Warum Co-Op Senior Housing ist bereit für die Primetime

Cooperative Housing bleibt eine Nische innerhalb des Seniorenwohnens, aber das Modell wächst langsam. Es ist in einigen Märkten zu einer wettbewerbsfähigen Option geworden und kann durch die Bewältigung mehrerer Belastungen der Branche weiter an Zugkraft gewinnen.

Beispielsweise können Genossenschaftswohnungen genutzt werden, um die wachsende Nachfrage nach Seniorenwohnungen im mittleren Marktsegment zu befriedigen. Darüber hinaus gibt es verschiedene Arten von Kooperativen, was es zu einer flexiblen Wahl für Entwickler macht, die den Senior-Markt erschließen möchten. Einige etablierte Unternehmen in den Bereichen Independent Living und Assisted Living haben sich bereits in Genossenschaften verzweigt.

Aber kooperative Seniorenwohnungen können auch verlangen, dass Entwickler sich auf das allgemeine Wohlbefinden der Bewohner über Gewinn- und Verlustrechnungen konzentrieren, CSI Support & Entwicklung General Manager Nancy Evans sagte Senior Housing News. Warren, Michigan-basierte CSI besitzt 58 Senior Apartment Genossenschaften in Kalifornien, Maryland, Massachusetts und Michigan.

” Wir sind nicht in diesem Geschäft, um Geld für unsere Eigentümer und Aktionäre zu verdienen. Wir wollen das Leben unserer Mitglieder verbessern “, sagte Evans.

Voller Potenzial

Genossenschaften machen einen Bruchteil des Bestands an Seniorenwohnungen aus, aber es gibt Anzeichen dafür, dass sie immer beliebter werden.

Die Zahl der Senior Co-Ops ist von 103 im Jahr 2013 auf 125 im Jahr 2019 mit insgesamt 7.700 Einheiten und über 10.500 Einwohnern gestiegen, sagte Dennis Wilson, Vorstandsvorsitzender der Senior Cooperative Foundation, gegenüber SHN. Die Shoreview, Minnesota-basierte Gruppe setzt sich für SeniorCo-ops im ganzen Land.

Aber Anbieter zur Kenntnis genommen haben, vor allem im Mittleren Westen, wo Co-ops florieren.

Minnesota, wo 1978 die erste Seniorenkooperative eröffnet wurde, beherbergt 82 Gemeinden, und das Gebiet der Twin Cities ist ein wettbewerbsintensiver Markt. Ebenezer, der größte Anbieter von Seniorenwohnungen im Bundesstaat, verwaltet 38 Genossenschaften, die meisten von ihnen unter den Marken Applewood Pointe und Realife Cooperative.

Im vergangenen Jahr startete Ecumen eine Senior Cooperative Marke, Zvago, mit der Eröffnung einer $ 20 Millionen, 54-Einheit Gemeinschaft in Minnetonka, Minnesota. Ecumen eröffnete auch Zvago Co-Ops in St. Anthony Park und Apple Valley, Der Bau einer vierten Co-op in Duluth ist fast abgeschlossen, und eine fünfte Co-op in Stillwater ist geplant.

Ein weiterer Gopher State Entwickler — Real Estate Equities Development von Eagan, Minnesota — konzentriert sich auf den Aufbau und die Verwaltung von Senior Co-Ops unter der Marke Village Cooperative und hat eine Pipeline von 34 im Bau in Colorado, Iowa, Kansas, Minnesota, Missouri, South Dakota, Wisconsin und Washington.

Real Estate Equities Development reagierte nicht auf Anfragen nach Kommentaren, und Ecumen lehnte es ab, SHN für diese Geschichte zu kommentieren, unter Berufung auf das Wettbewerbsumfeld in seinen Märkten.

Senior cooperative Development wird seit langem von einer günstigen Finanzierung im Staat mit reichlich Angebot angetrieben. Senior Housing Cooperative Board Chairman Dennis Johnson sagte SHN im Jahr 2013, dass Senior Co-Ops sind “Master-Hypotheken” versichert von Minnesota Department of Housing und Stadtentwicklung (HUD) unter Abschnitt 213 des National Housing Act.

Nach einer HUD-Umstrukturierung vor drei Jahren bearbeitet das Büro in Minneapolis nun alle Anträge auf Koop-Finanzierung in den USA

Aber Minnesota ist nicht die einzige Koop-Brutstätte. Der Großteil der Pipeline von Village Cooperative befindet sich in Iowa und Colorado, wobei insgesamt 14 Entwicklungen abgeschlossen sind oder sich im Bau befinden.

Die beiden Staaten haben eine wachsende ältere Bevölkerung. Über 514.000 Iowans sind 65 und älter, ein Segment, das laut dem Iowa Department of Aging bis 2050 auf über 677.000 ansteigen soll. Colorados 65- und ältere Bevölkerung wird voraussichtlich 1,27 Millionen bis 2030 übersteigen, und der Staat wurde von US News and World Report als der beste Staat in den USA für das Altern eingestuft.

Alternativen zu Marktpreisen

Der Kauf in eine Genossenschaft ist eine kostengünstige Möglichkeit, in Seniorenwohnungen einzusteigen, und kann eine Alternative zu unabhängigem Leben und aktiven Erwachsenengemeinschaften sein. Einwohner kaufen “Anteile” an einer Gesellschaft, der das Gebäude gehört. Diese Anteile berechtigen die Stakeholder, eine bestimmte Einheit innerhalb eines Gebäudes zu mieten und öffentliche Bereiche zu nutzen. Darüber hinaus gibt es eine monatliche Gebühr für Bewertungen, Wartung und Reparaturen.

