lag om förvärv, ägande och försäljning av egendom av en minderårig
förvärv av fast egendom av en minderårig
en minderårig kan förvärva fast egendom på olika sätt. Han kan förvärva det genom arv, antingen genom en vilja eller genom intestate succession law enligt den minderåriges religion. En minderårig kan också förvärva en fast egendom genom gåva. En minderårig är inte behörig att ingå avtal enligt Indian Contract Act, 1872, men enligt bestämmelserna i lagen om överföring av egendom, 1882, kan en minderårig ta emot en gåva av en fast egendom, utan ingripande av hans vårdnadshavare. Ur praktisk synvinkel, eftersom avtalet om överföring av fast egendom måste registreras, enligt bestämmelserna i Registreringslagen, 1908 och eftersom någon gåva måste accepteras av gjorden för att göra den effektiv, är det tillrådligt att gåvan accepteras av den minderåriges naturliga vårdnadshavare på uppdrag av den minderåriga, för att undvika krångel med registreringsmyndigheterna. Medan en minderårig lagligen kan underteckna gåvan av fast egendom, görs detta förslag ur praktisk synvinkel för att undvika förseningar i registreringen av fastigheten.
även om en minderårig kan acceptera en fast egendom som en gåva, kan varje betungande gåva, som bär ett visst ansvar, inte göras bindande för en minderårig. Men om den minderåriga accepterar den betungande gåvan efter att ha blivit behörig att ingå avtal, antingen uttryckligen eller genom uppförande, kan han inte avvisa gåvan senare.
om den minderåriga får en gåva av egendom vars värde överstiger 50 000 Rs, kan marknadsvärdet på sådan egendom behandlas som den minderåriges inkomst under det år då fastigheten överförs. I alla fall, om gåvan tas emot från vissa specificerade släktingar som föräldrar, mor-och farbröder och mostrar, liksom farföräldrar, gåvorna är helt skattefria i händerna på den minderåriga.
en minderårig kan också förvärva fast egendom ur sina egna medel. Alla avtal om köp av fast egendom måste verkställas av hans fysiska eller juridiska vårdnadshavare på uppdrag av den minderåriga, eftersom den minderåriga inte är behörig att ingå avtal. Medan han agerar på uppdrag av en minderårig, vårdnadshavaren måste agera i största tro, till förmån för den minderåriga.
beskattning av inkomster från fast egendom som ägs av en minderårig
eftersom en minderårig får ärva, köpa eller ta emot en gåva av en fast egendom har han logiskt rätt att behålla och njuta av frukterna av den fasta egendomen. Enligt inkomstskattelagen får en person ha två husfastigheter som egenföretagare, för vilka beskattningsvärdet för inkomstskatt tas som noll.
så, om någon fast egendom används av den minderåriga eller hans familjemedlemmar för sin egen bostad, antas ingen inkomst ha uppstått från samma. Fastigheten som ägs av en minderårig kan också släppas ut genom sina vårdnadshavare. För en uthyrningsfastighet är hyresintäkterna skattepliktiga efter avdrag för 30% av hyran som erhållits som standardavdrag. Eftersom minderåriga i allmänhet inte har någon aktiv inkomst är sannolikheten för att en minderårig får ett bostadslån låg. Men om den minderåriga har lånat pengar för inköp, byggande, reparation eller renovering av en fastighet, har han rätt att kräva skatteförmåner på sådana lånade pengar.
varje passiv inkomst för en minderårig, beräknad enligt bestämmelserna i inkomstskattelagen, måste klubbas med inkomsten för den förälder vars inkomst är högre och kommer att fortsätta att läggas till, tills den bedömande tjänstemannen styr något annat. Följaktligen måste hyresintäkterna eller realisationsvinsterna med avseende på en fastighet som ägs av den minderåriga klubbas med förälderns inkomst, efter att ha tillåtit tillgängliga avdrag och undantag. Den minderåriges inkomst är befriad upp till Rs 1,500 per år, enligt Avsnitt 10(32) i inkomstskattelagen. Så, någon inkomst över detta kommer att läggas till förälderns inkomst.
försäljning och bortskaffande av fast egendom som ägs av en minderårig
enligt bestämmelserna i Hindu Minority and Guardianship Act, 1956, kan någon egendom eller andel i egendom som ägs av en minderårig inte säljas eller avyttras av den minderåriges naturliga vårdnadshavare utan att ta tillstånd från domstolen. För att få tillstånd måste vårdnadshavarens vårdnadshavare göra en ansökan till tingsrätten. Varje försäljning av en fastighet som ägs av den minderåriga av vårdnadshavaren, utan tillstånd från domstolen är ogiltig efter den minderåriges val att bli major. Det faktum att försäljningen av fastigheten gjordes till förmån och möta kostnaderna för underhåll av mindre, kommer inte att göra försäljningen ipso facto lagligt giltig.
Hindu Minority and Guardianship Act, 1956, begränsar den naturliga vårdnadshavaren från att pantsätta, debitera, sälja, byta ut eller ge någon del av den minderåriges fast egendom utan tillstånd från domstolen. Den naturliga vårdnadshavaren måste också få tillstånd från domstolen för att hyra ut den egendom som ägs av den minderåriga till någon person. Denna ståndpunkt har bekräftats av Högsta domstolen i fallet Saroj v/s Sundersingh. För att klargöra, någon del av egendom som ägs av en minderårig är inte olagligt eller ogiltig ab-initio men är ogiltig vid val av den minderåriga blir en vuxen och samma kan även avvisas av någon person som företräder en minderårig. Så, när du köper, eller till och med tar på leasing, en fastighet som ägs av en minderårig, se till att det nödvändiga tillståndet från domstolen har erhållits av den minderåriges naturliga vårdnadshavare för att undvika komplikationer i framtiden.
(författaren är en skatte-och investeringsexpert, med 35 års erfarenhet)
