vad är ett lägenhetshotell, Varför fungerar det och varför är det utmanande?
Vad är ett lägenhetshotell, Varför fungerar det, och varför är det utmanande?
av Irvin W. Sandman
Maj 24, 2007
Condo Hotell, branschens heta nya segment, har fått framträdande fakturering på praktiskt taget varje hotellkonferens under de senaste tre åren. Skriften om ämnet kan dock verka tät och förvirrande för de oinitierade. Denna artikel ger en introduktion till condo Hotel koncept och är avsedd att ge en tillgänglig inkörsport till fältet. Det syftar också till att ge de som är bekanta med lägenhetshotell en kortfattad, kokad sammanfattning som kristalliserar några av de större bildkoncepten.
Vad Är Ett Lägenhetshotell?
i ett lägenhetshotell ägs rummen separat som bostadsrätter. Denna första punkt är något uppenbar: att ha ett “lägenhetshotell” behövs bostadsrätter.
för det andra, i ett lägenhetshotell hyrs lägenhetsenheter av hotellet genom ett hyresprogram. Varje hotell har rum inventering. I ett lägenhetshotell är separat ägda bostadsrätter avsedda att ingå i hotellets inventering genom ett hyresprogram. I vissa lägenhetshotell säljs alla hotellets rum som bostadsrätter. I andra, endast några av rummen säljs, och utvecklaren behåller en del eller en majoritet av rummen som “fast inventering.”
“blandade bostadshotell” förväxlas ibland med lägenhetshotell. Blandade bostadshotell finns vanligtvis på stadsmarknader. I detta koncept är ett stadshotell, ofta fyra eller fem diamanter, byggt med avancerade bostadsrätter på de övre våningarna. Dessa bostadsrätter är avsedda som bostäder. De är inte avsedda att vara en del av hotellets rum inventering. Således är Lägenhetshotell och hotell med blandad användning olika djur.
vilka är fördelarna med lägenhetshotell?
lägenhetshotellkonceptet drivs av dess fördelar för både konsumenten och utvecklaren.
fördelar för konsumenten. Vanligtvis används lägenhetshotellkonceptet på platser där bostadsrättsägande är önskvärt för deltidsanvändning, till exempel en semesterort. För att förstå fördelarna med ett lägenhetshotell för konsumenten kan man titta på konsumentens alternativ i utvägssammanhang. Före tillkomsten av lägenhetshotell hade en konsument som ville ha fullt ägande av en resort condominium-enhet bara ett verkligt alternativ: att köpa en enhet i en traditionell resort condominium-utveckling.
Tänk på denna jämförelse ur två perspektiv: när konsumenten inte bor på bostadsrätten; och när konsumenten stannar där.
i en traditionell resort Bostadsrätt utveckling, Vad gör konsumenten när han inte bor på Bostadsrätt? Han kan låta enheten ligga ledig och därmed undvika inkomstpotential. Alternativt kan köparen försöka hyra ut enheten själv. Detta alternativ förbrukar naturligtvis mycket tid och besvär. Ett tredje alternativ är att anställa en extern byrå som skulle hyra ut enheten i veckan. I alla hyresscenarier är dock marknadsföringen av enheten problematisk. Utvecklingens underliggande dokument kräver vanligtvis inte att ägarna behåller sina enheter med någon konsistens. Som ett resultat kommer alla gäster som är intresserade av att hyra enheten att ha mycket lite förtroende för enhetens kvalitet–det finns inget konsekvent “värdeförslag” för byggnaden, utvecklingen eller enheterna i den.
condo hotel concept svarar på dessa problem. Uthyrningen av enheten hanteras professionellt. Enheterna måste vanligtvis underhållas på ett konsekvent sätt. Marknadsföringen av enheten är effektivare, och enhetsägaren behöver inte slösa bort sin tid och ansträngning. Med andra ord har lägenhetshotellet ett förbättrat värdeförslag till konsumenten, vilket ger ett bättre svar på frågan “Vad gör jag när jag inte använder enheten?”
lägenhetshotellkonceptet har också ett förbättrat värdeförslag när konsumenten bor på enheten. I en traditionell Semesteranläggning är ägarens upplevelse väldigt mycket som en lägenhet. Ett lägenhetshotell, i kontrast, ger enhetsägaren de utökade bekvämligheterna på ett hotell: rumsservice, incheckning i receptionen, städning och andra bekvämligheter. Det är lätt att se varför många köpare skulle hitta dessa fördelar en förbättring jämfört med en traditionell resort Bostadsrätt enhet.
fördelar för utvecklaren. Condo Hotel concept ger också betydande fördelar för utvecklaren. Den traditionella hotellutvecklaren har en lång väg mellan den tid han föreställer sig ett projekt och den tid han kan realisera en avkastning på eget kapital. Utvecklaren måste erhålla rättigheter för projektet, bygga det, öppna det och sedan, under typiskt tre år, stabilisera operationen. Först då kan utvecklaren förvänta sig att se en avkastning på investeringen eller realisera en vinst genom en försäljning eller annan likviditetshändelse. Denna process kan ta fem år eller längre. I kontrast, en lägenhet hotell utvecklare kan förverkliga en betydande avkastning på investeringen mycket tidigare, eftersom försäljningen av enheterna brukar stänga runt den tid hotellet öppnar för företag. Dessutom har lägenhetshotellutvecklaren tillgång till en ytterligare källa till säker finansiering: poolen av långivare som tillhandahåller finansiering för traditionell bostadsutveckling. Denna extra kapitalkälla kan minska utlåningskostnaderna.
Varför Är Condo Hotel Utvecklingen Utmanande?
lägenhetshotell är utmanande eftersom de höjer både juridiska och praktiska komplexiteter som inte finns i traditionella hotellutvecklingar.