Co-op Living gibt den Bewohnern auch einen Anteil daran, wie eine Gemeinschaft verwaltet wird, ähnlich wie bei einer traditionellen Hausbesitzervereinigung. Jede Genossenschaft hat einen gewählten Vorstand und die Mitglieder haben eine Stimme darüber, wie Gebäude verwaltet und betrieben werden, Evans sagte SHN.

Co-Op—Aktien gewinnen schrittweise an Wert – normalerweise 1% bis 2% jährlich. Dies hält die Erschwinglichkeit und Marktfähigkeit für neue Bewohner aufrecht, und weil die Mitglieder für die monatlichen Gebühren für leere Einheiten verantwortlich sind, bis sie belegt sind.

Aufgrund der Finanzstruktur von Genossenschaften werden sie von gewinnorientierten Anlegern tendenziell übersehen, bieten den Verbrauchern jedoch eine erschwinglichere Lebensoption, sagte Bobo & Telfair-Partner Scott Gordon gegenüber SHN. Gordon ist spezialisiert auf Immobilien- und Wohnmobilparkrecht für die in Sarasota, Florida, ansässige Firma.

Es gibt Grund zu der Annahme, dass Investoren bei einer steigenden Nachfrage nach Seniorenkooperationen möglicherweise eine lukrativere Gelegenheit sehen – zumindest, wenn das Beispiel von Koop—Mobilheimparks ein Hinweis darauf ist.

Jahrzehntelang schlossen sich Rentner, die Mobilheime kauften, zusammen, um Eigentumsgenossenschaften zu gründen, bevor private Investoren und REITs das Produkt zu einer handelbaren Anlageklasse für institutionelle Anleger machten.

Mitglieder, die eine Genossenschaft verlassen möchten, können eine geringe Rendite für ihre Investition erzielen oder ihre Anteile behalten und ihre Einheit an einen anderen Mieter vermieten. Gordon stellte fest, dass die monatlichen Bewertungen wesentlich niedriger sein können als die Miete, die ein Aktionär einem Leasingnehmer in Rechnung stellen kann.

” Ich kenne einige Gemeinden, in denen die Unterhaltsgebühren seit Jahrzehnten unverändert sind “, sagte er.

Modellwechsel

Im Gegensatz zu traditionellen Wohnungsgenossenschaften, bei denen die Bewohner einen Eigenanteil an der Immobilie erwerben, der sie zu einer Wohneinheit und Zugang zu gemeinsamen Annehmlichkeiten berechtigt, arbeiten die Immobilien von CSI — die meist aus erschwinglichen Seniorenwohnungen bestehen — unter einem genossenschaftlichen Managementsystem. Mitglieder bewerben sich für verfügbare Wohnungen wie überall sonst. Sie zahlen auch eine Eintrittsgebühr von 100 US-Dollar, um der Genossenschaft beizutreten, die dann anstelle einer Kaution verwendet wird.

Die Mitgliedschaft gibt ihnen Stimmrechte bei der Verwaltung eines Gebäudes sowie die Möglichkeit, an der Verwaltung des Gebäudes teilzunehmen. Anstelle von Hausverwaltern, CSI hat Verbindungen, die für bis zu drei Gemeinden gleichzeitig verantwortlich sind, die Genossenschaftsmitglieder beraten und beibringen, wie sie ihre Gebäude selbst verwalten können.

Jede CSI-Genossenschaft verfügt über einen Vorstand und einen Floor Leader, der die Bewohner bei Entscheidungen vertritt, die von Speisemöglichkeiten und Grundstückspflege bis hin zu Gebäudewartung und Aktivitätsprogrammierung reichen. Dies sind alles gewählte Positionen mit einer Amtszeit von einem Jahr und einer Begrenzung auf zwei Amtszeiten.

Die Laufzeitgrenzen sind beabsichtigt, sagte Evans gegenüber SHN.

” Dies schafft mehr Fluktuation in Positionen und schafft Möglichkeiten für andere Mitglieder, in Managementrollen einzusteigen “, sagte sie.

Die Genossenschaften von CSI sind alle erschwingliche Gemeinden, die durch einkommensschwache Steuergutschriften für Wohnungen (LIHTC) und HUD-Finanzierungen der Abschnitte 202 und 232 gebaut und finanziert werden. Dies ermöglicht es CSI, Mieten zu subventionieren, in der Regel bei 30% des Einkommens eines Bewohners.

Eine weitere Alternative zum genossenschaftlichen Wohneigentum ist das Co-Housing. Ein Beispiel ist das Garden Spot Community Village Cooperative Living House in New Holland, Pennsylvania, das bei den SHN Architecture & Design Awards 2018 als “Best Affordable Housing Design” ausgezeichnet wurde. Es bleibt eine Genossenschaft in dem Sinne, dass die Bewohner gemeinschaftlich leben, sagte Steve Lindsey, CEO von Garden Spot Village, gegenüber SHN.

Alle diese Koop-Modelle bieten den Bewohnern die Möglichkeit, neue Freunde zu treffen, neue Wege zu finden, sich freiwillig zu melden und aktiv zu sein und ihre Lebensqualität zu verbessern. Bis zu 50% der kooperativen Bewohner von CSI engagieren sich ehrenamtlich, was viele überrascht hat, bemerkte Evans.

” Ich habe viele unserer Bewohner sagen lassen, dass sie gekommen sind, um ihr Leben zu beenden. Stattdessen haben sie einen neuen Zweck gefunden “, sagte sie.