Was ist ein Condo-Hotel, warum funktioniert es und warum ist es eine Herausforderung?
Was ist ein Condo-Hotel, warum funktioniert es, und warum ist es eine Herausforderung?
Von Irvin W. Sandman
24. Mai 2007
Condo-Hotels, das heiße neue Segment der Branche, wurden in den letzten drei Jahren auf praktisch jeder Hotelkonferenz prominent abgerechnet. Das Schreiben zu diesem Thema kann jedoch für Uneingeweihte dicht und verwirrend erscheinen. Dieser Artikel bietet eine Einführung in die Konzepte von Aparthotels und soll einen zugänglichen Einstiegspunkt in das Feld bieten. Es soll auch denjenigen, die mit Condo-Hotels vertraut sind, eine prägnante, abgekochte Zusammenfassung bieten, die einige der größeren Konzepte kristallisiert.
Was ist ein Condo Hotel?
In einem Condo-Hotel befinden sich die Zimmer separat als Eigentumswohnungen. Dieser erste Punkt ist etwas offensichtlich: Um ein “Condo Hotel” zu haben, werden Eigentumswohnungen benötigt.
Zweitens werden in einem Condo-Hotel Condo-Einheiten vom Hotel über ein Mietprogramm vermietet. Jedes Hotel verfügt über Zimmer Inventar. In einem Eigentumswohnungshotel sollen Eigentumswohnungen in separatem Besitz durch ein Mietprogramm Teil des Hotelinventars werden. In einigen Condo-Hotels werden alle Zimmer des Hotels als Eigentumswohnungen verkauft. In anderen Fällen werden nur einige der Räume verkauft, und der Entwickler behält einen Teil oder die Mehrheit der Räume als “festes Inventar” bei.”
“Mixed use Residential Hotels” werden manchmal mit Condo-Hotels verwechselt. Gemischt genutzte Wohnhotels sind in der Regel in städtischen Märkten zu finden. In diesem Konzept wird ein urbanes Hotel, häufig vier oder fünf Diamanten, mit hochwertigen Wohn-Eigentumswohnungen in den oberen Etagen gebaut. Diese Eigentumswohnungen sind als Residenzen gedacht. Sie sind nicht als Teil des Zimmerinventars des Hotels gedacht. Condo-Hotels und Mixed-Use-Hotels sind also unterschiedliche Tiere.
Was sind die Vorteile von Condo Hotels?
Das Condo-Hotel-Konzept wird durch seine Vorteile für den Verbraucher und den Entwickler angetrieben.
Vorteile für den Verbraucher. In der Regel wird das Condo-Hotel-Konzept an Orten eingesetzt, an denen Eigentumswohnungen für die Teilzeitnutzung wünschenswert sind, z. B. an einem Resort-Standort. Um die Vorteile eines Aparthotels für den Verbraucher zu verstehen, kann man die Alternative des Verbrauchers im Resortkontext betrachten. Vor dem Aufkommen von Condo-Hotels hatte ein Verbraucher, der das volle Eigentum an einer Resort-Eigentumswohnung wollte, nur eine echte Alternative: eine Einheit in einer traditionellen Resort-Eigentumswohnung zu kaufen.
Betrachten Sie diesen Vergleich aus zwei Perspektiven: Wenn der Verbraucher nicht in der Eigentumswohnung wohnt; und wenn der Verbraucher dort bleibt.
Was macht der Verbraucher in einer traditionellen Resort-Eigentumswohnung, wenn er nicht in der Eigentumswohnung wohnt? Er kann die Einheit frei liegen lassen und so auf Einkommenspotenzial verzichten. Alternativ kann der Käufer versuchen, das Gerät selbst zu vermieten. Diese Alternative verbraucht natürlich viel Zeit und Mühe. Eine dritte Alternative besteht darin, eine externe Agentur zu beauftragen, die das Gerät wochenweise vermietet. In jedem Vermietungsszenario ist jedoch die Vermarktung der Einheit problematisch. Die zugrunde liegenden Dokumente der Entwicklung erfordern in der Regel nicht, dass die Eigentümer ihre Einheiten konsistent pflegen. Infolgedessen hat jeder Gast, der an der Anmietung der Einheit interessiert ist, sehr wenig Vertrauen in die Qualität der Einheit – es gibt kein konsistentes “Wertversprechen” für das Gebäude, die Entwicklung oder die darin enthaltenen Einheiten.
Das Condo-Hotel-Konzept beantwortet diese Bedenken. Die Vermietung der Einheit wird professionell abgewickelt. Die Einheiten müssen in der Regel konsistent gewartet werden. Die Vermarktung der Einheit ist effektiver, und der Gerätebesitzer muss seine Zeit und Mühe nicht verschwenden. Mit anderen Worten, das Aparthotel hat ein verbessertes Wertversprechen für den Verbraucher und bietet eine bessere Antwort auf die Frage: “Was mache ich, wenn ich das Gerät nicht benutze?”
