Préstamo de Bienes Raíces Comerciales
¿Qué Es un Préstamo de Bienes Raíces Comerciales (CRE)?
Un préstamo de bienes raíces comerciales es una hipoteca garantizada por un gravamen sobre una propiedad comercial en lugar de una propiedad residencial. Bienes raíces comerciales (CRE, por sus siglas en inglés) se refiere a todos los bienes raíces generadores de ingresos que se utilizan con fines comerciales; por ejemplo, oficinas, tiendas minoristas, hoteles y apartamentos.
Conclusiones Clave
- Un préstamo CRE es una hipoteca garantizada por un gravamen sobre una propiedad comercial.
- Los préstamos CRE generalmente se otorgan a inversores, como corporaciones u organizaciones que poseen y operan bienes raíces comerciales.
- Los préstamos CRE son ofrecidos por bancos, prestamistas independientes, compañías de seguros, fondos de pensiones, inversionistas privados y otras fuentes de capital, como el Programa de Préstamos 504 de la Administración de Pequeñas Empresas de los Estados Unidos.
- Los prestamistas consideran la naturaleza de la garantía (la propiedad que se compra), la solvencia del prestatario y los ratios financieros al evaluar los préstamos inmobiliarios comerciales.
- Los préstamos CRE tienden a ser más caros que los préstamos residenciales.
Un préstamo CRE puede ser buscado por pequeñas empresas que buscan comprar, expandir o renovar sus sitios. Los préstamos CRE generalmente se hacen a inversionistas como corporaciones, desarrolladores, asociaciones, fondos, fideicomisos y fideicomisos de inversión inmobiliaria o REIT.
En otras palabras, entidades comerciales formadas con el propósito específico de poseer y operar bienes raíces comerciales. La entidad comercial compra propiedad comercial, arrienda espacio y luego cobra el alquiler de las empresas que operan dentro de la propiedad. El financiamiento de la empresa, incluida la adquisición, el desarrollo y la construcción de estas propiedades, se logra a través de préstamos comerciales para bienes raíces.
Cómo funciona un Préstamo de Bienes Raíces Comerciales (CRE)
Al igual que con propiedades residenciales, bancos, prestamistas independientes, fondos de pensiones, compañías de seguros, inversores privados y otras fuentes de capital, como los EE. El Programa de Préstamos 504 de la Administración de Pequeñas Empresas participa activamente en la provisión de préstamos CRE. Al igual que los prestamistas residenciales, los prestamistas comerciales asumen diferentes niveles de riesgo y tienen diferentes términos que están dispuestos a ofrecer a los prestatarios.
El préstamo residencial más popular es la hipoteca de tasa fija a 30 años, los préstamos CRE suelen ser más cortos. Los plazos oscilan entre cinco años (o menos) y 20 años, y el período de amortización suele ser más largo que el plazo del préstamo. Por ejemplo, un prestamista podría proporcionar un préstamo CRE con un plazo de siete años y una amortización de 30 años. El prestatario hace pagos mensuales durante los siete años. Los pagos mensuales se determinan como si el préstamo se estuviera pagando durante 30 años, seguido de un pago final “global” compuesto por todo el saldo restante del préstamo.
Los prestamistas consideran la naturaleza de la garantía (la propiedad que se compra); la solvencia de la entidad (o de los principales/propietarios), incluidos los estados financieros y las declaraciones de impuestos de tres a cinco años; y los coeficientes financieros, como la relación préstamo / valor y la relación de cobertura del servicio de la deuda, al evaluar los préstamos CRE.
Los préstamos CRE tienden a ser más caros que los préstamos residenciales. Los pagos iniciales suelen oscilar entre el 20% y el 30% del precio de compra. Las tasas de interés también tienden a ser más pronunciadas: alrededor del 10% al 20% para la mayoría de los prestatarios. Los préstamos respaldados por la Administración de Pequeñas Empresas (SBA) (ver a continuación), que son algunos de los más baratos, oscilaron entre el 7,75% y el 10,25% a partir de enero de 2019, dependiendo del tamaño y la duración del préstamo.
Los préstamos CRE están destinados a financiar bienes raíces utilizados estrictamente para fines comerciales y para generar ingresos.
Tipos de Préstamos de Bienes Raíces Comerciales (CRE)
Estos son los tipos más comunes de préstamos CRE:
- Los préstamos permanentes son las primeras hipotecas sobre una propiedad comercial. Un préstamo permanente debe tener cierta amortización y un plazo de al menos cinco años escrito en el contrato.
- Los préstamos de la SBA son emitidos por prestamistas tradicionales y no tradicionales, pero están garantizados por la SBA. Hay varios préstamos SBA diferentes que atienden a diferentes tipos de prestatarios, el más popular es el préstamo 7(a).
- Los préstamos puente proporcionan un primer préstamo hipotecario a corto plazo en una propiedad comercial, generalmente con un plazo de seis meses a tres años. Los préstamos puente generalmente se obtienen cuando un prestatario está esperando financiación a más largo plazo o intenta refinanciar una obligación existente.
