investerare kommer att upptäcka en masse att de inte behöver ta någons ord för någonting; Alla data de behöver för att fatta rätt beslut kommer att vara till hands, med hjälp av kraftfulla databaser och inlärningsdatorer.
• hyresgästen erfarenhet kommer att fortsätta att bli bättre och bättre, med teknik förbättra egenskaper och leverans av tjänster från sina hyresvärdar.
• fastigheter rikedom kommer att vara tillgängliga för fler och fler människor … och de kommer att ha tillgång till data och utbildning för att hantera det.

slutsats

City Center

teknik leder vägen i alla branscher. Kommersiella fastigheter är inget undantag.

ibland är det lätt att glömma. I fastigheter tenderar vi att anta en” vissa saker förändras aldrig ” attityd. När allt kommer omkring har marken vi bygger på Varit där i miljoner eller till och med miljarder år. Byggnaderna vi köper har stått i årtionden eller till och med århundraden; vi hoppas att de nya Vi bygger kommer att stå i århundraden mer.

teknik kan inte ändra typen av erbjudanden, men det står väldigt mycket för att ändra hur erbjudandenen blir gjort, på ett antal sätt. Detta inkluderar:

• hur vi hittar erbjudanden.
• hur vi utvärderar erbjudanden.
• hur vi stänger erbjudanden.
• hur vi marknadsför dessa erbjudanden.
• hur vi tillgodoser våra partners och våra hyresgästers förväntningar.

fastighetsbranschen går tillbaka till Jordbrukstiden, men varje efterföljande era har byggt på den. Den industriella tidsåldern erbjöd revolutioner i mänskliga resurser och uppkomsten av kontor och industriell egendom. Informationsåldern lade till data. Nu står innovationsåldern för att göra våra fastighetsaffärer snabbare, säkrare, mer tillgängliga och mer tekniska framåt än vi någonsin trodde var möjligt.

relaterad: historien om Feldman Equities – 100 år i fastigheter