Das Condo-Hotel-Konzept hat auch ein verbessertes Wertversprechen, wenn der Verbraucher in der Einheit bleibt. In einer traditionellen Resort-Eigentumswohnung ist die Erfahrung des Eigentümers sehr ähnlich wie eine Wohnung. Ein Condo-Hotel, im Gegensatz, bietet dem Gerätebesitzer die erweiterten Annehmlichkeiten eines Hotels: zimmerservice, Check-in an der Rezeption, Zimmerreinigung und andere Annehmlichkeiten. Es ist leicht einzusehen, warum viele Käufer diese Vorteile als Verbesserung gegenüber einer traditionellen Resort-Eigentumswohnung empfinden würden.
Vorteile für den Entwickler. Das Condo-Hotel-Konzept bietet auch erhebliche Vorteile für den Entwickler. Der traditionelle Hotelentwickler hat einen langen Weg zwischen der Zeit, in der er sich ein Projekt vorstellt, und der Zeit, in der er eine Eigenkapitalrendite realisieren kann. Der Entwickler muss Berechtigungen für das Projekt einholen, es erstellen, öffnen und dann über einen Zeitraum von normalerweise drei Jahren den Betrieb stabilisieren. Nur dann kann der Entwickler eine Kapitalrendite erwarten oder durch einen Verkauf oder ein anderes Liquiditätsereignis einen Gewinn erzielen. Dieser Prozess kann fünf Jahre oder länger dauern. Im Gegensatz dazu kann ein Condo-Hotelentwickler viel früher eine erhebliche Kapitalrendite erzielen, da der Verkauf der Einheiten normalerweise zu der Zeit geschlossen wird, zu der das Hotel eröffnet wird. Darüber hinaus hat der Condo-Hotel-Entwickler Zugang zu einer zusätzlichen Quelle der gesicherten Finanzierung: der Pool der Kreditgeber, die Finanzierung für traditionelle Eigentumswohnung Entwicklung bieten. Diese zusätzliche Kapitalquelle kann die Kreditkosten senken.
Warum sind Eigentumswohnung Hotel Entwicklungen herausfordernd?
Condo-Hotels sind eine Herausforderung, da sie sowohl rechtliche als auch praktische Komplexitäten aufwerfen, die in traditionellen Hotelentwicklungen nicht vorhanden sind.
Rechtliche Komplexität. Condo Hotel Entwicklungen stellen mehrere zusätzliche rechtliche Herausforderungen. Erstens gibt es wertpapierrechtliche Risiken, die in der traditionellen Hotelentwicklung nicht bestehen. Wenn ein Entwickler ein Hotelzimmer als Eigentumswohnung verkauft, stellt sich die Frage: Verkauft der Entwickler Immobilien oder eine Investition? Das Problem kristallisiert sich heraus, wenn man den Pitch des Entwicklers gegenüber dem potenziellen Käufer der Einheit bewertet. Der Pitch könnte lauten: “Ich werde Ihnen eine Eigentumswohnung verkaufen. Sie geben es mir die meiste Zeit zurück, ich werde es als Teil des Hotelgeschäfts mieten, und ich werde Ihnen eine Menge Geld verdienen.” Alternativ könnte der Stellplatz lauten: “Ich verkaufe Ihnen eine Eigentumswohnung. Hier ist es – viel Spaß damit.” Im ehemaligen Pitch verkauft der Entwickler eindeutig ein Wertpapier, und es würden Wertpapiergesetze gelten. Im letzteren Fall verkauft der Entwickler nur Immobilien, und die Wertpapiergesetze würden nicht gelten. Um wertpapierrechtliche Risiken zu vermeiden, wurde eine detaillierte Liste von Do’s und Don’ts entwickelt, die sich in erster Linie aus dem Intrawest no Action Letter ergeben.
Zweitens muss ein Condo-Hotelentwickler im Gegensatz zu herkömmlichen Hotels auch die staatlichen und lokalen Eigentumswohnungsgesetze einhalten. Diese Gesetze sind in erster Linie Offenlegungsgesetze, die potenzielle Käufer von Einheiten schützen sollen, indem sie ihnen Informationen zur Verfügung stellen, die der Gesetzgeber des Staates für wertvoll hielt. Die Gesetze sehen auch die spezifischen Möglichkeiten vor, wie das Eigentumswohnungsregime geschaffen werden kann.
Drittens können sich rechtliche Schwierigkeiten aus der Anwendung von Zonengesetzen auf das Aparthotel ergeben. Ist das Condo Hotel eine Eigentumswohnung? Oder ist es ein Hotel? Die Zonengesetze sind oft nicht klar. Dies bedeutet, dass der Entwickler diese Gesetze bewerten und mit den lokalen Behörden zusammenarbeiten muss, um Probleme und Fragen der Zonenklassifizierung zu lösen, z. B. ob ein Eigentümer einer Einheit eine vorübergehende Nutzungssteuer zahlen muss, wenn er die Einheit belegt.