Juridiska Komplexiteter. Condo Hotel utvecklingen presentera flera ytterligare juridiska utmaningar. För det första finns det värdepappersrättsliga risker som inte finns i traditionell hotellutveckling. När en utvecklare säljer ett hotellrum som Bostadsrätt, uppstår en fråga: säljer utvecklaren fastigheter eller en investering? Frågan kristalliseras när man kokar ner och utvärderar utvecklarens tonhöjd till den potentiella enhetsköparen. Planen kan vara: “Jag kommer att sälja dig en bostadsrättsenhet. Du ger tillbaka det till mig för mycket av tiden, jag hyr det som en del av hotellets verksamhet, och jag kommer att göra dig en hel del pengar.”Alternativt kan tonhöjden vara:” jag säljer dig en bostadsrättsenhet. Här är det-ha kul med det.”I den tidigare planen säljer utvecklaren tydligt en säkerhet, och värdepapperslagar skulle gälla. I den senare Planen säljer utvecklaren endast fastigheter, och värdepapperslagen skulle inte gälla. För att undvika värdepappersrättsliga risker har en detaljerad lista över do ‘s and don’ ts utvecklats, som främst härrör från det Intrawest no action-brevet.
för det andra, till skillnad från traditionella Hotell, måste en lägenhetshotellutvecklare också följa statliga och lokala bostadsrättslagar. Dessa lagar är främst upplysningslagar som är utformade för att skydda potentiella enhetsköpare genom att ge dem information som statens lagstiftare trodde skulle vara värdefulla. Lagarna föreskriver också de specifika sätt som bostadsrätten kan skapas.
för det tredje kan juridiska komplexiteter uppstå genom tillämpningen av zonlagar på lägenhetshotellet. Är condo hotel en villa? Eller är det ett hotell? Zoneringslagarna är ofta inte tydliga. Detta innebär att utvecklaren måste utvärdera dessa lagar och arbeta med de lokala myndigheterna för att lösa zonindelning klassificeringsfrågor och frågor, till exempel om en enhet ägare måste betala en övergående beläggningsskatt när ockuperar enheten.
Affärskomplexiteter. Förutom de extra juridiska frågorna som uppstår i lägenhetshotellutveckling finns det också praktiska komplexiteter som inte finns i traditionell hotellutveckling.
för det första har hotellutvecklaren tre typer av långivare att överväga, snarare än bara en. Det kan finnas en traditionell hotellkonstruktion / permanent långivare, som vanligtvis är fallet i hotellutveckling. Men det kan också finnas en bostadsrätt långivare som har erfarenhet av de speciella funktionerna i bostadsrätt utveckling lån, såsom processen för försäljning och deed releaser. Och utvecklaren måste överväga behoven hos detaljhandeln långivare som kommer att låna ut pengar till köparna av bostadsrätt enheter–hur utvecklaren konfigurerar rummen kan påverka poolen av detaljhandeln långivare tillgängliga för enheten köpare.
för det andra kan projektets framgång bero på marknaden för bostadsrätter, snarare än bara på marknaden för hotell och utbud och efterfrågan på rum. Beroende på bostadsrättsmarknaden kan vara bra när den marknaden är het. När det inte är det kan dock reservstrategier krävas.
för det tredje finns det osäkerhet om rumsinventarier. För att undvika tillämpning av lagar om värdepappersregistrering kan lägenhetshotellutvecklaren inte tvinga enhetsköparna att gå in i hotellets hyresprogram. Som ett resultat kan lägenhetshotellutvecklaren inte vara säker på hur många rum som kommer att finnas i hotellets lager, och denna osäkerhet gör intäktsprognoserna mer utmanande.
för det fjärde finns det normalt enkla regler som tar på sig komplexitet i lägenhetshotellets sammanhang. Till exempel är utvecklare bekanta med ADA-överensstämmelse, och de vet hur man ser till att tillräckligt många ADA-kompatibla rum är konstruerade. Men hur görs detta när alla rum är avsedda att säljas som bostadsrätter? Ett annat exempel är tillämpningen av spritlicenslagar. Ett hotells spritlicens tillåter normalt leverans av alkoholhaltiga drycker till rum på hotellet. Tillåter licensen leverans till enheter som ägs separat?
slutligen kan utvecklaren tvingas fortsätta som ägare till “hotellenheten.”Branded hotellföretag vill inte ingå förvaltningsavtal med en bostadsrättsförening. Om ett varumärkeshanteringsföretag är involverat kräver det vanligtvis att utvecklaren skapar en” hotellenhet ” som består av hotellets kommersiella och gemensamma utrymmen och kräver att utvecklaren fortsätter att äga och driva denna hotellenhet efter att hotellrummen har sålts. Denna struktur kan skapa intressekonflikter mellan byggherren och enhetsägarna på längre sikt, och kan också skapa rättstvister risker.
utmaningarna med lägenhetshotellutveckling är många. Men branschen och dess rådgivare har gjort det bra att träffa dem under de senaste åren. Den intellektuella grunden för lägenhetshotell har ställts på fast mark.
är lägenhetshotell här för att stanna?
Condo Hotell har två betydande fördelar som kommer att uthärda. De är en utmärkt lösning för människor som vill äga en resort condo enhet och inte vill lämna enheten ledig eller krångel med att hyra den. Condo Hotell ger också utvecklaren möjlighet att få en avkastning på eget kapital tidigare än vad som skulle vara tillgängligt i en traditionell hotellutveckling. Dessa fördelar kommer sannolikt att fortsätta att vara mycket attraktiva tills en bättre lösning är utformad. Vi kan förvänta condo Hotel enheter att vara en funktion i de flesta resort utvecklingen under de kommande åren.
