recht betreffende de verwerving, eigendom en verkoop van onroerend goed door een minderjarige
verwerving van onroerend goed door een minderjarige
een minderjarige kan een onroerend goed op verschillende manieren verwerven. Hij kan het verwerven door middel van erfenis, hetzij door een testament of door de intestate erfrecht volgens de religie van de minderjarige. Een minderjarige kan ook een onroerend goed verwerven door middel van schenking. Een minderjarige is niet bevoegd om te contracteren volgens de Indian Contract Act, 1872, maar volgens de bepalingen van de overdracht van eigendom Act, 1882, een minderjarige kan een gift van een onroerend goed te aanvaarden, zonder de tussenkomst van zijn voogden. Vanuit praktisch oogpunt, aangezien de Overeenkomst voor de overdracht van een onroerend goed moet worden geregistreerd, volgens de bepalingen van de registratiewet, 1908 en aangezien elk geschenk moet worden aanvaard door de donee om het effectief te maken, is het raadzaam dat het geschenk wordt aanvaard door de natuurlijke voogd van de minderjarige namens de minderjarige, om eventuele problemen met de registratie-autoriteiten te voorkomen. Hoewel een minderjarige wettelijk de geschenkakte van onroerend goed kan ondertekenen, wordt deze suggestie vanuit een praktisch oogpunt gedaan, om vertragingen bij de registratie van het onroerend goed te voorkomen.
hoewel een minderjarige een onroerend goed als schenking kan aanvaarden, kan een bezwarende schenking, die enige aansprakelijkheid inhoudt, niet bindend worden gemaakt voor een minderjarige. Echter, indien de minderjarige de bezwarende gift aanvaardt nadat hij bevoegd is geworden om te contracteren, hetzij uitdrukkelijk hetzij door gedrag, kan hij de gift later niet ontbinden.
indien de minderjarige een schenking ontvangt van een goed waarvan de waarde hoger is dan Rs 50.000, kan de marktwaarde van dat goed worden behandeld als inkomen van de minderjarige in het jaar waarin het goed wordt overgedragen. Echter, in het geval dat het geschenk wordt ontvangen van bepaalde specifieke familieleden zoals ouders, moeder en vaderlijke ooms en tantes, evenals grootouders, de geschenken zijn volledig belastingvrij in de handen van de minderjarige.
een minderjarige kan ook onroerend goed uit zijn eigen vermogen verwerven. Elke overeenkomst voor de aankoop van een onroerend goed, moet worden uitgevoerd door zijn natuurlijke of wettelijke voogd namens de minderjarige, omdat de minderjarige niet bevoegd is om te contracteren. Terwijl hij handelt namens een minderjarige, moet de voogd handelen in het uiterste geloof, ten behoeve van de minderjarige.
belastingen op inkomsten uit onroerende goederen die eigendom zijn van een minderjarige
als minderjarige een onroerende zaak mag erven, kopen of ontvangen, heeft hij logischerwijs het recht de vruchten van de onroerende zaak te behouden en te genieten. Volgens de inkomstenbelasting wetten, een persoon is toegestaan om twee huizen als zelfbezet, waarvoor de belastbare waarde voor de inkomstenbelasting wordt genomen als nul.
indien een onroerend goed door de minderjarige of zijn gezinsleden voor hun eigen woonplaats wordt gebruikt, wordt er dus van uitgegaan dat er geen inkomen uit dit onroerend goed is voortgekomen. Het eigendom van een minderjarige kan ook worden verhuurd, via zijn voogden. Voor een verhuurde woning zijn de huuropbrengsten belastbaar na aftrek van 30% van de ontvangen huurprijs als standaard aftrek. Aangezien minderjarigen over het algemeen geen actief inkomen hebben, is de kans dat een minderjarige een woninglening krijgt laag. Als de minderjarige echter geld heeft geleend voor de aankoop, de bouw, de reparatie of de renovatie van een woning, heeft hij het recht om belastingvoordelen te vorderen op dat geleende geld.
elk passief inkomen van een minderjarige, berekend volgens de bepalingen van de Wet op de inkomstenbelasting, moet worden samengeteld met het inkomen van de ouder wiens inkomen hoger is en zal worden opgeteld totdat de beoordelaar anders beslist. Bijgevolg moeten de huuropbrengsten of vermogenswinst met betrekking tot een onroerend goed dat eigendom is van de minderjarige, met het inkomen van de ouder worden samengebracht, na de beschikbare aftrek en vrijstellingen toe te staan. Het inkomen van de minderjarige is vrijgesteld tot Rs 1.500 per jaar, op grond van artikel 10(32) van de Wet Inkomstenbelasting. Dus, elk inkomen boven dit, zal worden toegevoegd aan het inkomen van de ouder.
verkoop en vervreemding van onroerend goed dat eigendom is van een minderjarige
volgens de bepalingen van de Hindu Minority and Guardianship Act, 1956, kan een eigendom of aandeel in een eigendom van een minderjarige niet worden verkocht of overgedragen door de natuurlijke voogd van de minderjarige, zonder toestemming van de rechter. Voor het verkrijgen van de toestemming moet de voogd van de minderjarige een aanvraag indienen bij de Arrondissementsrechtbank. Elke verkoop van een eigendom van de minderjarige door de guardian, zonder de toestemming van de rechtbank is vernietigbaar op de optie van de minderjarige op het worden van een majoor. Het feit dat de verkoop van het onroerend goed werd gemaakt voor het voordeel en het voldoen aan de kosten van het onderhoud van de minderjarige, zal de verkoop ipso facto rechtsgeldig te maken.
de Hindu Minority and Guardianship Act, 1956, beperkt de natuurlijke voogd tot het verhypothekeren, in rekening brengen, verkopen, ruilen of giften van een deel van de onroerende goederen van de minderjarige, zonder de toestemming van de rechter. De natuurlijke voogd moet ook de toestemming van de rechtbank te verkrijgen, voor het verhuren van het eigendom van de minderjarige aan een persoon. Dit standpunt is bevestigd door het Hooggerechtshof in de zaak Saroj v/S Sundersingh. Ter verduidelijking, elke deal van eigendom van een minderjarige is niet illegaal of nietig ab-initio, maar is vernietigbaar bij de optie van de minderjarige wordt een volwassene en hetzelfde kan zelfs worden afgewezen door een persoon die een minderjarige vertegenwoordigt. Dus, wanneer u koopt, of zelfs nemen op lease, een woning die eigendom is van een minderjarige, ervoor zorgen dat de nodige toestemming van de rechtbank is verkregen door de natuurlijke voogd van de minderjarige, om eventuele complicaties in de toekomst te voorkomen.
(de auteur is een belasting-en beleggingsdeskundige, met 35 jaar ervaring)