Geschäftskomplexität. Neben den zusätzlichen rechtlichen Fragen, die sich bei der Entwicklung von Eigentumswohnungen ergeben, gibt es auch praktische Komplexitäten, die bei der traditionellen Hotelentwicklung nicht vorhanden sind.
Erstens hat der Hotelentwickler drei Arten von Kreditgebern zu berücksichtigen, anstatt nur eine. Es kann einen traditionellen Hotelbau / dauerhaften Kreditgeber geben, wie es normalerweise bei der Hotelentwicklung der Fall ist. Es kann aber auch einen Kondominiumkreditgeber geben, der Erfahrung mit den Besonderheiten von Kondominiumentwicklungsdarlehen hat, wie dem Prozess für Verkäufe und Urkundenfreigaben. Und der Entwickler muss die Bedürfnisse der Einzelhandelskreditgeber berücksichtigen, die den Käufern der Eigentumswohnungen Geld leihen – die Art und Weise, wie der Entwickler die Räume konfiguriert, kann sich auf den Pool der Einzelhandelskreditgeber auswirken, die den Käufern der Einheiten zur Verfügung stehen.
Zweitens kann der Erfolg des Projekts vom Markt für Eigentumswohnungen abhängen und nicht nur vom Markt für Hotels und dem Angebot und der Nachfrage nach Gästezimmern. Die Abhängigkeit vom Wohnungsmarkt könnte in Ordnung sein, wenn dieser Markt heiß ist. Wenn dies nicht der Fall ist, können Fallback-Strategien erforderlich sein.
Drittens gibt es Unsicherheit über Zimmer Inventar. Um die Anwendung von Wertpapierregistrierungsgesetzen zu vermeiden, kann der Condo-Hotelentwickler die Käufer der Einheit nicht zwingen, in das Mietprogramm des Hotels einzutreten. Infolgedessen kann der Condo-Hotelentwickler nicht sicher sein, wie viele Zimmer sich im Inventar des Hotels befinden werden, und diese Unsicherheit macht die Umsatzprognosen schwieriger.
Viertens gibt es normalerweise einfache Vorschriften, die im Kontext von Aparthotels komplex werden. Zum Beispiel sind Entwickler mit der ADA-Konformität vertraut und wissen, wie sie sicherstellen können, dass eine ausreichende Anzahl von ADA-konformen Räumen gebaut wird. Aber wie geht das, wenn alle Räume als Eigentumswohnungen verkauft werden sollen? Ein anderes Beispiel ist die Anwendung von Alkohollizenzgesetzen. Die Alkohollizenz eines Hotels erlaubt normalerweise die Lieferung alkoholischer Getränke in die Zimmer des Hotels. Erlaubt die Lizenz die Lieferung an Einheiten, die sich in separatem Besitz befinden?
Schließlich kann der Entwickler gezwungen sein, als Eigentümer der “Hoteleinheit” fortzufahren.” Markenhotelunternehmen wollen keine Managementverträge mit einer Eigentumswohnungsgesellschaft abschließen. Wenn eine Hotelverwaltungsgesellschaft beteiligt ist, muss der Entwickler in der Regel eine “Hoteleinheit” erstellen, die sich aus den kommerziellen und öffentlichen Bereichen des Hotels zusammensetzt, und der Entwickler muss diese Hoteleinheit nach dem Verkauf der Hotelzimmer weiterhin besitzen und betreiben. Diese Struktur kann längerfristig zu Interessenkonflikten zwischen dem Entwickler und den Eigentümern der Einheiten führen und auch zu Rechtsstreitigkeiten führen.
Die Herausforderungen bei der Entwicklung von Condo-Hotels sind vielfältig. Aber die Branche und ihre Berater haben in den letzten Jahren gut daran getan, sie zu treffen. Das geistige Fundament der Condo-Hotels wurde auf festen Boden gestellt.
Sind Aparthotels hier zu bleiben?
Condo-Hotels haben zwei wesentliche Vorteile, die Bestand haben werden. Sie sind eine ausgezeichnete Lösung für Leute, die eine Resort-Eigentumswohnung besitzen möchten und die Einheit nicht leer lassen oder sich mit der Anmietung beschäftigen möchten. Condo-Hotels bieten dem Entwickler auch die Möglichkeit, früher eine Eigenkapitalrendite zu erzielen, als dies bei einer traditionellen Hotelentwicklung der Fall wäre. Diese Vorteile werden wahrscheinlich weiterhin sehr attraktiv sein, bis eine bessere Lösung gefunden wird. Wir können davon ausgehen, dass Eigentumswohnungen in den kommenden Jahren in den meisten Resort-Entwicklungen eine Rolle spielen werden.
